辛苦攒钱买房,
成为了业主。
您是否清楚业主应享有哪些权利?
是否清楚您该如何行使业主权利?
是否清楚您的权利受到损害该如何救济?
《民法典》278条规定,下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 :业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。
《民法典》第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。
通常情况下,业主合法权益受损,需要维权的,主要是以下几种情形:
1、开发商在房屋开发建设过程中的侵权行为。如开发商擅自改变物业小区的土地用途,将共有部分占为己有,用于出租营利。
2、物业服务企业实施损害业主合法权益的行为。如物业服务企业将共有部分随意处置收取设置费和使用费,挪用共用部分维修资金等。
3、其他业主实施的损害合法权益的行为。现实生活中,经常发生如共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及消防安全,将一楼的空地随意圈划为自家使用。
4、业主委员会实施的损害合法权益的行为。如上述所述的,业主委员会作出损害业主合法权益的决议,业主委员会挪用共有部分的收入等。
对此最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条做了较为详尽的规定。该条规定:业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:
(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
(三)违反规定进行房屋装饰装修;
(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
当业主遭受上述损害其合法权益的时候,法律赋予业主有权依照本条和民法典侵权责任编中的相关规定,要求侵权人停止侵权、消除危险、排除妨害,并可请求赔偿损失等民事责任。
主编:王梦乐
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