上海内环，被抛弃的地段

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上海的头部资源，仍然集中在内环。

在上海的2035年总体规划中，上海只有7个区含CAZ，

传统的黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区南部的地区比较大。

像黄浦区，全域都属于CAZ的范围，最牛的还是黄浦。

徐汇区：只有湖南路街道、天平路街道、徐家汇街道、斜土路街道、龙华街道（云锦路以东）

静安区：南京西路街道、静安寺街道、江宁路街道、石门二路街道、曹家渡街道、北站街道、天目西路街道

长宁区：江苏路街道、华阳路街道（凯旋路以东）、虹桥街道（古北路以东-黄金城道以北-虹桥路以北）、天山街道、仙霞新村街道（芙蓉江路以东-虹古路以北）

虹口区：北外滩街道、四川北路街道

杨浦区：平凉路街道（平凉路以南）、大木桥街道（平凉路以南）

浦东新区：陆家嘴街道、三林街道（前滩-中环路和南北高架路）、上纲新村街道（世博-南北高架以西-耀华路以北-浦东南路以北）

从规划图上看，中央活动区主要集中在黄浦区、老静安、苏河湾、徐家汇、

徐汇滨江、长宁古北、世博前滩、小陆家嘴、虹口北外滩、杨浦滨江等。

这些地区的顶级豪宅非常稀缺，也很昂贵，天然具有不可复制性。

这些地段享受上海的高端资源，具有增值保值的属性，更高阶层的生活方式，

它们是上海最核心的住宅资源，始终是豪宅的优选项。

但很明显，内环的有几个泛白的板块，好像被市中心抛弃了。

长宁的新华路板块，徐汇的斜土路板块，普陀的长寿路板块。

被抛弃的斜土路

说到斜土路，很多人会替它叫屈，离主城区那么近，

位置也不差，地铁四通八达，隔壁邻居都划进了重点，

就连中环的徐汇滨江都入选了，斜土路却被抛弃了。

但斜土路没进CAZ真不委屈，让我们看看CAZ的官方定义，

包含金融以及商业服务业，具有旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身为一体的，

大型商旅文活动集聚区，当然也要包含一定的居住属性。

而斜土路只是一个普通又纯粹的居住板块这一个属性，

板块内没有大型的商业，斜土路的教育资源更是略显尴尬。

唯一值得一说的是小木桥路西侧是有名的三甲中山医院。

如果你沿着东西向的肇嘉浜路走，一路之隔，南北不同景象。

北侧是建国西路，衡山路这样的衡复历史风貌区，

南侧只是一个普通，生活气息浓郁的密集且杂乱的居住区。

先天条件本就不具备进入CAZ。

斜土路板块的圈层本身也不够统一，

以前老上海人习惯把肇嘉浜路以北称为上只角，

而肇嘉浜路以南的斜土路只能算是下只角，

板块内很多房龄大的老房子，随处可见的塔楼，

还有特殊造型的板楼，像合丰大楼和轻工大楼这一类，

八九十年代的老公房们，像大木小区、西木小区、

大木桥路450弄、斜土路1358弄等，一居室300万起步。

也不缺50年代的老公房们，像江南新村、日晖二村等，

这些小区如今鲜有挂牌，都在等一个拆迁的希望。

也有2000年后的商品房小区，像衡园、金色港湾、金星苑等。

2000年左右的房子主要集中在板块的北部，中间还夹着很多老大楼，

购买力人群都以本地人为主，小区品质普遍一般，没什么竞争力。

之所以斜土路的热度不够高，学区也是一大因素，

对比高安路一小、汇师小学等资源差的太多。

（合丰大楼实景）

沿着东安路到零陵路上，有惠民大食堂，街边两排丰富的底商和菜场，

四五点的路上还有不少爷爷奶奶出来溜达聊天，满足日常所需。

生活气息浓郁的同时，也多少反映出板块内老龄化的严重性。

对于自身资质平平的斜土路来说，居民的生活是非常便利的。

六七百米就有一个地铁站，内环内的地段出行自然十分便捷。

但如果说要发展，斜土路根本没有翻身的机会，

十几年了，马路也没怎么翻新过，

虽然有传言说日晖的小区有拆迁的概率，

但它夹在建国西路，打浦桥和徐汇滨江之间，

概率太渺茫了，在浦西，有空地才有增量，

开发也会更容易，但斜土路好像没什么能说道的。

能说道的大概是中山医院就在这里，看病看护倒是方便的很。

如果你看过徐汇这么多年的规划发展，斜土路更像是一枚弃子。

稍显遗憾的新华路

说到新华路，这地方来头可比出身棚户的斜土路要大多了。

百年底蕴，名流政要故居，曾经派头十足。

鼎盛时期，一度压过原法租界的核心地段。

这里以前就是不错的居住区，有不少名人故居以及保护建筑，

具备老上海腔调的地方，但现在的新华路已经缺乏了活力。

虽说新华路有文化属性，整体还是一个居住功能区。

是“梧桐树下”的代表区域之一，曾经不少洋人和名流在此修建洋房大宅。

新华路西面的老房子偏多，城市界面也比较老旧。

西北边，是重点发展的临空经济园，东北方向是继续打造的愚园路风貌，

西南的重心在虹桥东片区，中部是古北中心。

虽然板块整体在内环，但是只有小部分面积留在了CAZ之内，

靠近徐汇的部分，比如新华别墅群一带，一部分还是中山公园的延伸。

就算是内环外存在感更弱的天山仙霞，靠着中山公园和虹桥经开区，

都有一部分被划入CAZ，相比之下百年的新华路似乎并没有太大优势。

从规划层面看来，长宁很明显把重心放在中山公园、古北、

虹桥经开区与临空产业园、虹桥机场一带，新华路夹着不尴不尬。

没有核心功能承载区，对新华路还是产生了影响。

没有划进CAZ的部分，多少都有一些缺点，整体看能级还是差了些。

不过由于地段具备优势，总体比上面说的斜土路表现好出不少。

走在新华路的街道上，感受就是人少路宽，

整体的节奏比较轻松，宜居属性比较突出。

毕竟新华路从区位上来看，仍然是正市中心的地段，

进不进CAZ，都不影响它很贵的事实。

被浪费的长寿路

扒开上海2035规划图，普陀没有一块是CAZ片区，

说不难受是假的，明明是个主城区，愣是和中央活动区没关系。

内环这么多的区域都划进了CAZ，长寿路和武宁却被排除在外，

其他7个市中心区都分到了一点，唯有普陀没沾上。

长寿路是普陀距离市区最近的板块，到静安寺不过才两站地铁。

又在苏州河以南，按道理也是有资格划入CAZ的。

但长寿路这么好的地段全部用来建住宅，没有做商务区，缺乏产业。

从锦绣里社区到圣骊澳门苑，从河滨围城到世纪之门、中远两湾城，

从半岛花园到大上海城市花园，再到绿洲城市花园，清一色地都是住宅。

再看世纪之门、乐活居的塔楼产品，一层十几户，设计理念起码落后20年。

苏州河北岸的中远两湾城物业没换之前“群魔乱舞”，沦为群租重灾区。

用长期的板块上升空间换取短期的土地出让金，房子建完后草草收场。

北四区的中产改善可能喜欢大宁，可能喜欢瑞虹新城，

也可能去喜欢新江湾城，但不一定会喜欢长寿路。

长寿路是普陀的老市区地段，聚集了最多的人口，

被贴上厂区的标签，土地都被小区占满，不好拆迁，失去了发展空间。

长寿路也有自身的问题，以前人们总是戴着“有色眼镜”看待长寿路。

这种地缘认知的长期存在给大家造成了刻板印象，

虽身处内环，但它的历史地位却始终无法与衡复、新华路等相提并论。

长寿路和斜土路类似，没有上海的文化背景，也没有城市核心功能承载能力。

写在最后，

作为中央活动区的CAZ，的确是上海最为精华的部分，

也是上海楼市最为坚挺的风向标。

未来的阶层跨越，富豪们瞄准的“猎物”，肯定不出中央活动区，

而那些落选的CAZ，错过了上海财富的一次扩容。

买房跟着CAZ准没错，地段认可，规划可见，自然是买房的热门板块。

近10年来，世博-前滩-徐汇滨江的开发高度和成就，令人振奋和羡慕。

买房看规划不是没有道理，一个城市未来的发展方向，

重点会发展哪些板块，哪些板块就会吸入更优质的资源。

但这些规划太多太繁杂，要想在买房这个事情上少吃亏，

你身边需要一个专业懂房的朋友帮你具体分析，出谋划策。