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10月上海二手房到底表现如何？
哪个小区最热门，哪些板块是热门地段？
哪些楼盘是刚需所选，哪些小区是置换改善的上上签？
先来看看上海10月二手房的整体数据：24795套、22045套
10月二手房成交总量统计：
如果你真实看过10月的市场，就知道楼市有多热闹了，
二手房网签成交数据达到了2.4万套，达到2021年4月水平。
其中，10月13日成交1334套，刷新了内年二手房单日成交纪录，
10月26日单日成交1301套，成为上海二手房日成交量年内第二高。
整个10月，有4天成交量突破1000套，均在周末时间节点。
国庆之后，新政药效出来了，网签成交更是蹭蹭蹭往上涨。
现在的上海楼市，当下的热烈情绪能持续下去才是王道。
10月的行情一句话概括，大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。
要知道，从去年开始但凡遇个大型假期，楼市都十分惨淡，
无论价格怎么优惠，中介怎么说，不买就是不买。
根据趋势动物的数据显示，beta数据已经处在了黄金窗口期。
根据派房咨询师从一线获得的反馈，带看洽谈签约量猛增，
之前周末带看量是最满的，现在工作日也有不少客户。
还有重要的一点，交易节奏加快了，从决策到成交周期在压缩。
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10月TOP100住宅套数小区排名
10月，上海前100小区排行榜中，成交共计1807套，
外环以内（含中外环间、内中环和内环内）成交461套，
外环以外（含外郊环间和郊环以外）成交1346套，
楼市成交主力依然是外环以外。
排在前10位的，除了金虹桥，其余均为外环以外，
单价以2万/㎡左右为主，总价不超过200万。
其中，佘山板块位居榜首，
松江新城、南汇新城板块排名位居第二、第三。
【张江三大苑，申城佳苑胜一筹】
张江作为浦东最重要的一个科技与产业的中心，
集国家实验室，高校科研机构、全球顶尖创新企业、跨国公司地区总部等为一体，
被称为中国的「硅谷」和「药谷」，集聚了数众多青年才俊。
因为公司多，人才多，张江这个板块也产生了强大的购买力。
当然，不是每个人都能买得起张江汤臣豪园，也不是人人都愿意去外环的唐镇，
对很多刚需族来说，配套的成熟，上班通勤方便更重要，
这也是很多张江上班族选中张江“三大苑”的根本原因，
张江“三大苑”包括川杨新苑、申城佳苑和玉兰香苑，
玉兰香苑集中建造于2008年前后，但距离地铁偏远，
川杨新苑最新的六期是2012年建造的，虽然位置好，
但实地看过小区环境就知道了，有些外立面墙皮都掉了，
申城佳苑是张江三大苑中房龄最年轻的，距离地铁1公里，
集中建造于2014-2018年，500多万能买个三房。
【佘北家园系列】抢手背后
佘北家园系列属于成片的动迁安置房，比如明泰苑、咏泽苑、银杏苑、松和苑等等。
从2022年开始，郊环动迁房成为刚需购房者的首要选择。比如刚落户上海的购房者，没有足够的资金一次性上车优质地段的房子，选择购入低总价郊环拆迁房作为首套房。
而本地人通过拆迁获取多套动迁房的，为了学区或者工作等多重因素，多套卖出，资金合一购买优质地段的房子。
从成交量上看，郊环动迁房虽然占据着绝对的主导地位，但像佘北这种成片的动迁安置房，同质化小区聚集，等有一天需要置换的时候，挂牌出手的竞争对手会非常大，而且它不靠近地铁交通不便的一些因素也会成为未来被买家砍价的槽点。
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10月TOP100成交总额小区排名
10月，上海二手房成交金额前100小区中，靠前的仍是内环内以及内中环改善型项目为主。
排在前10位的楼盘，又不乏单价24万的翠湖五集，23万一平的御翠园。
近一步看，淮海中路板块、陆家嘴板块、联洋板块、滨江系列依然是中产改善的热门之地。
比如，徐汇滨江的尚海湾豪庭、长宁的仁恒河滨花园、陆家嘴的仁恒滨江园、联洋的御翠园，淮海中路的翠湖天地，都是改善置换的天花板系列。
在有预算的情况下，各路买家自然是首冲内环内。
毕竟，顶级的资源和配套皆汇聚于此，生活在这里才是真正兼具了便捷与品质。
除此之外，内中环的热门区域的标杆小区也在成交加快。
像花木的浦东星河湾，张江汤臣豪园等等。
【张江汤臣豪园热门背后】
如果你经常关注上海楼市，可能会发现张江汤臣豪园二期的房价涨幅始终跑赢上海平均水平。
我们之前做过统计，张江汤臣豪园二期过去18年的涨幅超过1000%，当年开盘价7600元/平方米左右。
作为当年张江地区为数不多的在建商品住宅之一，张江汤臣豪园二期吸引了不少张江居民的目光，
一度创造了2005年宏观调控后楼市低迷行情下的排队热销场面。
最最重要的是它的学区属性，对口上海张江集团学校，不远就是华师大二附中，
不仅如此，在同一个地块内，配齐了幼小初高。
因此，张江汤臣豪园的大客户们，有不少是为张集的学区买房的父母。
张江汤臣豪园1-4期陆续于2004-2012年建成，1期有很多联排别墅，此外以高层住宅为主，绿化率40%。
一期四期靠近张江高科站，二期三期靠近金科路站，小区对口张江高科实验小学（藿香路校区）和张江集团中学。
除1期的联排别墅外，高层住宅单价基本在12万左右，总价1200-1600万。
【得天独厚的御翠园】
御翠园是20多年前李嘉诚打造的，西靠上海市中心最大的公园世纪公园，
北依联洋精英住宅区，东临张家浜楔形绿地，南靠浦东新国际展览中心。
御翠园也是内环内大型纯独栋别墅社区，主力户型449-604㎡，小区内绿化面积达56%。
另外，有1/4是789-1069㎡的超大户型，入住率高达92%，居住圈层纯粹。
据说，御翠园住着中国胡润财富榜中20%的富豪，聚集了教育精英、科技精英、金融精英等等，
另外，小区还有约23%的外来租住客户，都是跨国企业驻中国办事处的高官。
御翠园也是上海聚集个人资产过10亿美金名人最多的楼盘，没有之一。
距离地铁7号线花木路站450米，开车去陆家嘴十几分钟，
附近有上海瑞金医院浦东分院、仁济医院北院等，
小区门口就是上海耀中国际（御翠园校区），
对口进才实验小学、中学，还有冰厂田幼儿园等。
御翠园得天独厚的地段优势，获得众多富豪的青睐。
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上海各区二手房情况
从成交套数上看：成交套数最多的是松江区426套，成交均价26232元/㎡，其次是浦东新区376套，成交均价43329元/㎡。
成交均价最贵的是黄浦区，均价68485元/㎡；其次是徐汇区，均价为49166元/㎡。
黄浦区未入榜。
从成交总额上看：浦东一直遥遥领先，成交317套，涉及12个板块，成交总额25亿+，
以内环内和内中环的豪宅为主力，比如翠湖五集、御翠园、世茂滨江花园、仁恒滨江园等；
其次是黄浦区，成交33套，改善需求在上升。
崇明区、金山区、奉贤区、嘉定区未入榜。
写在最后，
当下买房最关键的是，你一定要会算账。
你能穿越周期的保证，就是在任何情况之下，现金流不会断。
如果你买的小了，买的少了，一点都不加杠杆，
那么你就吃不到牛市最大的红利。
如果你超过自己现金流的承受能力，盲目加杠杆，
你就会冒着爆仓的风险，很多的亏损都是因此而起。
有改善需求的朋友
抓住布局一线城市的最佳时机
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THE END
