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最近，我发现楼市一个现象，
尽管还是有很多人不看好上海楼市，
但现实就是上海这些小区挂牌1天就被秒。
特别是从9月底的新政之后，10月中旬开始，
砸向市场的水花，开始热闹起来了。
目前，市面上什么样的房子成交这么快？
1
上海一批小区火了
市场分化愈加明显的现在，落到上海二手房上面，亦是如此。
我们统计了近期上海二手房成交数据，
发现挂牌5天内卖出的有269套，1天内卖出的有70套。
张江板块
川杨新苑和申城佳苑都是很多张江上班族租房或者买房的第一站。
申城佳苑是比较新的，楼栋的间距也比较大，品质看着也可以，
他的问题就是到13号线张江站有点远，500万不到就能买个三房。
川杨新苑最新的六期是2012年建造的，虽然位置好，
但实地看过小区环境就知道了，有些外立面墙皮都掉了，
对预算有限的家庭来说90平的电梯房，相比6月成交价便宜了7000一平。
春申板块
高兴花园近期的成交速度都很快，成交单价从4-4.8万之间，
小区之前的成交价，以37-47m²的一室户成交最为火爆，
2021年最高曾卖到过11万元/m²的“天价”。
就算楼市大涨的时期，高兴花园常常冲到9万+/m²的高价，
接下来到明年4月份，是很多家长考虑学区的时间段，
也有不少想清楚的家长已经提前下手了。
七宝板块
万科一期一楼是商铺，二期一楼是车库，三期体量也很大，为封闭式小区。
四期叫万科魅力之城，五期为万科朗润园，六期万科城花新园。
其中五期六期做到了人车分流，离地铁站比较近。
要注意的是，七宝板块的北区，城市界面相对来说有点差，
稍显老旧，这里是受航道影响的重灾区，
飞机的噪声能到80-100分贝，所以这里的房价会普遍低1-2万/㎡。
还有其他如，天山板块、梅陇板块、古北板块、黄兴公园板块等等，除了老破小，也有不少改善成交。
从单价10万以上挂牌五天内成交的小区，可以发现，基本都是中内环为主，以核心地段为主。
2
上海楼市成交加速
整个上海楼市，都在进入一个正循环。
目前为止，上海二手网签连续五周的周末成交量超过1000套。
据派房团队咨询师的反馈，低总价的房源，可以说秒没。
更别说那些性价比高的房源了，房东更是惜售了。
其实，影响二手房成交速度的因素有很多，
价格合适、房东着急出售、“接盘侠”等等。
近期，成交周期较短的这些房源，
像平南一二村，凌三小区、新梅花苑、长桥一村、
金杨二街坊、控江六村、上钢九村等等，
其中，不乏有挂户口的，有总价低的刚需房，市区老破小。
在一些“资深”购房者的眼中，像老破小有诸多缺陷，
如设施老化、居住体验不够好，小区物业管理落后等。
但不得不承认，这类房源周边配套齐全、生活环境也较为成熟，
而且大多是小户型，对于手头资金不多的刚需购房者，确实是一个不错的选择。
这一轮房地产下行周期中，无论北上广深，老破小价格都是跌得最狠的。
10年左右楼龄的房子，降幅在20%-30%之间，但是老破小甚至来个50%的跌幅。
尤其是一些带学区的老破小，价格已经跌回到了2016年左右，
既然跌幅大，那房价自然就便宜，买房成本低，更容易上车。
加上近期一边是政策利好，一边是银行的储蓄利率持续走低，五年期收益已经降到了1.8。
对比之下，核心城市的老破小，反而是最优质的资产。
而且很多刚需第一次买房，购买力都是有限的，次新房刚需也买不起。
要么就买市中心老破小，先上车再说，
要么只能买外环外的房子，但有些人是不愿意跑太远去郊区住的。
很多人对老破小有偏见，觉得没人买，砸手里，不保值，心里忧虑万分，
房龄这么老的房子，还有出路吗？再过20-30年后，是不是只能烂在手里？
其实这两年恰恰相反，老破小的流动性一直很好，
最近尤其好，议价空间基本是3%以内，不像次新动不动就10%以上的砍价。
上海老破小有过辉煌的过去，不仅是因为它的成交量庞大且活跃，
不管怎么diss上海的老破小，市场数据告诉我们的依然是那个楼市真理：
没有卖不掉的房子，只有卖不动的价格。
对于资金基础原本薄弱的年轻人来说，
脚下站的越扎实，敢于向上的勇气也更强。
3
老破小还是香饽饽
过去年轻人买房，喜欢去郊区买新房，觉得新房好看。
所以有人住在远郊去市区上班，甚至跨省上班，
从崇明到上海，从花桥到上海，从苏州到上海，
单程就要至少1.5小时了，但那时候的年轻人不怕吃苦。
现在20多岁刚毕业的年轻人，他们是不大愿意住在远郊，
甚至离地铁太远的地方，他们只求活的轻松点。
即便是新城、发展节奏也是慢的，生活配套跟不上，
年轻人宁可选择市中心的老破小，也不愿去远郊买新房了。
现在的市场有两个极端，要么把调性和逼格做到极致，要么把性价比做到极致。
老破小的性价比，年轻人看在了眼里，价值也正在被重估。
以前瞧不上的，经过“美丽家园”之后，开始对老破小有了改观。
当然，也不是什么样的老破小都能入手，得挑着买。
老破小选房难，核心原因是在于老破小的社区量、房源体量大。
尽量选择占据稀缺资源的老破小，比如闭眼入的市中心老静安和黄浦老破小。
比如，贴着内环的徐汇田林，左手漕河泾，右手徐家汇，也是强势板块。
诚然，老破小身上也背着争议，脏乱差，
不好卖，不受欢迎，不带学区没有价值。
这些统统不影响，通勤和烟火才是他们更想要的。
年轻人开始挑选位置极好、总价不高、挂牌比例低（自住为主）的舒适自住小房。
比如，长宁中山公园、徐汇田林、普陀真光，长宁北新泾的老破小，
这类低总价的老破小，公积金还贷，就算再加点商贷，压力并不大。
虽然近年来，老破小市场确实热闹了，但在选择时也不要盲目入手。
写在最后，
如果你这段时间正在买房，我们要提醒你，
这段时间一定要多放精力在一线市场上，
到处去跑一跑，到处去看一看。
如果你的专业储备不够，你会很容易踩坑。
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THE END
