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编辑 | 梁秀杰、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
周期变化缔造了中国的租住行业，租住行业的参与方、政策引导与用户需求变化，三方力量正在推动行业和市场的演进。
8月21日，“2024全国保障性租赁住房与长租公寓发展峰会”在上海召开，睿和智库、成都楼促会携手国内约20家专业协会、超150家相关企业，深入探讨新行业、新租住企业的新型生产力模型。与会人士一致认为，这是今年少见的高质量的专业会议。
1.中国式租住虽已完成顶层设计，但行业尚处于从0到1的探索中，需要寻找以提质创新为主的新质生产力。机构化运营的租住市场，是中国房地产行业发展进入成熟阶段的必然形态。2.国内房地产业之痛，源于缺少周期性经验。当前市场与美国1980年代类似，受益于RTC、CMBS、REITs及黑石等资管公司的金融创新，美国实现了生产力的革新并快速走出了周期困境，我们可借鉴学习。3.租住行业潜在发展机会在于可扩募资产拓宽和地方资源共建。其中，各地闲置或低效资产、土地，通过合作改造或新建保租房，可寻求退出、联合发行REITs以及扩募机会，达成盘活目标。4.保障房不是新业态，只是资产管理的一个分支，但保障房的特性已将运营管理的要求提到一个新的高度，数智平台的重要性会越来越重要。科技赋能本质是管理理念的赋能，需了解和理解行业。5.尽管长租公寓的经营复杂度和离散度相对酒店较低，但面对不同代际消费者不断变化的需求，长短租模式面临巨大挑战。运营方应回归服务的本质，关注客户需求，而这背后需要持续的时间、资产投入，以及算法优化。6.提高租住产品的商业价值主要依赖于效率的提升。这需要明确产品在特定商圈的定位是否具有市场潜力，并通过数字化赋能运营与服务流程，以确保效率达到最优化。7.租金坪效是公寓运营的核心。资产方追求高投资回报，运营方希望提升利润，而租户期望降低租金。平衡三方利益，运营方可在核心地段通过改造增加运营面积，并严格控制总投资额和改造成本。8.好的投资不需要退出，优质投资应长期持有以实现最大价值。通过低价获取资产和区域差异化竞争，可构建长期竞争优势。![]()
上篇：寻找产业提质突破口
新质生产力形成的关键，在于创新和提质，难点是如何创新。确定何种创新是被需要的，独特且能够创造更多价值，依赖于对行业脉络和趋势的深度洞察。根据睿和智库的研究，中国式租赁市场的演变，可分为三个阶段：2015年前“封闭政策市场+散租零售市场”，2015年至2019年“初步机构化市场”，以及2020年之后“高质量机构化市场”。每个阶段都伴随着楼市、政策、参与者等深刻变革，特别是后两个阶段楼市均出现了存量房去化难题。从政策层面来看，涵盖配租和配售型的保障性住房在住房体系中的角色不断强化。特别是央行设立3000亿专项收储再贷款和REITs的常态化发行，加速保租房与市场化长租公寓同台竞、互补发展。这也标志着我国住房租赁的顶层设计，以及“私募基金+公募REITs+信贷支持”的金融闭环基本形成。转向参与者视角，随着“十四五”保租房筹集目标已完成66%，150+国企进入租赁赛道，市场呈现出国企主导、市场化机构和长尾市场三足鼎立格局，且“马太效应”明显，TOP10企业开业规模占七成。尽管流动人口和高校毕业生的增长，以及晚婚晚育的社会趋势，为租赁市场提供了持续的租房需求，但无论国企还是市场化机构，都在面对区域发展不均衡以及营销、产品力、人才等多方面的挑战，都需要从生产要素、产业转型、技术等方面塑造新的企业生产力模型。“缺乏对完整周期的体验，是国内房地产业痛苦的根源。”高和资本执行合伙人周以升以国际视角来反观中国市场，目前所处的阶段类似上世纪美国的80年代（储贷危机和非理性泡沫化阶段）和日本的90年代（房价迅速下跌阶段），而前者迅速走出周期，后者则被称为“失去的十年”。金融危机的本质，是市场周期受价格波动驱动，体现供需双方力量的对抗，引入新购买力稳定市场是一大突破口。美国在1980年代出现了不良资产重组机构RTC，CMBS、REITs债+股结构，以及黑石等资管公司崛起，实现了市场动能的转换和生产力的革新。日本也是由外资介入才实现了经济的重振，均说明了周期重塑和金融生态、新机构的发展连在一起，是走出周期的新生产力，也是终局状态。当然，从日本房价和公寓价格走势来看，周以升认为，对国内租赁市场应该保持信心，投长租公寓的机构的信心应该更足一些。日本的房价指数虽波动剧烈，但租金指数相对稳定，为逆周期投资提供了稳定性。同时在中国，长租公寓的收益率较低，但市场更为理性，未出现类似日本的泡沫。华润有巢作为行业领先租住“运营+资管”平台，2022年发布首单市场化机构运营的保租房REITs，通过专业化、市场化的运营管理能力，为投资者带来核心城市租赁住房产业发展红利。华润有巢表示，租住行业潜在发展机会在于可扩募资产拓宽和地方资源共建。其中，各地闲置或低效资产、土地，通过合作改造或新建保租房，可寻求退出、联合发行REITs以及扩募机会。目前其坚定走轻重并举道路，一方面向地方国企输出轻资产托管能力，另一方面寻找投资人共同设立Pre-REITs，收购或培育优质项目。在创新力稀缺的年代，成都城投希望在科技领域找到第二增长曲线，并成立了成都城投优联科技公司。令人倍感意外的是，该公司发现超过半数的客户已经购买过类似的系统，约三成客户因原有系统未能真正在线打通业务闭环而弃用，让其看到数字化市场仍有巨大空间。“保障房不是新业态，只是资产管理的一个分支，但保障房的特性已将运营管理的要求提到一个新的高度。”成都城投优联总经理董林认为，科技企业首先要做的就是沉下心去挖掘、理解需求，其次需要以多维的视角去理解行业特点和需求，单一的降本增效解决不了企业的实际问题。该公司已通过模块化设计，为不同企业提供定制化的数字平台服务，包括运营人员管理、资产管理、智能物联、财务规范化等，以实现业务流程的优化和效率提升。其交出的数据成绩单极为吸睛：运营房源量超过12000套，年出租率高达98%，自有渠道占比超过92%。![]()
下篇：革新模式激发新动能
租住企业要想真正实现生产力质的飞跃，必须持续探索和创新其运营与管理模式，以增强自身的内在价值创造能力。通过灵活运用长短租策略、积极参与城市更新以及出海项目、从轻资产向重资产的策略转型，可以有效整合资源，从而推动整个行业的持续创新和向前发展。城家CEO、华住集团高级副总裁庄松成介绍，城家公寓自2021年起实施了“左手酒店，右手公寓”的战略布局。尽管长租公寓的经营复杂度和离散度相对酒店较低，但面对不同代际消费者不断变化的需求，城家在长短租模式上也经历过严峻的挑战，但现已逐渐克服。在上海徐家汇的GROW瑞贝庭公寓酒店项目中，城家实现了长日租几乎无缝切换，显著提升了运营效率：出租率达到95%、GOP达到78%。另外，面对雄安商务服务中心2503间客房的去化挑战以及多样化的产品和客群需求，城家依然实现了97.8%的高出租率。这些成绩的取得，归功于城家在业态融合和数字化解决方案上的持续投入和算法优化。这也强调了所有运营方应回归服务的核心——关注客户需求，致力于构建具有竞争力的服务新质生产力。自如作为中国租赁行业的先行者和具有互联网基因的企业，在快速应对市场变化，迭代新增长模式上的探索可圈可点。自如资管总经理孟月坦称，自如城市更新模式，主要是与央企合作，由自如出资51%，对老旧资产进行化改造，后期项目产生的租金来垫付装修成本。此种模式，有利于自如实现退出并拿下托管资格，资产的回报率也有显著提升。而自如比邻平台的推出，则是基于对中国大学毕业生海外求学和企业员工海外工作需求的深刻理解，抓住了这一确定性市场机会，预计每年可服务的市场规模达到千亿级别。主要实践路径有两条，其一是满足客户的租房需求，其二是走轻资产模式与优质机构合作。孟月认为，提高租住产品的商业价值主要依赖于效率的提升。这需要明确产品在特定商圈的定位是否具有市场潜力，不断优化运营与服务流程，并通过数字化手段打通商圈数据，形成精准营销的热力图，以确保效率达到最优。充足的客源、高效的转化、稳定的经营是提升资产价值的关键，这对机构的要求非常高，自如将全面开放资金、平台，与合作企业共享。运营由轻向重模式的，上海栖心公寓是一个代表性企业。而支撑其转型的两大要素为：极致的产品坪效和满足刚性需求。栖心公寓创始人池锋认为，租金坪效是公寓运营的核心。资产方追求高投资回报，运营方希望提升利润，而租户则期望降低租金。为平衡三方利益，运营方可采取以下策略：在核心地段通过改造增加33%的运营面积，同时严格控制总投资额和改造成本，同时满足客户安全、押金和及时响应的刚性需求。小河迷仓就是栖心公寓旗下针对白领的公寓产品，在上海中环内位置打造8平米极致小户型产品，月租最低2500元，将房租在上海平均月薪支出占比由超三成打下到两成。旗舰中资产运营项目的出现，让其拥有了拓展重资产的能力。目前，栖心公寓已在中环外与资本方和业主共同打造了某重资产项目，整体坪效超6元，IRR超25%。![]()
未来篇：以资管逻辑塑造租住行业
在租住产业周期的波动中，原本的野蛮生长最终将恢复到市场基本面的理性发展。在存量与增量的转换中，不动产资产管理的重要性愈发凸显，成功串联起“投融建管退”全链条。领盛投资领投的资管平台领禾盛铭，已在上海投资了3个长租公寓项目，累计投资已超过25亿元。基于资管逻辑，领禾盛铭创始人兼CEO耿俊峰表示将综合考虑土地年限及资产估值问题，持续关注收并购机会。作为周大福企业成员公司，城璟租住自成立14个月以来，已在不动产资管领域取得了显著进展，包括建立平台、培养团队和收购项目。城璟租住集团联合创始人&联席CEO吴涛表示，将继续探索新的重资产收购机会，包括存量改造项目和在建项目，甚至土地开发类项目，并提供全生命周期的资管服务。目前，很多企业已经意识到租住领域的资管难点，在于投资、开发和运营分开未形成合力。成都城投优联总经理董林表示，目前国内在不动产资管领域尚显薄弱，未来行业的底层基础工作仍需加强和完善。为实现资产管理和运营上实现叠加效应，其将致力于构建专业团队，应对行业人才短缺的挑战。城璟租住集团联合创始人&联席CEO吴涛表示，公司采取“双轮驱动”战略，将资产管理和运营管理紧密结合，每一个项目的成功都需要投资和运营两个团队高效的配合。经历了包租、托管、资管三大阶段，瓴寓国际在2024年将重点放在客户服务上。瓴寓国际副总裁王浩宇表示，回归本质做客户服务，利用“资管+服务”模式实现传统地产体系的转型。面对行业挑战，瓴寓国际将重视能力转型和客户体验的提升。第四，追求“资管+规模”效应，拓宽轻资产盈利边界。自如资管总经理孟月认为，无论是轻资产还是重资产模式，在组织、供应链等管理都需要花很多精力，因此轻即重，重即轻。为避免轻资产模式的收益局限，自如资管通过获取低成本项目和规模效应提升运营效率，实现轻重资产的优势互补。第五，释放“资管+科技”能量，开拓多渠道增长路径。绿地香港、象屿商发、南国置业、上海荣和（西部乐巢）、成都城投优联、萤火智联等多家企业均表示重视用科技赋能资管。![]()
其中，绿地香港治理通过租客端的APP、小程序、智能管理系统等数字化手段，全面提升房效、人效以及服务能力，未来还将提升响应时效。除了传统渠道，南国置业今年将加强在智能家居系统方面的探索，打造科技家的概念，提升客户体验；此前，上海荣和（西部乐巢）的项目定位多依赖大数据，今年该公司将开发微客云，将所有业务和客户打通，挖掘潜在客户并对会员系统进行升级。成都城投优联提到了智能水电表和门锁等智能化硬件的应用，可提高运营效率、提升租户体验，并有助于防止转租等违规行为。此外，象屿商发主要发力短视频平台上的营销，结合年轻人关注的热点在公寓拍摄短剧，今年上半年上海抖音+小红书成交量超100组。萤火智联CEO王小家还分享了其研发的智能温控解决方案，即通过动态算法实时分析室内外环境和人体舒适度，自动调整空调出风量，减少能源损耗。实际测算显示，该系统可节省整体用电15%，一年可节省数万元。第六，选择“资管+退出”路径，平衡资产增值和风险。目前，国外投资环境较为优越，且国内核心资产的买家较少，存量土地年限受限，增加了退出的难度，导致外资在进入中国市场时持谨慎态度。黑石旗下资管平台黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基称，黑石倾向于重资产投资国内资产，并正在评估自营或引入第三方的运营模式，确保资产价值提升以及顺利退出。鼎晖投资董事总经理吴锐则认为，好的投资不需要退出，优质投资应长期持有以实现最大价值，通过低价获取资产和区域差异化竞争可构建长期竞争优势。只有在市场特别追捧，且能够实现两位数投资收益时才会考虑退出。另外，方隅控股投资总经理赵崇杰亦表示，其不设退出期限，至少看10年的投资周期，避免市场波动带来的非理性交易。在峰会的尾声，睿和智库向2024年度“全国保障性租赁住房企业卓越品牌30强”、“全国长租公寓卓越运营企业10强”、“全国租赁住房典范项目”的企业或项目代表，颁发了荣誉奖牌。——END——
