编辑 | 梁秀杰、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
国内首单民企园区公募REITs正式发售，背后发起人联东集团实力不可小觑，旗下核心企业联东U谷多次蝉联“睿和智库产业园区运营力榜单”榜首。
对此，业内极为期待园区领头羊能够改写产业园REITs的命运，带动估值和二级市场价格的上升，但对联东而言也承受着巨大的压力。
10月8日，中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金联东科创REIT”）正式启动公开发售，基金代码：508003。其募集基金份额共计5亿份，每份认购价格为3.234元，预计募集资金总额为16.17亿元。
图表1：中金联东科创REIT发售排期
不过，睿和智库注意到，即使是联东和中金两大行业巨头联合发行REITs，也不能抵抗市场大势，如估值、出租率、租金增长率、预测收缴率等多个指标下调。
图表2：中金联东科创REIT结构
首先，对于联东首单公募REIT，挑选的底层资产都是出租率、收益率等各方面均很优质的产业园，整体出租率达98.17%且入园的国家高新技术企业数量占比达50%，但估值与定价依然是个难题。
据此前公告披露，中金联东科创REIT底层资产为3个位于北京中关村国家自主创新示范区的标准工业厂房，即北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一区、北京房山奥得赛产业园，总建面19.84万平米。
在回复上交所反馈意见中，这三项资产的估值均进行了调整。最终，该基金整体估值由之前的17.20亿元下调至16.17亿元，下调幅度为5.99%。
图表3：中金联东科创REIT底层资产
其次，从调整参数来看，联东产业园REIT估值的变动主要受几大核心因素影响，包括评估基准日调整、出租率、租金增长率、收缴率等。调整信息显示，其预测整体出租率从97%调至94%，下降了3个百分点，另外租金增长率下调了0.25%，预测收缴率也下降了1%。
再次，正是由于该基金估值整体下调，其2024年和2025年年化现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）预测值由4.43%和4.44%升至4.90%和4.85%。
如此的估值下调和较高分派率，牺牲的是联东的利益，但对吸引投资者投资，以及后续资产价值提供了更大的空间。此外，若对比9月刚刚上市的易方达广开产业园REIT和博时天津科工产业园REIT估值分别下调16.03%、15.95%，联东5.99%的下调幅度，其实已经非常“自信”。
联东之所以能够PK过一些老牌国企率先发售产业园REITs，必然有其特别之处。
如，其进入产业园领域时间较早，为2003年；
规模领先，在全国约100座城市已布局548个产业园，管理面积约3,078 万平方米；
轻重并举，自持、出售以及服务输出，其中已为75个外部项目提供管理服务；
以经济相对发达的城市与区域为重点，主要布局北京、上海、广州、南京、杭州等热点城市；
租赁单位小、租赁空间利用率及灵活度高，可分层分户租赁，最小租赁单元为500平方米；
重点面向产值介于1千万-3亿元的符合国家和地方产业规划导向的企业；
与租户签订的租赁合同期限以3-5年的中短期合同为主，严控3年内租赁合同占比……
因此，有业内人士直言：“联东能发行REIT是行业内大好事，REITs是产业园的春天，现在很多产业园都盘算着资产证券化，从而降低融资成本、拓宽融资渠道。”
此外，睿和智库还注意到，中金联东科创REIT从今年3月的申报到8月的批准，再到10月的正式发售，这一系列流程的顺利进行，与7月“1014号文”以及发改委多次发声提及的“REITs常态化发行”以及“支持更多民间资本项目发行基础设施REITs”的政策方向一致。
据睿和智库统计，截至2024年9月底，全国已有45只公募基础设施REITs产品上市。其中，园区基础设施REITs11只，加上中金联东科创REIT即达12只，占比27%。
另外，中金重庆两江产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT已通过待上市，中金亦庄产业园REIT、广发成都高投产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT 排队入场。而民企首单园区REIT发售，或将带动更多民企产业园加速发行REITs。
从二级市场表现来看，产业园REITs正在走出价格阴霾。不仅今年9月新发行的两只产业园REITs均实现了首日收涨，而且已上市的11只REITs中今年仅1只下跌，不少正尽力拉回上市价格。如此来看，中金联东科创REIT上市首日也可能会迎来开门红，涨幅有望超过9月发行的两只REITs。
图表4：产业园REITs二级市场价格涨跌幅
不过，这样的市场表现，对比A股市场，可能稍显平淡。十一假期前，股票涨停频繁，节后第一天大盘逼近3500点，投资者的热情高涨。但市场也出现了个股表现不一，如涨停后迅速下跌的情况。
对此，睿和智库认为，一方面，在连续政策刺激下，A股有望继续上涨，尤其是一些高成长性行业和蓝筹股，而这也十分利好产业的发展，如产业结构优化升级和扩大再生产、研发创新等。另一方面，受A股带动，产业园REITs或也将继续完成余下的价值回归之路，出租率和收益率更有保障。因此，无论股票还是REITs价格的上涨，对产业园来说，都是巨大利好。
对投资者来说，底层资产的资质，并不是REITs股价表现的决定因素，应更关注REITs本身与底层资产之间的定价差，方能在二级市场持续赚钱；对于产业园运营者来说，仍需关注租金水平、租户行业集中度、集中换租、运营支出等指标，并且在税收优惠政策到期后，探索出新的招商引资策略和盈利模式。
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