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拆解陆家嘴首幢城市更新项目改造实务

楼市 2024-10-22 08:35 北京

作者 | 宋金煜

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

老建筑的城市更新离不开两个话题：功能重新定位和建筑空间的重构。

自2021年城市更新首次被写入政府工作报告，并被列入“十四五”规划以来，全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，实施城市更新行动带来的综合性成效正在逐步显现。上海在城市更新方面更是走在全国的前列。

今年3月末低调入市的“浦电雍萃”是陆家嘴集团第一个城市更新项目，由旗下“陆家嘴乐居”公寓团队运营。

如今项目入市半年有余，团队依然在低调打磨服务。而其历时两年才完成的建筑改造，无疑是今年上海城市更新难得一见的好作品——既极大限度地保留了原建筑的历史风貌，又贴合了用户的居住需求。

功能和客群重新定位

“浦电雍萃”的前身是上海文教大厦。始建于上世纪90年代，见证了浦东大开发的全过程。建筑的更新，更像是城市的二次生长。不但是建筑本身的旧貌换新颜，更是城市生活和文化的进化。

项目位于浦东南路与浦电路交汇处，是浦东新区核心地带。步行700米可达黄浦江畔，周围拥有4条轨交站点，以及01、985等公交线路和城市主干道，可畅达静安寺、人民广场、陆家嘴、徐家汇等核心商圈。除地理位置绝佳，周边学校、医院、商超等生活配套也极为完善。

图表1：项目信息

资料来源：公开资料、睿和智库整理

城市更新的第一步是项目的重新定位——找到目标客群。

陆家嘴乐居团队在改造前期做了大量调研，然后将该项目定位为其中高端产品线“雍萃”系列，并命名为——浦电雍萃。同时，其目标客群瞄准的是陆家嘴办公楼里的中高收入人群，以及居住在老旧小区、有改善需求的家庭为主。

浦电雍萃室内实景图

图片来源：企业提供

选准客群后，接下来的难点是建筑空间的改造。

一栋30多年历史的楼体结构给改造带来了一系列挑战，如梁结构难大动，考验户型改造设计的巧思和创新；又如单体建筑过去在配套设施和配套空间的缺失。

考虑到地段优势、周边公寓竞争格局以及建筑本身的结构特点，陆家嘴集团在改造方案上非常审慎，经过多轮方案的修改后，依据对市场供需的判断来指导决策：

首先，除保留特色外立面外，对原有统一的三居户型，重新分割为一居、两居、三居共六种多元户型。这一改变使得整栋楼的可租套数增至91套，其中面积在133-145平方米的三居户型占比高达六成。户型比例与客群定位以及未来市场需求保持较高的匹配度。

其次，针对多种户型不同朝向、不同楼层，每套月租金定价为7500元至20500元之间，可覆盖多种客群和不同预算。目前该项目还处于爬坡期，保留部分优惠折扣。

据睿和智库调研，目前入驻三居大户型的客群有七八成是家庭客户。主要是出租或者出售了原来的房子，为方便孩子上学，全家都搬来项目居住。同时，获得更多长租家庭客户，更利于项目出租率的稳定，未来坪效也将迅速提升。

项目区位图

图片来源：企业提供

内部改造的创造力

浦电雍萃内部户型的调改方向，主要是通过调整客厅、卧室等主要生活空间的布局，改善采光和通风效果，同时翻新内部装饰，主打简约、清新装修风格。此外，拆除内部电梯、老旧塑钢窗、电气管线、弱电系统和网线等设施设备，并进行全部更换和重新排线，改善防水防漏等安全问题。

除了以上常规改造内容，浦电雍萃最大的亮点是增加了隐蔽的储藏空间和升级了居住的场景需求。

对于梁、管线、网线、热水器，甚至是过季的衣物、运动器械、孩子玩具……浦电雍萃都为它们找到了“藏起来”的好位置。这么做的目的就是让客厅、卧室、厨房有更大的空间，不让日益增加的物品降低生活的质感。

首先，对梁的处理方法即是尽量放在过道中，或者两个独立空间之间，不压低生活区域的感受。同时，管线和空调出风口则藏在了房间半弧形的吊顶中，成功隐身。

其次，每个户型都配有超大的储物空间，基本都是顶天立地的设计，其中三居步入式衣帽间为满墙“顶天立地”衣柜。

再次，浦电雍萃作为陆家嘴乐居首个试点储物增值服务的项目，在六层提供了16间面积约5㎡储藏间，月租金在百元水平。这样的储藏空间，一经推出就全部租磬。

首个试点的增值储物空间

图片来源：企业提供

除了强收纳体系，项目还升级了内部设施、2+1办公与卧室装修风格切换、公共区间、煤气管道等。

其中，在家具家电方面，一居户型配备了多功能可折叠餐桌，以适应不同的场景的使用需求；两居和三居户型均配备了浴缸，为忙碌一天的上班族提供了放松身心的理想空间；家电品牌都采用西门子、海尔等知名品牌，洗碗机、洗衣机、烤箱、冰箱等电器一应俱全，让住户能够享受到便捷、舒适的居住环境。

浦电雍萃公共区间

图片来源：企业提供

虽然项目毗邻上海的商业区域，但如何让住户足不出户，就能实现便利的社交需求？

在增加可出租房源的同时，陆家嘴集团将公共区域集中在六层，包括免费的会客厅、健身瑜伽房、儿童娱乐区、阅读区、水吧台和烘焙区。一方面，这些刚需的功能可以提升运营的品质，另一方面，项目方经常在此组织各类活动，实现了邻里之间的交流互动。

结语

成立于2021年的陆家嘴乐居发展速度很快，目前已有臻境、雍萃、悦庭三大产品线、14个在营公寓项目，共计5300余套房源。

其中，浦电雍萃之所以具有标杆意义，一方面是陆家嘴集团担负上海国资城市更新的重要使命，一方面也是资源整合和更新类开发的全新尝试。

建新楼易，改老楼难。“浦电雍萃”项目在今年完成了更新的第一步，接下来的重头戏，还是运营。

——END——

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