海龙湾小区位于广州番禺南浦，它沿江而建，由48栋9~12层的小高层住宅组成。小区内随处可见绿荫，俨然一个小公园。
就在两个月前的8月5日，部分业主、原物业公司、街道办、居委会、民警等多方曾齐聚于此，在有关部门的监督和指导下，当天起物业管理人员退场，海龙湾小区业委会正式接管该小区。
周边的房产中介向记者介绍，该小区在房产交易市场上的行情还可以，但小区楼龄已接近20年，不少建筑和设施都开始进入维护保养期。而这一时期也比以往更能凸显小区物业管理能力的高低。
“想要自管的根本原因就是原来的物业管理公司太差，以前我们换个楼道灯泡都要等很久，还经历过垃圾成堆，弄得小区臭气熏天。”作为最早推动该小区自管的志愿者之一，业主黄炎森认为，想要“炒掉”物业公司并不是业主们忽然间的“意识觉醒”，更多是无奈之下的选择。
但这个想法并不是一蹴而就的。广东广强律师事务所律师刘纯坦言，整个自管流程从发起，到成立物业管理委员会（以下简称物委会），再到召开业主大会、投票组建业主委员会（以下简称业委会），再到解聘清退物业公司，每一步都不容易。
以物委会成立为例，根据《广州市物业管理条例》，成立物委会条件之一是“占业主总人数百分之十以上的业主申请”。刘纯表示，这10%以上的业主需要准备好身份证和房产证复印件，证明自己是该小区合法登记的业主。具体到该小区，需要大约180户业主的支持，很快，一帮有意愿解聘物业公司的业主自发行动，志愿者挨家挨户扫楼宣传。
如今的业委会成员之一王黎（化名）称：“当时很多业主听到要身份证和房产证复印件，一度以为我们是骗子。”但原物业公司的不作为、加上志愿者们不遗余力的扫楼宣传、加上在线上业主群的呼吁，都成了该小区物管会成立的催化剂，志愿者们只用两个月就筹集到超过20%业主的同意，2021年，海龙湾小区物委会正式成立。
物委会成立后，要走到解聘物业公司、由业委会接管小区这一步，花了整整三年。
王黎称，其间部分业主就发现原物业公司公示的2024年共有资金情况不合理，物业公司对停车费的计算存在偏差，最终在业主的投诉和有关部门的介入下，物业公司最终将共有资金账户余额从12.08万元修改为94.59万元。
对于海龙湾小区实现业主接管的过程，刘纯律师认为三年多或许并不算长。她指出，客观上该流程本身就比较耗时，再加上一些外部因素，理论上业主数量越多，越难达到法定的投票比例。
该小区正式自管后，也有很多问题亟待解决。如原有物业公司在共有资金使用上的不透明、报修反馈问题流程慢等都饱受业主们诟病。
业主共有资金全部直接进入业主共有资金基本账户，是破解这些问题，让小区变得阳光透明的最有效、最可信、最简便的方法，而且是唯一途径。（本段由业委会资讯添加）
除此之外，解聘原物业后，仍有很多“历史欠账”等待着业委会去处理，首当其冲的就有“一水一粪”问题。
在宣布自管后的第三天，该小区的高楼层供水就出现了问题。“8月7日晚上二次供水水泵房里的控制器烧坏了，导致七楼及以上用户无法用水。”黄炎森称，当时到了凌晨2时仍在组织工人抢修，到第二天中午才基本恢复正常。
由于上述控制器年限较久，这并不是该小区第一次遇到类似问题，但原物业公司一直未更换老旧设备。为根治这个问题，业委会成员决定采购一批新设备，更换后，高楼层供水终于不再像之前那样时断时续，基本稳定下来。
还有就是化粪池问题。黄炎森介绍：“整个小区的化粪池很久没有清理，导致粪水溢出管道，哪怕有沙井压住的地方也都溢出来了。”针对这一情况，该小区的业主志愿者和业委会成员专程前往其他小区调研学习，发现了一种类似于“年检”的模式很适合海龙湾，最终决定用该方案解决小区化粪池问题。
在采访过程中，“天时地利人和”时常被业主们提及。值得一提的是，该小区早在2011年就推动过筹备业主大会，但最终以失败告终；而无论是原物业公司的配合程度还是政策本身的支持，对于推动小区实现自管都很重要。
“根据当时业主大会会议结果，有73.13%的业主和占比专有面积72.89%的专有面积同意解聘原物业公司。我们小区的业主真的很团结，业委会成员也都很有奉献精神，行动力也很强。” 黄炎森说。
作为业委会成员之一，王黎日常在完成本职工作之余，几乎把业余时间都花在小区业委会的事情上。“像昨天晚上我们都还在开会，开到快十点。”
而在小区的自管道路上，还有一帮退休老年业主也发挥了重要作用，财叔就是其中一员，他总是积极参与小区内的大小事务，每当小区有需要施工的项目时，他就会利用空闲时间参与工程监督，还发动身边的其他老业主加入。
每每讨论到小区自管话题，市民们关心更多的都是那些成功实现自管的小区样本能否复制推广到自家小区。对此黄炎森认为，“人和、透明”是根本。
来源：广州日报
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