编辑 | 宋金煜、梁秀杰
今年上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6%，其中一、二季度分别增长6.1%、5.9%，延续去年四季度以来较快的增长态势。尤其，规模以上装备和高技术制造业增加值分别同比增长7.8%、8.7%，增速分别快于全部工业1.8和2.7个百分点。
除装备和高新技制造业“压舱石”作用进一步增强外，党的二十届三中全会提出，“健全因地制宜发展新质生产力体制机制”。从国家战略层面为各地区的产业发展指明了新的方向，提供了创新的路径。
通过研究二季度产业地产相关数据和政策，睿和智库发现以下三大趋势：
第一、四大一线城市均将生物医药园区作为发展重点，且不追求园区规模。二季度，四大一线城市不约而同将新开产业园定位于生物医药（或生物技术）领域，其中北京连续启动3个生物医药产业园，且这些园区规模基本在10万平方米以下。
第二、智能设备与汽车制造产业继续引领产业园发展。从新开园产业类型来看，智能设备依然是二三线城市的首选。同时，虽然部分车企宣布减产，但郑州、常熟、天津依旧新开了汽车相关的产业园，说明汽车行业和设备升级的需求仍然旺盛。
第三、产业园+仓储物流REITs申报和等待上市规模创新高。截至目前，已有5只产业园和物流园REITs产品获批，另有5只正在申报过程中，总体规模与已上市的该类REITs数量相当。随着政策加码，将利于资产价值和市值的稳定。
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榜单解读
1、数据分析：北京新园数量领先，生物医药成一线城市产业发展新引擎
据睿和智库不完全统计，2024年二季度全国新开产业园30个，基本与上季度持平，同比增长15.38%。同时，新开产业园分布更为集中，主要在广东、江苏、浙江等沿海地区，其中广东省新开园6个，江苏省4个，浙江省和河南省均为3个。
本季度，新开园项目主要位于一二线城市，数量占比超七成。在新开园的城市排名中，北京表现异常突出，新开产业园数量高达5个，其次为郑州、杭州各开3个，上海、天津各开2个。
此外，据睿和智库不完全统计，2024年二季度全国新开产业园项目总建筑面积达727.25万方，其中20万平米以上体量园区共9个，并出现了百万方大体量园区。
在本季度新开园项目中，面积最大的为南京江北新区的杏湖碳中和产业园，规划面积3.65平方公里（折合365万平方米），其次是中集（常熟）激光智造产业园和世发（广佛）包装印刷产业园两大园区建面超30万平方米。
可以看出，虽然本季度北京新开产业园数量最多，但大多数属于中等规模，以10万方左右为主。相比之下，江苏和广东省内城市新开产业园面积更为广阔，可以看出这些地区在市场需求方面也更为旺盛，显示出较高的市场活跃度。
图表3：2024年第二季度建面超20万方新开产业园一览（万平方米）
二季度新开园的主导产业，依旧是智能制造、生物医药两大类。
睿和智库发现，本季度四大一线城市不约而同将新开产业园定位于生物医药（或生物技术）领域。其中，北京连开3个生物医药产业园，上海亦迎来一个同类园区，广州和深圳唯一新增产业园也与生物医药相关。
与此同时，二三线城市新开产业园多聚焦于智能制造和装备领域，以及汽车零部件、新能源汽车和产业链。
另外，定位较小众类的产业园有佛山包装印刷+互联网产业园、蚌埠的功能农业产业园、天津的人力资源产业园以及苏州ESG产业园。
2、睿和关注：疫情之后，生物医药园为何持续火爆？
睿和智库认为，疫情后我国生物医药园之所以继续火热，主要原因如下：
首先，需求增长、供给提速。疫情期间以及疫情后，叠加老龄化浪潮，人们对健康和医疗的重视程度提高，相应需求持续增长，加速了国产药品的研发、生产和创新。数据显示，近5年来，我国累计批准上市创新药138个，呈现持续增长的良好势头。
其次，技术进步、投资增加。生物医药领域的技术不断进步，新的治疗方法和药物的研发推动了产业的发展，投资者认识到生物医药产业的长期价值和潜力，如苏州高新等企业成立了生物医药母基金，加速企业在园区孵化以及并购整合。
再次，多层面政策支持。国家层面，“重大新药创制”科技重大专项持续发力，同时“以旧换新”政策下，医疗设备更新、产业链公司迎增量红利。城市方面，北京近期发布了医药健康产业新政，将撬动社会风险投资每年200亿元，形成高品质特色园区10家。
不过，需要警惕，生物医药园区规划和区域空间布局要前置，避免产业园同质化和高空置率的情况。同时，生物医药产业是技术和人才密集型产业，需要兼顾生产和生活，激活园区创新能力。另外，生物医药产业招商专业度高，部分需要投资驱动。
3、标杆企业分析
1）招商蛇口：产业园区鼻祖，引领园区变革
招商蛇口创立于1979年改革开放之初，2015年完成重组登陆深交所，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。
招商蛇口业务主要分为三大板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营。在园区开发与运营方面，招商蛇口深耕深圳前海、蛇口自贸区。
公司财报数据显示，2023年招商蛇口产业园业务收入达到12.77亿元，同比增长5.2%。截至2024年二季度，招商蛇口在全国15城累计开园数为30个，总经营面积为226万平方米。
博时蛇口产业园REIT于2021年6月1日完成发售，是国内首批基础设施公募REITs项目之一，也是首批基础设施公募REITs扩募项目。
上市三年，其运营稳健。截至2023年底，博时蛇口产业园REIT基金收入1.81亿元，净利润7139.97万元，可供分配金额1.18亿元，均实现显著同比增长。2024年上半年，项目出租率超91%，二级市场价格年内上涨18.24%。
2、普洛斯：物流园区老牌企业，投资技术创新提升资产价值
普洛斯以其独特的商业模式，通过基金平台进行资本运作，尤其是金融科技及创新孵化，形成了一个资本闭环，有效地扩大了投资规模并提升了收益率。
截至去年末，普洛斯在中国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。资产管理规模为720亿美元，管理的基础设施资产面积为500万平方米。今年以来，普洛斯众多园区放上货架，谋求退出。
中金普洛斯REIT也是中国首批公募基础设施REITs之一，并在2023年6月成为首批完成扩募的基础设施公募REITs之一 。中金普洛斯REIT自上市以来已进行7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%，为投资人提供了长期、稳定的回报。
行业动态
1、政策层面：战略性产业政策发布，区域政策继续发力
7月21日，第二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确提出，健全因地制宜发展新质生产力体制机制。这不仅包括对新产业的培育，也涵盖对传统产业的改造，并鼓励各地发展特色产业和优势产业，避免无序竞争。
从具体内容来看，包括加强新领域新赛道制度供给，建立未来产业投入增长机制，完善推动新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端装备、生物医药、量子科技等战略性产业发展政策和治理体系等。
另外《决定》还提出，优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。
对此，睿和智库认为，新政将为产业园的转型升级和创新发展提供重要支撑，提升产业园的承载能力和吸引力。同时，土地续期政策确保了工商业用地使用权益，为RETIs提供更多投资机会，利于资产价值和市值的稳定。
从地方性的政策来看，各地都在加大力度吸引企业入驻产业园，培育高新技术产业集群，主要方式为设立明确目标，各种政策支持，尤其是直接的现金补贴。
如北京市明确，中关村要在2027年成为世界科技园区发展的重要标杆，同时重视医疗健康产业的发展，制定了相关行动计划，要建设医疗健康相关高品质特色园区10家。
另外，不同省市聚焦不同产业进行发力：常州、陕西省加大了跨境电商的扶持力度；柳州再次给予螺蛳粉企业补贴；苏州发力低空经济争做低空试点；甘肃省以及厦门针对低效用地和闲置土地再次发文，致力资产盘活。
图表4：2024年第二季度全国部分地区产业地产相关政策
2、资本市场：Q2未有新增，10只产业园+物流园REITs待上市
截至2024年6月底，全国已有37只公募基础设施REITs产品上市，其中，园区基础设施REITs未有新增仍为9只，整体占比下滑至24.32%，仓储物流3只，占比为8.11%。
不过，产业园和物流园已获批的REIT并不少，共计5只，分别为博时津开科工产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、华泰紫金宝湾仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT。另外，华夏深国际仓储物流REIT已于7月9日上市。
另有5只排队入场，包括中金重庆两江产业园REIT、中金联东产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT和华夏万纬仓储物流REIT。
同时，已上市9只产业园REITs和3只仓储物流REITs均已披露2024年二季度业绩报。
图表5：2024年第二季度产业园区REITs底层资产经营数据（单位：万元）
数据可见，东吴苏园REIT、博时蛇口REIT、国泰君安东久REIT以及红土创新盐田港REIT盈利能力较强，本季度净利润超千万元，但华安张江REIT和建信中关村REIT净利润为亏损。另外，可分配金额最高的是中金普洛斯REIT，超9000万元，最低的为国泰君安临港REIT，不足千万元。
未来，产业园区的发展不仅依赖于政策支持，更需借助新技术来创造和提供创新的产品和服务，同时通过REITs拓宽资金来源，增强园区的资本运作能力和市场竞争力。
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图表6：产业园区运营企业运营力指标体系
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