编辑 | l刘玉娇、宋金煜
政策持续利好下，2024年三季度大宗交易市场成交规模环比持续上涨，交易笔数录得大幅提升，较上一季度上涨了37.5%，整体市场投资情绪开始回暖。
本报告根据睿和智库数据库资源（注：本数据库不含地块相关交易），经市场调研得出如下结论：
成交规模持续上涨，投资情绪开始回暖。据睿和智库统计，2024年三季度中国内地房地产大宗交易成交总额为374.4亿元，环比上涨6%，整体呈现持续上涨态势，市场投资情绪开始回暖。
交易笔数录得大幅提升。从交易数量来看，2024年三季度共录得55笔交易，较上一季度上涨了37.5%，较去年同期上涨了57%。
单笔平均成交额明显下跌。三季度55笔交易中，49笔披露了交易金额，单笔平均成交额为7.6亿元，较上一季度下跌了29%，较去年同期下跌了57.5%。
图表1：2021Q4-2024Q3内地房地产大宗交易一览
从交易金额占比分布来看，三季度成交金额10亿以下的交易占比较高，提升至78%，相较于二季度的65%，上涨了13个百分点，拉动单笔平均成交额明显下跌。
图表2：2024Q3大宗交易金额占比分布
从城市分布来看，一线城市仍然是大宗交易的主力市场，三季度交易额达246.3亿元，占比65.8%。其中，上海稳居大宗交易最活跃的城市，成交额达125.1亿元，占总成交额的33.4%，但相较Q2的141.7亿元下降了11.7%。值得注意的是，福州凭借35.1亿元的成交额抢占第二位，排在深圳之前。
图表3：2024Q3大宗交易金额排行TOP5（单位：亿元）
典型案例方面，本季度最大笔交易为ESR集团所管理的其中一个发展基金出售总值超过58亿元的中国物流资产组合，予ESR旗舰人民币核心基金。
此次出售的组合包括九项优质物流资产，分别位于中国的一线及准一线城市，包括广州、杭州、上海及苏州。出售完成后，ESR将继续管理该等资产。
据悉该人民币核心基金成立于2023年，是由ESR与泰康保险附属公司RMB Income Fund LP共同合作设立。总投资规模达100亿元，两者分别持有5%及95%的合伙收益，是ESR于中国迄今规模最大的人民币基金。
值得注意的是，去年11月27日，ESR作为卖方已向该基金转让了长三角、大湾区及京津冀6处物流园资产，共计20.38亿元。
其动作表明，ESR正在积极出售成熟资产，并以轻资产的方式输出运营管理，推进其轻资产战略。
这与万科22.34亿元出售北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场，予中信万科消费基础设施基金，有异曲同工之妙。
另外，泰禾集团旗下福州泰禾新世界名下财产，以流拍价27.88亿元交付申请执行人中华联合财产保险股份有限公司、中华联合人寿保险股份有限公司、渤海人寿保险股份有限公司等抵偿债务。
福州泰禾新世界名下财产为东二环泰禾城市广场三期22#楼1至7层01集中式商业（商业、餐饮、影院等）。
图表4：2024Q3典型大宗交易成交案例（亿元，万平方米）
三季度大宗交易物业类型依然保持多样化发展趋势。其中，商业物业交易热度首次超越办公写字楼，三季度交易额达156.6亿元，占比高达44%。
典型交易为泰禾出售福州泰禾城市广场，万科出售北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场及上海松江印象城48%股权，万达出售6座万达广场等。
图表5：2024Q3大宗交易额标的资产物业类型分布
按照交易笔数统计，办公写字楼物业依旧是主流的投资类型，占比26%，仅次于商业物业。且主要以来自家居、服饰等实业企业自用买家为主，同时外地国资平台赴上海投资意愿依然强劲。一方面这些资产能够保值增值，另一方面还能作为地方政府的“招商飞地”使用。如河南投资集团收购上海星光耀广场二期整栋物业、新疆国资收购上海华旭国际大厦。
图表6：2024Q3大宗交易笔数标的资产物业类型分布
从买家类型来看，内资买家依旧占据市场主导地位，其成交总额占比高达85%。
其中险资承担起了接盘主力军的角色，占比达27%。梳理来看，除了在市场相对低点的“抄底”行为之外，也呈现出一定的投资趋势：资产选择上，倾向于收购位于一二线城市的物流园、商业、写字楼等出租型物业，与险资追求长期稳定收益的特征相符合；项目运作上，交易之后普遍交由原资产管理团队继续运营这些底层资产。
值得关注的是，Q3外资买家呈现一定的回归趋势，其成交金额占比从Q2的12%小幅提升至15%。物业选择方面，外资买家主要聚焦于上海、广州、深圳等一线城市的商业及办公资产。反映出他们在投资时的谨慎态度，毕竟底价买入优质资产，才是最好的风控。
图表7：2024Q3大宗交易买家类型分布
从卖家类型来看，房企依旧是主要的卖方主体，且大部分集中在内资开发商，成交金额占比达42%。
房企加速处置资产、回笼资金的意愿依旧强烈，但想要快速套现并不容易。典型如上文提到的福州泰禾新世界名下财产，在经历流拍后，最终以流拍价交付申请执行人抵偿债务。
图表8：2024Q3大宗交易卖家类型分布
结语
随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，对国内市场预期有所提振。三季度，大宗交易市场成交规模环比持续上涨，交易笔数录得大幅提升。险资、国资、外资纷纷下场抄底，对比市场高位，现在的价格可以说已低至尘埃。同时，中央层面明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，房地产见底信号明显。
睿和智库认为，随着政策的逐步落实和市场信心的恢复，预计四季度大宗交易市场或将迎来边际改善。伴随着流动性增强，市场有望筑底回稳。
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