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政策动态
01
全国：1-8月商品房销售指标降幅持续收窄，开发投资同比降幅持平
中原解读：
1-8月新建商品房销售额、销售面积同比累计降幅连续3个月收窄。市场进入“金九银十”传统旺季，核心城市新房市场活跃度或将小幅回升，但前期土地大幅缩量制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，新房市场整体仍承压，市场整体仍处于筑底阶段。政策方面预计将继续维持宽松态势，需求端放宽核心城市限制性政策仍是优化的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍有进一步调整空间。
02
中共中央政治局会议：促进房地产市场止跌回稳
中原解读：
本次政治局会议释放了更加积极信号，首次在会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。年内房地产各项政策举措若能加快细化落地，或将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳。
03
地方：926会议后，一线城市优化限购/优化信贷/降首付
04
地方：多个省级层面发布取消限购/降首付/批量调整利率等
05
湖南市州：推契税补贴、信贷优化、团购、房票、以旧换新等优惠
中原解读：
在国家层面出台政策及国庆假期双背景下，湖南多个市州推出契税补贴、信贷优化、团购、房票、以旧换新等优惠政策，多层次、多样化满足居民购房需求，释放潜在购房者置业热情，促进楼市止跌回稳。
小结
1、9月下旬中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号，极大地提振了市场信心，带动国庆假期房地产销售大幅提升。
2、9月底一线城市连接出台楼市新政，其他多个省级层面调整二套首付、取消限购限售，批量调整存量房贷款利率，有助于修复市场预期，带动购房需求释放。
3、在国家层面出台政策及国庆假期双背景下，湖南多个市州推出契税补贴、信贷优化、团购、房票、以旧换新等优惠政策，多层次、多样化满足居民购房需求，释放潜在购房者置业热情，促进楼市止跌回稳。
土地市场
01
土地供求：月度小幅回升，前三季度成交降幅小幅收窄
9月土地市场小幅回升，成交同环比均呈上升态势。累计来看，今年1-3季度土地供应以及成交规模同比仍下降，成交降幅有所收窄。
02
地价与溢价：房企拿地谨慎，均为底价成交，地价高位回落
土地市场维持择优供地趋势，受制房企拿地意愿薄弱，均为底价成交，整体楼面价环比高位回落，但同比上涨70%。
年度累计楼面价5835元/㎡，同比上涨4%，楼面价呈上升趋势，溢价率为9%。
小结
1、9月长沙内六区土地市场有所回升；1-3季度土地供销同比仍呈现下降趋势，但降幅有所收窄。
2、9月楼面价同比上涨明显；今年上市竞拍地块整体相对较优质，1-3季度整体楼面价同比微涨4%，部分高热度高溢价地块拉高溢价率达9%；择优供地情况下，流拍地块较少。
3、10月预计2宗纯住地块竞拍，所处板块位置热度较高，均为纯住宅地块，剔除产业及商业需求，提升地块质素，吸引房企竞拍。
新房市场
01
商品住宅供销量价：金九成色不足，市场延续以价换量
9月各房企推盘力度加大，叠加下旬新政利好，供销量低位回升，环比8月分别上涨21%、14%。但整体来看金九成色不足，市场以价换量延续，成交均价环比下滑4%；同比去年来看，供销量下滑幅度均接近6成。
年度累计来看，整体表现为供需平衡，但成交量跌幅超4成，市场仍延续低温态势。
02
区域供求情况：三区销量齐涨，天心及湘江新区表现较好
本月天心区为主要供应区域，成交量价环比来看，芙蓉及开福区量价双跌，天心区量价双涨，湘江新区及雨花区量涨价跌。
年度累计来看，除芙蓉区之外，其余四区成交表现均不及去年同期，均价方面，仅有天心区环比有所上涨。
03
板块供求情况：5大板块均价超2万，高铁新城成交领跑
9月内五区39个板块有成交，高铁新城板块成交量蝉联首位，其次为大托、隆平高科、省府南等热点板块。
本月主力价格下滑至1-1.2万/㎡，5大板块价格超2万/㎡，苏托垸、暮云、麓谷一期处于价格洼地。
04
住宅大平层供求情况：供销量价齐涨，湘江新区供销表现较好
本月大户型住宅供销量价齐涨，湘江新区为供销主力。成交量价来看，雨花及湘江新区量涨价跌，开福及天心区量跌价涨，芙蓉区量价双跌。
累计来看，今年大户型住宅供涨销跌，价格微涨，整体热度有所下滑。
小结
1、9月市场房企推盘力度加大、叠加新政利好，供销量低位回升，但同比跌幅均接近6成，金九仍成色不足，市场持续以价换量；去化周期攀升至17个月，去化压力加大。
2、市场分化持续，低价刚需产品占比明显提升，品质改善产品需求相对稳定。分区/板块来看，天心及湘江新区两区表现较好，高铁新城板块成交量居于首位，高桥、桃花岭、梅一等主城区板块由于供应量有限，近期流速放缓，去化高压。
3、细分物业中，别墅及洋房供涨销跌，大平层供销齐涨；别墅去化周期下探，压力略有缓解，洋房及大平层去化周期上涨，但整体压力可控大。商办类产品，本月商业和商务公寓均有供应，成交环比均下滑，写字楼零供应及少量成交，但整体市场需求疲软，整体去化均维持高压。
营销动态
01
开盘项目情况：9月多个新盘入市，房企推货节奏加快
9月监控6个项目开盘，其中3个项目为新盘首开，新盘项目占比一半，传统“金九”销售期房企推货节奏加快。
02
开盘月度走势：推货/认购环比倍数上涨，首开项目去化佳
9月开盘项目合计推货量831套，认购357套，环比分别上涨113%、138%，房企推货积极，整体去化率43%，相比8月上升5个百分点，市场热度有一定提升。
多个项目首开，润和大泽湖产品高端；振业城五期板块成熟、性价比高，首开去化较好。
小结
1、政策放开+黄金周，房企抢抓假期“窗口”，积极推暖场营销活动及优惠，吸引客户上门看房置业，效果显著。
2、9月房企推货节奏加快，3个项目首开入市，整体开盘项目推货/认购环比倍数上涨，润和大泽湖、振业城等首开项目去化佳。
3、预计10月长沙六区一县20个项目推新，7个项目首开入市。国庆后市场热度稍退，国庆市场活跃度能否延续有待持续观察。
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