2个月完成爬坡期，首创和园·星航社区怎么做到的？

楼市 2024-10-23 07:30 北京

作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇、宋金煜

责编 | 韩玮烨

生活的选择往往充满了权衡与考量。当预算定格在2900元/月起，你是愿意在望京拥有一张床，还是选择顺义的小洋房？首创和园，以其标杆性的租赁社区项目，为望京新青年们提供了一种截然不同的生活可能。

2024年6月，首创和园·星航社区首批200余套房源启动预定，不到2个月的时间便迅速满租。剩余其它房源正在预租中，预计10月底前，980套房源将全部投入运营。

2900元/月起住顺义小洋房

首创和园·星航社区位于北京六环边顺义高丽营镇，除了可以辐射顺义本地客群之外，可以吸引地铁15号线沿线，尤其是望京商圈租户。

图表1：项目基础资料

数据来源：公开资料、睿和智库整理

图表2：首创和园·星航社区位置图

图片来源：企业自供

从位置上看，项目距离北六环路约1公里，距离首都机场约10公里，距离中关村顺义产业园约3公里，自驾半小时左右可以到达望京；距离最近的地铁15号线后沙峪站约6公里，从后沙峪出发，地铁7站地半小时内也可到达望京商圈。

待全部入住后，项目还将结合租户的具体需求，与公交公司沟通开通直达地铁的定制公交，也考虑开通直达望京的定制公交，进一步方便租户通勤。

从产品来看，社区总建筑面积约13万㎡，包含18栋公寓楼，共980套房源。户型包含约50-60㎡一居、约72-81㎡两居、约112㎡三居，不论是单身、夫妻还是多口之家，都能满足租户的居住需求，其中两居户型占比最高。

图表3：首创和园·星航社区产品分布

数据来源：公开资料、睿和智库整理

租金方面，星航社区一居约2900元/月起，两居约3500元/月起，三居约4900元/月起，目前新店开业期间还有95折优惠（优惠截至时间2024年12月31日）。睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，目前周边商水商电公寓的月租分别是：东亚创展国际40㎡开间在3500-4000元之间，绿地启航国际70㎡两居4590元左右；住宅江山赋74㎡两居4800元左右。放大到望京区域来看，合租的租金价格也在2200-3800元/月。对比来看，星航社区租金至少比周边低10%左右，性价比较高。

从规划来看，整个社区容积率仅1.6，建筑高度都控制在约24米内，是一个典型的低密洋房社区，进一步拉升了项目整体的质价比。据了解，项目接待中心正式对外开放后，还陆续吸引了不少想要买新房的客户自主进店咨询。

项目规划有“两个核心、三条轴线、四大组团”，整体采用围合式布局，“开放共享+安全独立”有机结合。小区还采用人车分流，机动车进入社区直接进入地下车库，从而缩短地面停留时间，提升安全性。最关键的是，小区车位配比基本可达1:1，车位充足。

首创和园·星航社区幼儿园

图片来源：企业自供

除了公寓之外，整个社区还有一栋约2400㎡的单体幼儿园正在建设，有面积达10000余平米的商业配套正在招商。在商业业态布局上，除了刚需的超市等生活所需，还将引入品牌店、特色餐饮，包含咖啡店、奶茶店、烘焙店等等，并规划亲子与教育培训业态，让租户在家门口就能满足托幼、购物、就餐、休闲娱乐等日常所需，全方位提升生活便利性。后续，还会积极推动社区与商户联动，推出多元化社群活动，进一步丰富社区生活，提升租户的幸福指数。

此外，社区内还设有共享健身房、阅读区、沙发区等丰富的功能空间，进一步拓宽了租户的生活空间。

安全和服务方面，项目不仅实现燃气报警、智慧停车、刷卡门禁等多种功能，还有社区保安、专属楼宇管家等，进一步提升居住的安全性和便捷性，及时响应租户的需求。

帝都大，居不易。在时间可控的范围内，租户无疑更愿意选择更具性价比的居住空间。也因此，星航社区首批200余套房源，一经投入运营便迅速满租，目前剩余其它房源正在预租中。

首创和园，如何玩转大型租赁社区？

作为住房租赁行业的创新实践者，首创和园·繁星社区已成为业界公认的典范之作。而“星航社区”则在延续“繁星社区”的基础上，通过优选地理位置、配套设施及社区服务等方面，实现了进一步的创新和升级。

在具体打法上，首创和园已总结出了一套更适用于国企的大型租赁社区运营组合拳——

1、精准的项目定位与规划，是保证出租率的基础。从繁星社区到星航社区，可以看到首创和园的选址逻辑优先布局产业聚集区域，以推动城乡融合发展，并积极促进职住平衡。比如，繁星社区服务于CBD、亦庄开发区、城市副中心，星航社区则辐射顺义空港、中关村顺义产业园以及望京商圈。

2、坚持提供有颜有品的居住体验。从租户需求出发，星航社区产品上更加多元，配套商业+幼儿园，满足租户全生命周期、全业态的需求；设计上采用现代简约的风格、合理的空间规划，同时有着齐全的功能空间以及低密的社区环境，有效地提升实用性的同时，让生活更自在。

首创和园·星航社区室内实景图

图片来源：睿和智库

在房间配置上，全屋精装，沙发、床、电视、衣柜、冰箱、洗衣机、灶具等硬件设施配套齐全有保障，实现“拎包入住”，提升租客居住的便捷度和舒适度。同时提供民水民电、燃气入户、免费WIFI等，进一步降低租户的生活成本。

3、在运营上，强调经营健康和安全合规。首创和园通过线上管理系统，已实现运营标准化。结合线上数智化管理，降低运营管控风险的同时，进一步提升运营效率。目前星航社区人房比已达到约1:120，确保了高效的服务水平。

其次，构建24小时全方位服务体系，从个人到企业，涵盖基础生活服务和特色增值服务，通过警务联动24小时响应和管家楼栋责任制，确保社区的安全和秩序。

以及通过业财一体化系统，实现实时监控各项数据及流程管理，更好的把控运营风险评估和控制，预测和规避潜在的风险，及时发现问题并采取措施等等。

4、通过各种创新经营模式，保持社区运营的正向成长性。比如，创新社区治理模式，通过党业融合、社区联动共同治理，保证社区引导的先进性、正向性；开设“和园讲堂”，提供租户成长支持，帮助租户解锁更多工作和生活技能；打造“社区主理人”机制，让社区成为创业孵化平台；举办丰富的社群活动，包括摊玩市集、邻里节、音乐节、夜跑等各类兴趣活动，增强社区凝聚力。

5、强调组织的发展性。根据业务发展需要，首创和园不断实现组织变革与成长，比如实施分级管理，以适应不同规模的门店运营需求。

通过这些策略，首创和园不仅为租户提供了优质的居住选择，也为国企在大型租赁社区领域的运营提供了可借鉴的模式。

结语

大型租赁社区体量大、年轻客群为主、高关注度的特点，在为项目及品牌带来优势和机会的同时，也极大程度上增加了管理的复杂性。对于运营商而言，需要通过充分利用这些特点，扬长避短，实现更广泛的市场覆盖、更高的用户粘性和更强的品牌影响力。

首创和园的做法是——对客，既要注重服务又要注重管理，既要明确双方的权利和义务，同时也注重给予租户温情和关怀。对内，既要明确权责分配，又要鼓励团队成员之间的协同合作，同时在借鉴已有成功经验的基础上，不断进行创新。

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