编辑 | 梁秀杰、刘玉娇
2024年前三个季度，全国已建设筹集了保障性住房148万套（间），这意味着“十四五”规划期间保租房筹集工作已接近完成阶段。
大量保租房集中入市，让今年的租住市场一直有下行压力。此外，城市之间的市场分化也很明显。这些变化都集中体现在租住企业运营层面的高度承压。
以下为Q3的特点：
一、行业规模环比上涨2.1%，住房租赁企业仍在积极布局，但增速放缓。2024年第三季度，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模达150.4万间，环比增长2.1%。与去年同期相比，增长速度有所下降。
二、地方国企品牌占比进一步提升至40%，成为推动行业发展的重要力量。在加速属地化布局同时，也在进一步提升运营能力。其中包括深圳安居集团、广州安居集团、两江知寓（重庆）、城投臻寓（成都城投）等首次上榜地方国企。
三、中高端公寓新开业项目明显增多。Q3新增20家中高端公寓项目，几近2024年上半年的总量。凭借相对较高的利润和不受租金涨幅限制的特点，以市场化运作为主的中高端公寓赛道，正在吸引多方布局，并与与保租房形成错位竞争。
四、保租房公募REITs市场发行规模和数量进一步提升。Q3市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴。政策助力下，地方政府推动保租房REITs上市动力较强，市场持续扩容。除招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市交易之外，还有10余只储备项目已完成招标工作，底层资产位于北京、上海、深圳、大连、武汉等城市。
榜单解读
1、数据分析：Q3累计开业超150万间，同比增速出现放缓
从累计开业规模来看，TOP10上榜门槛已提升至5.9万间。头部企业依旧遥遥领先，但规模优势正在逐渐减弱，亟需探索新的机会点，以增强自身的差异化竞争力。
Q3运营力30强中，地方国企品牌占比进一步提升至40%，正逐步成为推动行业发展的重要力量。在加速属地化布局同时，也在进一步提升运营能力。其中包括深圳安居集团、广州安居集团、两江知寓（重庆）、城投臻寓（成都城投）等首次上榜国企。
图表1：2024Q3TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模（间）
图表2：2024Q3TOP30企业性质分布情况一览
从城市布局来看，新开业项目明显呈现向华东、华南区域集中的趋势。其中上海新开业项目38个，连任一位；深圳20个、广州17个分列第二、三位。
图表3-4：2024Q3长租公寓新开业项目省市分布情况（个）
体量上，新开业项目以千套以下中小体量项目为主，这些项目与大型租赁社区共同成为租赁企业规模增长的重要支柱。相对大型项目，中小体量项目在运营上更为灵活，能够更快地适应市场变化和客户需求。
图表5：2024Q3新开业项目体量分布
从细分品类来看，Q3中高端公寓新开业项目明显增多。据睿和智库统计，Q3有20家中高端公寓开业，几近2024年上半年的总量。且主要集中在上海、广州、深圳、南京等一线及强二线城市。
凭借相对较高的利润和不受租金涨幅限制的特点，以市场化运作为主的中高端公寓赛道，正在吸引多方布局，并与与保租房形成错位竞争。
图表6：2024Q3中高端公寓新开业项目城市分布（个）
2、标杆企业分析
1）万科泊寓：加码高端公寓，富瑞斯已开业3家门店
8月21日，泊寓官方发布一则推文显示，万科旗下高端长租公寓品牌——富瑞斯目前已开业3家门店，分别是紧邻深圳福田CBD的富瑞斯·福田店，位于世界级文化总部深圳华侨城的富瑞斯·南山店以及位于成都双塔地标的交子荟·国际公寓。
同时，富瑞斯在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域的门店也即将开业。
2）招商伊敦：市场第六只保租房REIT已上市
8月30日，招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）正式获批，10月23日于深圳证券交易所正式上市交易。作为市场第六只保租房REIT，其网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下了2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。
其底层资产涉及位于深圳的太子湾及林下项目共927套公寓房源。两个项目是“公租房+保租房”的组合，为未来REITs底层资产的多样化发展提供了重要的参考路径。增配家私使用收入，为租赁住房的收益模式提供了新的可能性。
同时，招商伊敦公寓产品线丰富，主要涵盖了壹棠、壹间、壹栈三大核心产品线的租赁住房项目，将为未来优化公募REITs的扩募资产组合奠定基础。
3）深圳安居集团：积极收购商品房用作保障房
8月7日，深圳安居集团发布关于收购商品房用作保障房的征集通告。通告显示，深圳安居集团将收集深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源），用作保障性住房项目。
公司官网显示，深圳市安居集团是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构，已累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.2万套，约占全市同期总量1/3。
1、政策层面：继续推动存量资产盘活，落实保障性住房再贷款政策，鼓励公募REITs常态化
中央层面，二十届三中全会明确加快建立租购并举的住房制度，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。7月30日，中共中央政治局会议继续明确“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。
金融专项，央行多次强调落实好3000亿元保障性住房再贷款，资金支持政策进一步发力。9月27日，为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，央行发文：将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。
同时，继续推动公募REITs常态化。7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴，并从多个方面优化政策，包括调整优化规模要求，不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例并放宽补充流动资金要求，取消现金流分派率或内部收益率指标要求等。
图表7：2024Q3中央及各部委住房租赁、长租公寓相关政策
地方层面，徐州、长沙、肇庆等多个城市发文鼓励或要求已建成存量商品房用作保障性住房，各地收储进程持续推进。
同时各地继续深化对租赁住房的管理要求。北京、广州、深圳、武汉、杭州、石家庄等多个城市相继发布租赁住房相关管理办法及法规，在准入条件、配租方式、运营服务、监督管理等多个方面进行了进一步的完善，规范住房租赁行为。
图表8：2024Q3地方住房租赁、长租公寓相关政策
2、资本动态：首单住房租赁持有型不动产ABS上市，保租房REITs市场进一步扩容
7月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划，简称“建信长租”（证券代码：262587.SH），成功在上交所挂牌上市。该计划发行规模达到11.7亿元，产品期限长达66年。值得一提的是，该计划还在产品层面预留灵活扩募机制。
作为市场首单住房租赁持有型不动产ABS产品，其成功落地不仅为企业推动存量资产盘活提供新思路，同时有效增加了住房租赁金融市场产品的丰富度。
保租房REITs上，已上市的5只保租房REITs整体表现稳健。其中中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近满租，维持稳健。
扩募方面，继5月华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT陆续发布扩募公告后，8月30日中金厦门安居REIT也宣布加入扩募行列。
9月，华夏北京保障房REIT扩募申报获上交所受理。其它REITs扩募相关工作正在推进。
图表9：2024年第三季度5只保租房REITs市场表现
8月30日，招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）正式获批，9月正式成立，规模13.6亿元，并已于10月23日正式上市交易。此外，10余只储备项目已完成招标工作，底层资产位于北京、上海、深圳、大连、武汉等城市。
预计未来保租房REITs市场的发行规模和数量都将进一步提升。政策助力下，地方政府推动保租房REITs上市动力较强，市场或将不断扩容。
图表10：拟申报发行的保租房公募REITs一览
Q3公寓类大宗资产交易明显减少。睿和智库Q3仅录得两宗公寓类宗资产交易，其中一宗还为关联交易，也就是说，实际交易仅有一宗，且交易对价均在1亿以下。
对于导致近期公寓类大宗资产交易减少的原因，有市场人士对睿和智库表示，随着市场供应的增加，尤其是保障性租赁住房的大量入市，公寓市场明显呈现租金下降、空置率上升趋势，从而导致公寓类资产的收益率下降，直接影响投资者的投资意愿。【相关阅读：Q3大宗并购盘点】
图表11：2024Q3公寓类大宗资产交易一览
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