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2024年11月（11月1日-30日）
上海二手住宅网签成交数据首发：
共计成交：27045套
（*以上数据包括住宅、商业、写字楼、车位）
环比10月网签成交24376套，涨11%。
同比2023年11月网签成交15762套，
涨72%。
根据以往经验，纯住宅数据占比约为90%，
预估11月上海二手住宅成交
约24340套！
同比2023年11月二手实际成交14077套，涨73%！
*2024年11月网签成交日历
*2021年1月至2024年11月二手住宅成交数据
1
11月上海楼市现状
11月二手成交超过10月的爆火走势，市场交易量非常活跃。
对比10月日均786套的量，11月超越10月达到日均902套的量。
这也是在过去两年上海频繁调控背后所未曾遇过的。
之前的利好新政出台，首月交易量必冲高，但次月基本都回落了。
回顾过去大半年，上海楼市从5.27购房新政开始，
让6月的二手成交站上了26307套，之后的成交量一路回落，
直到9月29日“沪七条”政策出炉，放松外地户籍限购等，
10月的二手成交再次被点燃，尤其到了11月，
契税降低，取消普通住房和非普通住房标准。
为上海房地产市场猛添了一把火，超越6月的成交数据，
成为今年新高，也创下了3年多以来的新高。
知道11月的二手成交数据好，大伙都没想到数据这么好，
9·29的政策有效期跑出了2倍的5·27政策效果。
9·29之前，周末日均成交量最高的是6月，日均926套，
期间有11天的休息日，4天二手成交量破千。
之后的7-9月没有一天周末能够突破1000套大关。
直到进入10月，即便是有黄金周的影响，也有5天休息日破千，
11月的周末成交更进一步，9个休息日全部破千，
日均成交1132套，又创造了一个新的纪录。
成交量是最容易触及买卖情绪的。
成交量低，预期就弱，买家就要犹豫，卖家就难卖。
成交量高，预期就强，买家就果断，卖家也卖的容易。
现在市场上买家的出手意愿非常强，一夜之间交易的热情又回来了。
上海楼市的二手房基本上都回落到近几年的市场低位。
低价且优质的好房源已经在一轮轮政策之后被扫空了。
如果你近期在看房，就能明显感觉到一点，
有部分挂牌房子开始小涨了，这个信号背后的意味大家可以细品。
2
这一轮行情能持续多久？
今天是改契税的第一天，我们成交的客户在派房咨询师的陪同下，
在各区的房地产交易中心看到了人挤人的盛况。
像嘉定的房产交易中心的队伍才能够楼上排到了楼下。
目前，上海契税调整为，首套140以下契税1%，140平以上1.5%；
二套140以下契税1%，140平以上2%；第三套无论面积大小一律是3%。
增值税调整为，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。
接下来对于买卖双方来说，最关心的莫过于这样的热度会持续多久？
我们统计了下近期上海二手房成交的部分数据，
发现挂牌5天内卖出的有269套，1天内卖出的有70套。
像川扬新苑，古桐路小区，高兴花园，万科城市花园等去化都在加快。
这其中有学区的家长，有上车的刚需，有改善的家庭等等。
有担心租的房突然被房东收回，频繁搬家所以要有自己的房子，
也有担心老家的房子继续跌，所以买在上海的人，
有人担心积攒的存款怕放股票基金亏没了，所以买房换投资品。
最近两个月，派房团队就遇到了不少这类咨询，
刚毕业两三年，正好赶上上海限购口子进一步放开，
一年社保就能买外环外，三年就能买外环内，
先知先觉的年轻人，在家人的首付支持下买进上海。
派房团队也成功帮这类年轻人上车内环老破小，
有时候不得不佩服每次上海新政出台的时间点。
说实话，上海才是这一轮房地产调整中最扛跌的城市，
来看数据，上海商品房销售面积于2021年见顶，
当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，
2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
来源：上海2023年统计年鉴
2024年的上半年，上海统计局披露，
商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。
其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。
据克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/㎡，
较2023年的40854元/㎡微跌，但仍保持高位。
前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。
前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘纪录。
11月上海率先取消豪宅线，让原本就火热的行情，更是让火烧得更旺了。
最终推动楼市情绪拉满，也巩固了上海楼市信仰的宝座。
另外，必须提醒大家一件事，上海的拆迁在加速，
尤其眼下，速度之快，从徐汇的东安新村到虹口的虹宸易居，
一波一波的需求在释放，刚需在行动，改善也在行动。
如果上海楼市的成交能够稳住持续3个月，就具备了反转的条件。
最直观的数据就是2015年，从4月份开始，全部是3万套以上的成交量。
可以确定的是，楼市最坏的时候已经过去了。
派房团队整理了《上海近200个板块涨跌排行榜》供你参考。
买房前，我们需要充分调研，了解不同区域不同楼盘的房价走势。
3
12月或有大变动
接下来的12月有两件大事，其中一件是美联储是否会再次降息，
但能预测到的是接下来美国的2025年也将是一个降息之年。
还有一件就是我们国内的年度重磅经济会议召开。
这也是今年最后一个重要会议了，对明年会有一个全面的经济定调。
从上一次重磅会议到细节落地，涉及到楼市相关内容，
比如100万套城中村和危旧房改造已经给出来了，并且会加速落地。
还有降低交易环节的契税和增值税也落地了，
最受益的是一线城市购买90㎡~140㎡的群体。
如果接下来在12月份的会议中再提到房地产的止跌回稳，
那么2025年对楼市的刺激预期会更加强烈。
之后实现房价的止跌回稳，大家要买房换房的就更加稳。
所以这个会非常重要，大家一定要密切关注。
对想买房的人来说，不管你是刚需还是改善，是一个机会和危险并存的时刻。
像其他一切有价值的东西一样，投资的成功需要投资者付出相应的代价。
但衡量这种代价的不是金钱，而是波动、恐惧、怀疑、不确定感和悔恨。
如果你不是那个直接面对它们的人，这些代价都容易被你忽视。
买不买房有时候看似是一个简单的决策，但会让你整个家庭面临财富的巨变。
未来楼市不会立马上涨，也不会全面上涨，
但一定会涨，而且这种涨，不再是单纯靠政策，靠情绪拉动。
而是真正去解决就业、解决收入、解决信心、
并且改善房子本身的居住质量，去让房价能长期上涨。
像一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用。
核心城市，核心区与远郊，会有同样的分化。
有些房子不是你想买就能闭眼买的了，这样的红利已经过去了。
写在最后，
对于房东来说，如果真的要卖房，最好是抢占先机。
对于置换的朋友，踩准”“卖”和“买”的节奏，很重要。
对于刚需自住的朋友，遇到了价格合适的好房，要果断抓住。
对于想买学区的家长，抓紧时间算好入户年限，不同学校要求不一样。
THE END
