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为什么一线的从业者都非常的关注成交量呢？因为这是一个决定房价走势的重要指标。
关于价格是如何形成的，很多人其实是没有正确认识的。因为并不存在一个公式，套入一算就知道房子内在的真实价值。
你想象一下，如果你去卖房子，你怎么确定挂多少价格呢？
卖的人，总希望房子能多卖点钱，而买的人，总觉的市面上的房子太贵了，买方和卖方的心理预期之间，总会有不小的差距。
你可能会去找个中介问一下，打开链家网去看一下本小区的都挂多少，还会想办法打听一下最近小区的成交价格是多少。
如果是有过多次卖房经验的高阶玩家，还会假扮成买家，去中介问一下自己小区现在卖多少。
因为中介的一般套路，就是你去卖房的时候，他会想办法打压你的心理预期，想尽办法让你报价低一点。
而你去买房的时候，他会想办法拔高你的心理预期。对他们来说这样才能提高成交的机会。
大家应该都从中学政治课本上学过，价格围绕着价值变动。
这句话是很正确的。但是到了实操层面，有一个问题你是回答不了的。
那就是，价值是怎么测定的。你说，课本上说了，价值就是凝结在商品里面的无差别的人类劳动。
这个定义不能说不对，但是还是无法从实操层面上来确定一个值，这个就像你要卖房的时候，没法知道房子真实的内在价值是一样的。
亚当斯密在国富论里面给出了一个比较好的实操概念，那就是自然价格，市场价格是围绕着自然价格上下浮动的，能比较好的解释价格的变动。
自然价格
在任何国家和临近地区，各种用途的劳动工资、资本利润和地租都有一个一般比率或者平均比率。这种一般比率，一部分受社会一般情况，如贫富、进步或退步的影响，一部分受其特殊用途的影响。这种一般或平均比率，称为当时当地通行的工资自然率、利润自然率、地租自然率。
如果一种商品，其出售价格，恰好等于按这种自然率生产、制造和运输这种商品到市场所需要支付的工资、利润和地租，那么就说这种商品是按照其自然价格出售的。
市场价格
商品在市场上卖出的实际价格，叫做它的市场价格。市场价格有时候高于自然价格，有时候低于自然价格，有时候与自然价格相等。
有效需求
愿意支付它的自然价格的人称为有效需求者，而这种需求称为有效需求—只有有效需求才可能使一件商品被售出。有效需求和绝对需求不同。
例如，一个贫民，也有想拥有一辆6匹马拉的大车的需求，但是这并不是有效需求，因为没有一件产品是为了满足他的这一需求而被送入市场的。
市场价格围绕着自然价格变动
商品的市场价格，决定于这种商品的实际供应量，与愿意支付它的自然价格的人的比例关系。
市场上任何商品的供应量，如果不能满足所有有效需求，而某些有效需求者又不愿放弃这一需求，那么在他们之间，就会产生价格的竞争。竞争导致市场价格高于自然价格，其高出的程度，取决于商品匮乏的程度，以及竞争者富有和浪费的程度。
但在同样富有和浪费程度的竞争者中，竞争的激烈程度，往往取决于这一商品对他们的重要程度。所以在城市受到封锁或者遭遇饥荒时，生活必需品的价格总是非常昂贵。
如果商品的供应量大于有效需求的数量，那么必然有一部分商品不能按照自然价格出售，而只能按低于自然价格的价格出售。
这必然会拉低整个市场价格，使市场价格低于自然价格。低于的程度，取决于超出额在多大程度上能增加卖方的竞争，或者他们急于售出商品的程度。
在超出程度相同的情况下，易腐烂的商品要比耐用品更容易引起激烈的卖方竞争。例如，输入柑橘过多，就比输入旧铁器过多更能引发激烈的卖方竞争。
房产的自然价格和市场价格
最近的成交价格、同小区的挂牌价、同等位置同等质量小区的挂牌均价、市场情绪等因素，决定了房产的自然价格。这个自然价格，就是一个大家心理的房价价格锚。
房产的市场价格，就是实际成交价，是围绕着这套房产的自然价格上下浮动的。
房产市场的有效需求
房产市场的有效需求，就是那些有购房资格，有足够的钱，还有购房意愿的人。现在的市场情况，是市场是不缺有效需求，但是这些有效需求因为未来经济趋势不明朗，所以都在观望阶段。
房价如何围绕自然价格上下变动
房东卖房子的时候，都会去参考一下最近的成交价，然后根据自己是不是着急卖，定一个和自然价格差不多的挂牌价。但是每个房东的情况都是不一样的，对未来的走势判断也是不一样的，所以挂牌价也不是一个单一的数字，而是一个范围。
比如，一个最近刚刚1000万成交过的房型。他的挂牌可能是这样的：
有一个急卖的房东，挂950万，但是对付款要求特别高；
有四五个房东，挂1000万；
有两个房东，挂1050万；
有个房东不着急，可卖可不卖，就挂1100万。
当市场比较火爆，成交量大的时候，950万的房子被当成笋盘，快速成交掉。剩下的想买的人就会继续扫掉1000万的房子，甚至1050的也开始有客户考虑。
因为成交比较快，没有足够的950万的砸盘房东继续出现，1000万的就会陆续成交，等到1050的房子也有成交的时候，大家心理的价格锚（自然价格）就会提高到1050万，这个时候，再着急的房东也可能是从1000万开始挂，而那些不急着卖的，可能会挂到1150了，房价就这么上涨了。
当市场比较冷清，成交量很小的时候，市场的观望情绪就会比较大，虽然950万的房子被成交掉了，但是1000万的没有被快速消化，这个时间里，可能另外一个比较急的房东，就会降价到950万，以求快速出手。
这样就会造成一个现象，就是1050甚至更高的完全没有办法出手，想要快速出手，就要降到950甚至更低。慢慢的，大家的心理价格锚（自然价格）就会下降到950万，那么房价就是降了。
通过上面的分析，我们知道成交量至少从两个方面上影响了房价。
1、影响大家对房市的信心
对买家的心理影响：追涨杀跌是根植在我们基因里的行为模式，没有人想在即将下跌的时候入手，然后在山顶上站岗。成交量大的时候，给我们一种踏实感，让我们觉得这么多人都和我一起买，肯定不会站在山岗上的。同时，成交量大会给我们一种紧迫感，觉得这么多人都在买，如果我不出手，便宜的房子都被别人买走了，剩下的就是更贵的了。
相反，如果成交比较冷淡，买家就会观望，不着急出手。
成交量除了影响买家的心理，也会影响卖家的心理，如果成交火爆的时候，房东的信心比较足，挂牌价高于自然价格的情形就会更多；相反，如果成交冷淡，房东为了快速出售，挂牌价低于自然价格的情形就会增多。
2、影响自然价格的变动
当成交量很大的时候，低于自然价格的挂牌房源非常会的被扫掉，等于自然价格的略高于自然价格的，也偶有成交，这样自然价格就会上行。
相反，当成交量很小的时候，想要快速成交，就要挂的比自然价格低，这样的价格成交的多了，就会形成新的自然价格，自然价格就会下行。
房子的价格，最终还是供需决定的。但是真实的供给和需求都是很难统计的，我们只能借成交量这个指标来试图分析下供需对比的变化。这就是为啥成交量这个指标如此重要。
派房王博士带队，
以十年专业房产实战投资人的身份，
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祝愿大家都能买到心仪好房，安家上海！
THE END
