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政策动态
01
全国：1-7月全国房地产市场表现不及去年同期，销售端呈下行趋势
中原解读：
全国房地产开发投资金额、新开工/竣工面积三指标同比均下降，其中开发投资金额连续26个月负增长，说明房企投资仍然较为谨慎，投资信心持续底部徘徊，由于信心恢复依赖于市场端好转，短期内仍难以出现较大幅度改善。
销售端，累计同比看，1-7月销售面积、销售金额不及去年同期，今年以来新房市场成交呈现下行趋势，整体成交与去年呈现较大差距。下行原因一方面在于二手房分流新房需求，另一方面在于当前居民收入预期弱，购买力不足，入市谨慎。
02
全国：7月商品住宅销售价格环比下降，降幅整体小幅收窄
中原解读：
7月商品住宅销售价格依旧是“以跌为主”，新房、二手房价格环比下跌城市个数进一步增多，分别为66和67个，比上月多2个/1个。但总体环比跌幅连续小幅收窄，似乎也意味着价格进入平稳波动区间。
另外，由于当前市场成交动力仍较不足，供求关系并未实现明显改善，预计短期房价仍以跌为主，降幅走势或趋于平稳。
03
全国：住建部研究建立房屋养老金制度
住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡22个城市目前正开展试点。
目前试点的重点为政府使用公共资金建立房屋养老金公共账户。房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中，个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资。
公共账户和个人账户的区别，主要是资金来源和使用范围不同。公共账户资金主要来源于政府归集、土地出让金提取、老旧小区改造资金以及其他财政资金等，用于支持公共部位和公共设施的维修和改造，由政府在整体层面统筹，不针对具体的小区。个人账户资金，主要由业主按一定比例缴纳，用于个人房屋的维修和改造，个人账户资金仅用于自身小区的维护。
中原解读：
我国房地产市场逐渐进入存量时代。截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。
住建部探索建立房屋养老金制度，不增加业主负担，同时也有效保障了后续房屋的维修管理。通过对老旧房屋的安全管理，在房屋“换新颜”、提升安全性同时，也将促进城市房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房屋资产管理业务发展。
04
长沙：按区县认定首套住房，首套房认定标准放宽
7月2日，长沙出台《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》， 支持“公寓改住宅”。政策明确：
明确居民家庭在拟购新房的区县（市）无住房的，可按首套住房认定，办理商业性个人住房贷款（首付15%，贷款利率3.35%）；在长沙市域范围内既有住房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
此次政策适用的是购买新建商品住房的购房者（家庭），二手房的购买者（家庭）不能享受这一政策。且政策适用的是商业性个人住房贷款。政策从2024年8月23日起施行。此前已网签备案的购房者（家庭）不能享受此次政策。
截至目前，全国已有20多个城市按区进行住房套数认定，将认贷范围收窄至购房所在区。
中原解读：
长沙优化首套房认定政策，按区域算首套，进一步放宽首套房的认定标准，有利于进一步满足“以旧换新、以小换大、以远换近”和对区位、配套、教育、品质等有改善意愿的购房需求，在首付款及利率方面（暂不含契税）进一步降低居民购房门槛及成本，利好改善意向客户需求逐步释放，持续稳定新房销售市场。
05
长沙：启动征集收购商品房用作保障性住房
长沙市自8月19日起至9月30日，拟向所辖六区三县市行政区域内开展收购已建成未出售的商品房用作保障性住房工作。
房源条件要求如下：
①位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；
②户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（120平方米以下）要求；
③生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等立居条件；
④手续齐全，拟收购项目须房源权属清晰可交易，四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
中原解读：
今年以来，国家多次出台政策，鼓励各地政府组织地方国企以合理价格收购部分已建未售的商品房用作保障性住房，截至目前已有超60城出台相关政策。
长沙启动征集收购商品房用作保障性住房，可推动已建成存量商品房去库存、缓解开发商资金压力、盘活存量资源加大保障性住房供给，防范化解房地产风险，助力房地产市场健康发展。
小结
1、住建部研究房屋养老金制度，为中国体量庞大的老旧房屋改造提供增量资金支持，受制当前居民收入预期弱，楼市观望情绪仍较严重。
2、地方政策力度加大，降首付、降房贷利率持续落地，首套房认定不断宽松，实质性优惠补贴措施持续加大力度，以促进居民信心，促进购房消费，激发市场活力。
3、8月长沙利好政策较多，收购商品房用作保障性住房，首套房按区县认定，进一步降低居民购房门槛及成本。另外衡阳、郴州、邵阳、宁乡等地相继发布楼市支持政策，探索套内计价及稳价新险种、鼓励现房销售；从降首付、降利率、契税优惠、公积金、商改住等方面提振市场。
土地市场
01
土地供求：单月推地回落，今年整体热度仍较低
8月土地市场再次回落，供销同环比均明显下降。今年1-8月土地供应以及成交规模仍呈现下降趋势，整体房企拿地意愿依旧不高。
02
地价与溢价：受核心片区地块成交影响，8月地价同环比上涨
8月受开福中心优质地块成交影响，楼面价同环比均上涨，溢价率0%。
1-8月楼面价同比微涨2%，市场整体楼面价保持稳定平衡，溢价率为10%，处于较高水平，主要受前期S10地块高溢价成交拉升，实际底价成交为主流。
小结
1、8月土拍市场供求量再次回落，年度供地节奏缓慢，房企拿地意愿不足，累计土地供销规模仍处于下降趋势。
2、受开福中心优质地块成交影响，8月楼面价同环比均上升。因政府加大优质地块供应比例，今年1-8月市场整体楼面价保持稳定平衡，溢价率受个别高溢价地块拉升至10%，主流仍为底价成交。
3、9月预计2宗纯住地块竞拍，新开铺S4地块为天心区今年首宗挂牌地块，麓谷046号地块也为板块近4年再次推出地块，整体保持择优少量供地节奏。
新房市场
01
商品住宅供销量价：8月楼市供涨销跌，以价换量表现不佳
8月楼市整体表现为供涨销跌，各房企活跃度有所提升，供应量环比涨幅超3成，中下旬起多项目以价换量，但整体作用有限，成交量在7月低位上再下滑。
年度累计来看，整体表现为供需平衡，供销比均下滑，成交量跌幅4成，市场延续低温态势。
02
区域供求情况：四区销量齐跌，湘江新区表现相对较好
本月天心区为主要供应区域，成交量价环比来看，天心区量价齐跌，芙蓉区量涨价跌，其余三区量跌价涨。
年度累计来看，除芙蓉区外，其他四区供销表现均不及去年同期，均价方面，三区呈现正增长，天心及芙蓉两区均价有不同程度下跌。
03
板块供求情况：5大板块均价超2万，隆平高科成交领跑
8月内五区38个板块有成交，隆平高科板块成交量蝉联首位，其次为大托、省府北、梅溪湖二期东等热点板块。
主力价格稳定在1.2-1.5万/㎡，5大板块价格超2万/㎡，苏托垸、暮云、麓谷一期处于价格洼地。
04
商务公寓供求情况：成交量价齐跌，雨花区成交相对活跃
本月公寓市场无供应，成交量价双跌，雨花区为成交主力，由于高价项目成交占比下滑，均价9894元/㎡，环比下滑14%。
年度累计来看，仍呈现供销齐跌，成交均价上涨，整体延续供过于求格局。
小结
1、8月各房企活跃度有所提升，中下旬起多项目以价换量，但提振作用有限，市场整体表现为供涨销跌；年度累计来看，供销比均下滑，市场低温态势延续；去化周期维持16个月，去化压力仍在。
2、市场分化持续，刚需舒适型产品稳占市场主流，本月成交总价段上移，改善产品需求相对稳定。分区/板块来看，天心及湘江新区两区表现较好，隆平高科板块成交量居于首位，高桥、桃花岭、等主城区板块由于供应量有限，近期流速放缓，去化高压。
3、细分物业中，别墅供跌销涨，洋房供销齐跌，大平层供涨销跌；大平层去化周期上涨，但整体压力可控；别墅去化压力相对较大。商办类产品，本月仅商业有少量供应，写字楼依托大宗交易带动成交，但整体市场需求疲软，整体去化均维持高压。
营销动态
01
开盘项目情况：市场蓄客艰难，仅2个项目集中开盘
8月市场持续下行，房企开盘蓄客艰难，仅2个项目集中开盘，1个项目首开平推，其余项目均选择平推供货。
02
开盘月度走势：推货量陷入谷底，平推供货成普遍现象
8月集中开盘/首开推货390套，认购150套，整体去化率仅38%，开盘数量和推货量均陷入谷底，大多数项目均平推供货，市场持续低迷，仅个别项目凭借优质教育配套仍保持较高热度。
小结
1、市场持续下行，房企加大降价促销力度，内五区重现4字头房源。市场多样化促销已成常态，政策驱动性减弱趋势下，下半年降价跑量项目将进一步增多。
2、市场蓄客艰难，8月仅3个项目集中开盘/首开，整体去化率仅38%，平推供货成普遍现象，仅少量优质教育红盘能保持相对热度。
3、预计9月长沙六区一县26个项目推新，供货量保持低位，以普宅供应为主。在整体市场信心尚未回转的大环境下，常规的“金九”旺季预计难以实现。
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