编辑 | 睿和智库研究部
工业遗存的独特文化符号+破圈的潮流改造空间，使首钢园成为全球关注的城市更新新地标。一是，面积大，首钢园总占地面积863万平方米，是北京六个主城区中唯一的大规模、连续开发区域。二是，城市更新逻辑，从旧钢厂更新成新产业+新城市生态的融合体；三是，工业遗迹留存与新空间的完美融合，在改造与新建、投资与运营乃至未来收益回报之间寻找平衡。首钢园不仅是北京的首钢园，也是中国的城市更新样本，更是全球城市更新的新地标；是国家工程，也是首都工程。2022年冬奥会，是首钢园走向世界的第一步。接下来，连续几年的服贸会、中国科幻大会等，让首钢园成为北京的新名片。首钢园对于各地政府的价值是什么？是如何打好城市生活更新、产业更新这张城市新名片！概念再好，都需要知行合一、上下齐心、脚踏实地，将规划落地。11月22-23日，睿和研学第一课，以“城市更新”为主题，选址于首钢园，站在整盘逻辑角度，详述园区定位、设计、招商、运营、资本等多个维度，全面解析北京城更地标项目。图表1：首钢园项目信息
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再定位：城市复兴背后的产业更新首钢建厂于1919年9月，迄今已有百年历史。2005年，首钢启动搬迁改造，原大本营首钢园面对土地资源利用、环境污染治理、工业遗存保护、员工就业安置、转型发展动力等多重问题，亟需探索全面转型发展的路径。围绕首都核心功能，实施城市更新和产业转型，首钢园总定位为“新时代首都城市复兴新地标”，并逐渐细化成“跨界融合的都市型产业社区”、“产城融合的工业美学空间”等新定位方向。在首钢园的三个分区中，这些定位不断落地。图表2：首钢园现区位属性及分区
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图片来源：企业自供
北区布局了办公、商业、公寓、文旅等多个业态。同时，依托首钢产业基础和资源特点，北区将这些业态以“三带五区”的空间结构统一起来：“三带”为滨水综合休闲带、城市公共活动休闲带、长安街西沿线绿色生态带，打造新宜居城市生态；“五区”为石景山文化景观区、冬奥广场、工业遗址公园、国际人才社区及城市织补创新工场。图表3：首钢园北区功能分区
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为服务冬奥，首钢园不少建筑改为了办公和比赛场地。而在冬奥后空间再利用方面，通过重新定位又让空间有了新生（具体见图表4）。同时，在推进产业转型，北区大力发展“体育+”“科技+”，不仅有冬奥广场、国家级训练场地等，还建立起产业孵化器以及全国首个科幻产业集聚区。图表4：首钢园部分改造项目信息梳理
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在东南区，新建的“新首钢国际人才社区核心区”承担着吸引人才、促进国际交流和提供商务服务的重要角色；南区，则是首钢园内钢铁工艺设施的集中展示区，同时特别预留了40万平方米的建筑面积，以适应未来的发展需求。![]()
园区设计都巧妙地融合了“城市复兴”、“城市织补”、“海绵城市”、“无缝街区”和“地铁TOD”等先进理念，并应用于实际建设和设计中。具体来看，其以独特的工业风格与科技创新相结合的设计理念，成就了一个个引人注目的地标。首钢园共有四座高炉，除了二高炉没有改造外，一、三、四高炉已经完成改造。其中，一高炉已改造成为SoReal乐园，即利用5G+XR（扩展现实）科技打造的全球首个全沉浸式太空探索主题科幻综合体，四高炉是首钢国际会展中心会展综合体，也是今年的服贸会的会展区域。
三高炉则是首钢的明星高炉，由筑境设计、首钢筑境、首钢国际工程公司设计改造。其始建于1958年，是首钢第一座炉容超过2500立方米的现代化大型高炉。通过采用“修旧如旧”的设计手法，在几乎完整保留高炉主体、热风炉、重力除尘器等核心工业构筑物的基础上，改造为全球首发中心。浓浓的工业文化感与赛博未来感交织，成为园区必打卡地标之一。一、三、四高炉
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图片来源：网络
首钢六工汇，位于首钢园区两湖（群明湖和秀池）片区中部。总建筑面积22.4万平方米，是由11栋企业办公楼、11座商业独栋和1座购物广场组成的的新型城市公园综合体。该项目的建筑设计由筑境设计承担，弘石设计担当其室内全部硬装与软装设计工作。风机房、第二泵站组团与九总降组团两个东西院落组成整个场地的原始肌理。此次设计将原始肌理基本保留，并在中央植入新的院落串接东西两院，形成由东到西、旧新交融的层进式院落空间，构建商业东西向的主要动线。内部设计方面，设计团队提取四个关键词为：建筑线性、繁灯霁华、钢花飞溅与薪火相传。六工汇设计理念
首钢园香格里拉酒店坐落于园区的核心区域，毗邻北京2022年冬奥会滑雪大跳台和六工汇购物中心。项目由意大利著名设计公司 Lissoni Casal RibeiroS.p.A主持设计。酒店的整体设计方案最大限度保留了珍贵的工业文化特征，完整展现出首钢电力厂原有的工业感和尺度感，同时又体现出当代建筑的美学风格，整个建筑空间犹如一座生机盎然的“植物园”。![]()
此外，不少建筑的设计都偏向绿建，如园区内获得三星级认证建筑的占比达55%，LEED金级及以上认证建筑达到15%。招商+运营：双维度协同发力，应用场景持续拓宽
如果说2022年的冬奥会，让首钢园出了圈，那么后续两年的招商+运营双维度协同发力，就是其再创佳绩的原因。在2023年的首钢园商业招商推介会中，“首钢园消费政策”首次发布，涉及场馆会议室、首钢会展中心、酒店及餐饮、文化与体育、用车及其他服务五大板块。与此同时，首钢园整合了园区内的消费服务，并搭建全方位的消费服务平台。一方面，依托园区自身丰富的资源，帮助入驻的品牌更便捷地拓客；另一方面，通过制定专属的优惠政策，确保入园企业能够以更加便捷且实惠的方式享受园区的各项消费服务。在运营上，结合自身优势，首钢园还举办了包括科技、体育、文化在内的各类大型活动，如服贸会、中国科幻大会、WTT中国大满贯赛等。![]()
在今年WTT中国大满贯赛期间，首钢园迎来了前所未有的客流量高峰。据统计，园区累计入园人次达到了63.5万。其中10月1-6日期间，入园人次同比增长了93%。资本运作：顶层设计由重转轻
从首钢园区规划之初，就想到了从金融角度将重资产转轻。因此，首钢针对园区开发工作成立了专门的开发机构和财务中心，负责园区和新产业开发资金、项目预算与融资方案等工作，资金实行单独核算、封闭运行管理。首钢基金通过“基金+基地+产业”模式，引入铁狮门、金鹰集团等国际一流园区投资运营商，撬动外部资本达百亿以上，打造首钢园区六工汇、国际人才社区、首程时代中心等超80万平米项目。其中，首钢园中的六工汇项目就是由美国铁狮门和首钢基金等知名投资者联合投资、改造、经营，创新采用经营权基金的方式操盘。目前，首钢集团还在公募REITs领域进行了积极的探索和尝试。未来计划将首钢园内底层资产以城市更新REITs上市。11月22-23日，睿和研学-首钢园研学团不仅挑选了三高炉、六工汇、香格里拉酒店等热门项目深度参观，还将邀请首钢园规划设计专家、金融资本领域专家，为团员详解首钢园规划、设计，以及融资框架设计与落地。——END——
