编辑 | 梁秀杰
2024年的国庆楼市火了，火到全国人民都已知晓的程度。有网友对此辣评：房地产下跌用了三年，而回暖仅用了三天。
在多地、多机构发布楼市火爆成交数据的同时，睿和智库带大家一同探寻这些数据背后的意义，是市场的短暂狂热，还是真正的需求井喷？我们是否真的面临一房难求的窘境？未来的房价将何去何从？
长假结束后，楼市战报频发，结果正如大家普遍看到的，涨势喜人：除了到访量大增外，成交数据也是惊人。而这些数据背后，也藏有一些玄机。
图表1：部分房企已公布国庆期间成交数据
睿和智库统计，国庆楼市成交数据来源主要有四大路径，即全国和各省市住建部及其他官方部门、各省市房地产协会、房企以及第三方机构。其中，前三者呈现的数据多为大涨，其中深圳新房成交量同比涨幅最大，为664.14%，但机构数据则显示了不同城市的涨跌分化。
图表2：2024年国庆期间部分新房成交数据
尤其是深圳、武汉住建公布国庆期间楼市成交数据为同比上涨，但中指数据显示该城同比下跌，连全面取消限购的广州也未能幸免的下跌了。另外，亿翰公布的22城商品住宅成交面积变化也显示了，今年国庆成交量是近9年新低，同比下降17.6%。
图表3-4：中指及亿翰公布的国庆期间楼市成交数据
面对这些悬殊的数据，睿和智库发现了几点玄机。
首先，披露的交易数据标准不一，导致同城涨跌不一致。有的统计认购量，有的则是网签量，有的统计全市成交数据，也有仅是重点项目、重点房企数据的。这也就是为何，住建局和中指监控的深圳和武汉两市的成交面积，结果相差数倍，同比涨跌也不同了。
不过，机构数据至少明确了，部分热点城市的楼市是真热了，但有些城市的成交或者说房价依然处于水深火热中。
例如，武汉+襄阳国庆期间的新房成交额占到湖北全省的近九成，成交套数和面积分别超六成和五成。可以窥见，房地产市场的复苏呈现出明显的地域集中性，其它城市与省会城市的交易量和价格差巨大。
其次，新房仍以打折走量为主，二手房议价空间减小。虽然个别项目有取消折扣和提价的消息传出，但纵观国庆期间成交较好的项目，仍保留折扣。另有专家在调研后称，除了直接打折，还有项目打出了“送黄金、送车位、送新能源汽车”等价值在30-50万的高额赠送，即间接降价。
二手房方面，北京中原和链家等中介机构披露的数据均显示，带看同比增长五成，而成交套数增长两倍甚至三倍。另外杭州贝壳方面表示，二手房咨询量、带看量、下定量均增长一倍。正是由于买房人增多、带看量大，房东开始紧急提价或反价，议价空间变小，比起新房，二手房捡漏难度再次升级。
再次，新入市客户增多、外地客户进场，优质资产投资需求再次显现。例如，北京链家反馈，新客已在国庆期间开始入市看房，带动了带看和成交量的提升。
另外，广佛深等大湾区城市吸引了众多外省客户来看房和买房。如乐有家数据显示，深圳宝安、龙华等热门楼盘外地客成交占比达2成，有楼盘销售称已接待了北京、安徽、江西、香港以及外海等地的访客；广州一些项目的外地客户的到访量比以往多了三四倍，客户不仅来自周边城市，还有湖北、福建、东北、内蒙古等外省，并有客户直称自己有投资需求。此外，佛山官方还披露了，国庆期间非户籍购房人比例显著提升，占比超过七成。
对于国庆期间多地楼市的火爆的原因，主要归结为“楼市政策连续释放+A股大涨”双重因素作用，不得不提的还有美联储开启降息周期以及低利率时代的来临。
图表5-6：近期楼市相关政策盘点
国庆节前，重要会议集中召开，多项政策密集落地，尤其是央行四连发下调存量房贷利率和首付比例，北上广深新政快速跟进，持续点燃置业热情。
最为重要的是，9月26日政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。未来不再下跌的预期，叠加A股大涨老股民回血，部分一线城市放开限购，让更多置业人群理想变行动，直接在国庆节期间冲进楼市。
可是归根结底，购房人群是在为情绪买单，还是在买房价上涨的预期，还是真的自住？
对于国庆的买卖房的行为已有网友相互留言：“已交定金”、“刚交完首付”、“公积金还款没压力”、“买贵了”、“后悔了”，还有网友称“卖了老房看新房，默默许下心愿：第一个买到了高点，下一个不能再买到高点了。”
买到、卖出要恭喜，后悔需面对。睿和智库始终相信，信心是黄金，政策加码下我们有了信心，但需要注意的是，不要轻易被舆论带动情绪。
国庆楼市火爆，不代表买不到好房子了，也不代表房价要坐上火箭了。
第一、此轮房地产调控的核心是去库存。
早在5月17日中央出台了一系列政策，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困等，目的就是去库存。此后的多次重要会议都提及了，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。
另外，从房企公布的土储总量和月度销售数据都可以看到，房企的主要目标依然是积极去化，极力扭转销量下滑和亏损的现状，保证活下去。
第二、止跌回稳，房价要稳而不是大涨和大跌。
睿和智库此前写过《房价见底了吗？》，文章中已经写明从历史周期来看，中国房价经历了多轮调整，也出现了多个“底部”。目前所属周期，为2019年顶峰后的下跌大周期内，期间虽有波动但走低趋势已持续了5年，其中负增长已持续2年多时间。这也就是为何，国家下定决心要止跌企稳，未来可能还有更多举措释放。
另外，今年前三个季度，全国300城土地出让金降幅在四成左右，仅上海、成都等热点城市核心板块竞拍出高溢价。因此，未来房价难大涨的背景下，城市分化也将日益明显，优质资产仍具有较高价值，甚至还有上涨空间。
第三、时代不同了！
一张图足以解释时代变了，需求变了，楼市供给、政策等均需要改变。近期新政中提及的严控增量、优化存量很有价值，楼市企稳需要供给与需求匹配，止跌企稳的同时不能在大拆大建了，增量要被严控，存量要被优化。
图表7：我国楼市调整期背景情况对比（单位：平方米，亿元）
结语
买房，要看有没有真实需求、有没有消费能力，更要看城市和周边价格，因为买房买的是城市、地段和配套。
虽然房住不炒，但房子具有居住和资产双重属性，仍然可交易，具有流动性和交换价值。正如，广州、深圳等地的房产已经有投资客下注。
因此，如何平衡好居住需求和资产价值，是实现房产市场长期稳定发展的关键，未来就看保障房和商品房能否并驾齐驱，共同促进房地产市场健康发展。
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