编辑 | 宋金煜、刘玉娇
不动产大宗交易市场的走势牵动着业内各类机构的目光。买什么？什么价位？买还是不买？都是灵魂拷问。
睿和智库发现，商业物业成为继长租公寓以外的投资者新宠。原因很简单，贴近老百姓的衣食住行类资产是最能穿越周期的不二选择。而对于投资城市和区域，买家的选择更接近常识，无外乎十来个核心城市，以及核心城市的核心区域。
据睿和智库统计，截至9月27日，今年Q3零售类商业物业交易额达约141亿元，在总交易额中占比达41%，遥遥领先。
图表1：2024Q3大宗交易标的资产物业类型分布
结合具体交易，可以看到多重因素在影响市场热度：
头部开发商疯狂甩卖商业资产。典型如万达，仅Q3就出售了6座万达广场。另据不完全统计，自2023年以来万达已累计出售超20座万达广场，其中不乏北京、上海等一线城市的核心资产，今年以来卖资产动作也未停。值得注意的是，其出售的万达广场项目几乎都保留了万达品牌，万达商管仍以品牌输出管理的模式继续经营。
短期来看，万达抛售万达广场，是为了应对当前市场环境和财务挑战。但从长期来看，也与其轻资产战略紧密相关，有助于其集中资源发展轻资产和品牌输出服务，从而实现更加灵活和可持续的发展。
图表2：2024Q3万达出售的万达广场项目
此外，万科也在加速推进资产处置。9月售出上海松江印象城48%股权，这也是万科旗下最赚钱的商业项目之一，开业以来在万科各大商业项目中名列前茅。不到一年的时间里，万科已接连出售三座上海优质购物中心，包含此前出售的七宝万科广场和南翔印象城。
对于万科而言，这也是其“瘦身”计划的一部分，预计四季度其还将加快推进大宗交易和股权处置，回笼更多资金、减轻财务压力，换取流动性。
从买家来看，险资依然是接盘主力军。接手南京万达茂、烟台芝罘万达广场的坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），为新华保险、中金资本共同设立的新公司，此前其还接盘了北京万达广场实业有限公司。
东莞厚街万达广场则被苏州联商陆号商业管理有限公司全权接手，其实际控制人为阳光保险。此前，阳光保险还先后接手了位于合肥、太仓、湖州、广州、上海的5座万达广场。
对此，睿和智库分析认为：
其一，具有收租性质的不动产，尤其是成熟的商业综合体，往往能够产生稳定的租金收入和物业增值收益，能够提供长期稳定的现金流回报。核心城市、核心地段，具备稀缺性的商业物业，也具备资产增值潜力。
其二，一些流动性承压的房企为加快资产变现、回笼资金，将较为成熟且优质的商业项目以打折价摆上货架。从大宗交易来看，是一个比较好的布局窗口期，带来“抄底”机遇。
其三，写字楼市场租金下降和空置率上升趋势明显，商业租金回报率反而相对更高，可能也使得商业物业相对写字楼更具吸引力。
房企加速处置资产的意愿强烈，但想快速套现并不容易，尤其是出售非核心资产相比过去更加具有挑战性。
部分房企因出现债务危机，旗下项目被拍卖，拍卖过程更是一波三折。典型案例是福州泰禾城市广场三期。7月16日泰禾集团公告福州泰禾新世界名下财产以流拍价27.88亿元交付申请执行人抵偿债务，即为东二环泰禾城市广场三期22#楼1至7层01集中式商业（商业、餐饮、影院等）。
此前，该项目部分资产于2023年9月12日在京东拍卖平台被分别挂牌拍卖。资料显示，拍卖标的包括22#楼1至7层01集中式商业（商业、餐饮、影院等）房地产以及地下1层、地下2层共计1203个车位。其中，22#楼1至7层01集中式商业（商业、餐饮、影院等）房地产起拍价约27.88亿元，评估价34.84亿元。起拍价相对评估价打了8折，后来因无人出价宣布流拍。
渝系房企协信地产的上海总部办公楼近期也被摆上了拍卖货架。京东拍卖平台显示，7月19日，上海协信远定房地产开发有限公司名下上海市闵行区兴虹路173号不动产按现状带租约合并整体拍卖，但因无人出价最终流拍。
据相关数据显示，2024年1-8月全国法拍房挂拍量为434552套，与2023年1-8月相比增长68.74%。各类型法拍房成交率中，住宅用房、工业用房成交率分别是32.76%、30.75%，商业用房成交率偏低，为17.14%，且平均成交折扣率达81%。
部分房企难挡市场冲击，不得不选择出售资产、转让项目或者申请破产重组等方式进行自救。法拍市场上，房企的身影日益增多，但流拍比例也在上升，成交折扣越来越大，套现不易。
此外公寓类大宗资产交易也在明显减少。Q3，睿和智库仅录得两宗公寓类宗资产交易，其中一宗还为关联交易，也就是说，实际交易仅有一宗。
图表3：2024Q3公寓类大宗资产交易一览
该交易标的位于上海杨浦区的“江湾90”。项目建筑面积约3111.56㎡，前身是招待所，于2020年被愿景集团收购，经过改造后成为该公司在上海首个轻服务公寓。从位置上看，项目位于上海杨浦区市光路37号，紧邻地铁10号线江湾体育场站，距离五角场商圈仅1公里，区位相对优越。
买家为个人投资者，属于典型的有钱人趁低价购入优质资产。
对于导致近期公寓类大宗资产交易减少的原因，有市场人士对睿和智库表示，随着市场供应的增加，尤其是保障性租赁住房的大量入市，公寓市场明显呈现租金下降、空置率上升趋势，从而导致公寓类资产的收益率下降，直接影响投资者的投资意愿。
对比来看，香港公寓市场则火热不少。在上半年自如宣布通过“自如比邻”布局香港之后，中原也宣布进军香港学生公寓市场，黑石集团也传出拟收购香港两座服务式公寓的消息。
9月9日，中原集团旗下中原投资宣布，已斥资1.8亿购入尖沙咀香港珀荟酒店，并计划花费2000万港元将其打造成提供约150个床位的学生公寓。
黑石集团则传出拟7.5亿港元收购香港两座服务式公寓的消息。这可能标志着黑石即将正式进入香港租赁住宅市场，进一步拓展其在亚洲的房地产业务。
后者据睿和智库向靠近黑石的业内人士证实，仅接触并没有落地，是个假消息。但香港公寓市场，尤其是学生公寓市场，确实正在成为香港物业市场的新兴热点。
最直接的表现是，香港住宅物业房租一路上扬。据香港差估署最新数字，租金指数按月升逾1%，连升5个月，创5年新高。高才和内地学生的涌入，是影响香港租赁市场的主要推手。
随着到港升学外地生连年增加，学生宿位供不应求，推高了本地的住宅租金水平，也让更多投资者看到香港学生公寓市场的火热前景。
对此，中原投资总裁叶明慧公开表示，购入珀荟酒店是中原投资在香港市场的第一步，未来还将继续增加在香港的投资和发展。“未来2至3年间将投资2000至3000个床位。希望能把香港打造成亚洲区最有规模的学生公寓投资市场之一，吸引更多环球基金和资本来港投资。”
除此之外，香港老钱家族也在积极布局学生公寓投资。
晶苑地产旗下晶苑投资于2019年就开始在港做学生公寓业务。截至目前，旗下已有4座已成熟且对外开放的学生公寓，分别是Y18、Y36、Y83以及Y Hill，其中Y Hill、Y83出租率一度达到100%。
近日，其还接连完成了对香港红磡Incredible Residences住宅和商业大楼以及长沙湾荔枝角Ease Access酒店的收购，也准备改造成学生公寓，预计未来将会继续积极在九龙区其他核心地段进行更多收购发展项目。
相较于当下香港其它不动产板块的下行态势而言，学生公寓是当下一个不错的投资选择。今年以来，不少业主迫于现金流压力选择出售资产，也是越来越多的投资者涌入这个赛道的原因之一。
以上文提到的珀荟酒店为例，去年9月该酒店曾以3.8亿港元放售，到今年7月大降36.8%至2.4亿港元重新招标，最后中原投资以1.8亿港元拿下该酒店。相比于业主最初的开价3.8亿港元，折价超过一半。
或许也是时候抄底香港了？
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