责编 | 韩玮烨
// 峰会倒计时1天 //
8月21-22日，2024全国保障性租赁住房与长租公寓发展峰会将于沪上盛大召开！峰会以“民生居住的新质生产力”为核心议题，欢迎业内同仁积极报名，共同探索租住市场的新机遇与未来发展方向，推动行业健康、可持续发展！
但是最近的一个新闻引起了我的关注。
就是深圳市安居集团发布的一个通告，即《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。这个对于当前的需求低迷的房地产市场，提供了买盘。
有一个在深圳的朋友将相关新闻发给我，问我对于深圳房地产市场怎么看？房价是仍然继续温水煮青蛙似的缓降，还是会回升？
我的观点是短期不会涨，中长期也很难有上涨。政府收房，只是有利于当前手中积压了房产库存的地产企业及投资大户，但是并不能改变房价的走势。因为政府收购的房产，并没有凭空消失，而是继续投入市场，消耗市场的有效需求。
有媒体报道，全国５０个重点城市，７月份的一二手房成交总量，环比６月份降低了超过２０％，继续处于近十几年来的绝对低位。从具体城市来看，同比下降的城市居多，同比增长的城市较少。
关于房价的走势，作者此前写过一篇文章《短期看次贷，长期看通胀》，从短期有效需求与预期转变及长期房价收入比的合理回归的角度认为：
短期，如果采取美国次贷那样的极端的房贷政策，是能够将房地产价格推升起来的，但是副作用巨大，而且是以金融机构作出巨大牺牲为代价的。在我国发放房贷的主要是商业银行，都是国有企业，这种操作基本排除。
美国的次贷有个非常重要的特性，就是贷款无连带责任，也就是贷款人违约后只是将房产扔给发放贷款的金融机构，而不需要承担连带责任，在首付比很低甚至为０的情况下，这个特性解决买涨不买跌的问题。而在中国当前房价下跌趋势明显的情况下，预期很难转变。
长期，只有通胀，才能够快速提升居民的收入，改善畸高的房价收入比。然而，除非是输入性的通胀，否则很难看到中国会推行主动的通胀政策。
从更宏观的角度来看，当前通胀是决定大类资产当中，国债等固定收益类资产与房产股票等权益类资产，哪种资产表现更好的的最主要的因素。无通胀，权益市场难有牛市。
作者有一个直觉的认知，并且将这个作为一个假设，推导中国的金融市场的形势。
这个假设就是，中国的资本当前充裕且过剩，整个社会的资产回报到了极低的点甚至为负值。产业资本与投资权益的金融资本是一方，投资固定收益的金融资本是一方，两者共同瓜分资产的回报。
而在当前，固定收益的利率仍然较高，10年期国债的收益率在2％以上。在整个社会的平均资产回报率极低甚至为负的情况下，这意味着，股票房产等权益类资产的收益为负。
当前传统行业内卷严重，百业萧条，钱越来越难赚，同时股市熊市，这说明产业资本及投资权益的金融资本，收益很低甚至为负。这其实意味着央行的利率过高。而如果平均的资产回报率为负的情况下，即使是固定收益的利率降至为0，产业资本等权益类资本的收益仍然为负。
而由于现实的原因，名义利率很难低于０，这个时候，只有通过通胀才能够将实际利率打低到为负，才能为产业资本等权益类资本提供正的收益。
由于权益投资对于就业，对于产业升级，对于技术进步等的重要性，权益投资的活跃是经济发展的根本动力。为激励权益类投资，必要的时候，甚至需要牺牲固定收益的投资回报，以将更多的蛋糕分给权益投资者。
这是资本充裕下，通胀的意义。
而在中国，长期处于资本稀缺与生产能力不足的环境当中的老百姓，对于通胀有种非理性的抵触心理，这限制了货币政策的宽松，排除了主动通胀以应对经济下行的策略。
对于通胀的担心及抵触，成为房地产市场价格受到压制的关键力量。中国经济金融在这样的政策环境当中，也将继续煎熬，等待产业完成升级，社会资产回报率重新回到较高正值的那一天。
房地产当前已经不再成为居民资产配置的重要类别是。房地产市场，也已经逐步退出人们的视野。这是一个正常的现像，好的现像。
理应如此，作者曾在10年前写过一本《财富第三波：资本的市场开放与货币化》，讨论的就是第二波财富机遇即房地产投资机遇向第三波财富机遇即股票投资机遇的切换。
文章中有一个重要观点，机遇来自于政策的导向，而不是市场自发的力量，即资产泡沫是房地产泡沫还是股市泡沫，来自结构性的货币政策。
2014年，房地产市场销售同比下滑，房地产行业进入寒冬，后面在去库存政策下，房地产绝地逢生。
货币化棚改，就是可以看作是特意为房地产领域引流资金的结构性政策。如果类似的政策应用到股市市场，股市本来也是能够走出一波长期的牛市的。
所以作者此后一直强调国家出十万亿当量的巨资，长期投资股市，为股市提供资金支持，对冲IPO、定增、原始股东套现所消耗的流动性。
但是不知道为什么，中国很多人对于国家出资炒股市存在负面的观感，作者的这一观点一直以来遭遇批评。
然而，当房地产出现低迷的时候，社会上支持政府出手购买房地产为地产托市的声音却非常响亮，而且地方政府的确也这么去做了。就像如今的。如果房地产真能在政府收房的政策推动下上涨，这到底是政策的力量推动，还是市场的力量推动？
然而，事实上2015年前后的去库存，已经将房地产市场的最后上升动能耗尽，居民的杠杆率处于高位，加之疫情导致收入预期变差。现在的房地产市场已经没有任何可能性了。
关键的问题是，政策拉动房地产市场，带来的房地产投资及相关的消费，虽然提振了需求，但却不有改善供给端。
而政策拉动股票市场，带来的股权投资及相关消费，即提振了需求，同时也能改善供给端，提升中国经济的效率。这是作者十年前一直鼓吹国家出资推动股市而不是房市的原因。
虽然过去了十年，当前中国经济面临的形势，和作者当初写作《财富第三波》一书的时个，有很多相似的地方，不同的是，房地产市场在当前是强弩，而居民的资产负债表在近十年也受到了损害。在当前，国家出巨资炒股，将会导致通胀。
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