个人住房贷款余额，是一个十分敏感的指标，指的就是个人和家庭房贷的总规模，是楼市的晴雨表。
从1998年至2022年，我国个人住房贷款余额连续26年增长，即使是2008年金融危机，房贷余额依然是在增长的。
然而，2023年的数据显示，我国个人住房贷款余额为38.17万亿元，同比下降1.6%，首次出现负增长。
根据A股上市银行2024年半年报统计显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额为25.49万亿，相比今年年初的时候减少了3254.71亿。
央行披露的数据也显示，第二季度末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，相比一季度末的时候减少了4000亿。
到了今年三季度，中国个人住房贷款余额为37.56万亿，跟去年3季度末相比净减少约0.84万亿，降幅2.3%，继续延续了下跌趋势。
首先，楼市销量是第一大影响因素，因为这是个人房贷余额增长的关键。
2024年前三季度国民经济运行情况显示，前三季度，全国新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%；新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。
在近几个月全国首套房贷平均利率持续下行的情况下，商品房销售指标的走势和历史上的关系明显背离，说明当前“金融-房地产”出现了更复杂的关系，中间存在堵点，亟需疏通。
过去的20年，房地产市场化改革后，房价大幅上扬，全款买房对多数百姓而言几无可能，唯有借助银行贷款才能实现购房梦想。
在房价大涨的背景下，显著的财富示范效应彻底改变了国人对贷款买房的看法，许多原本财务保守之人，在购房时将杠杆放到最大，用满30年期限和房贷额度。
现如今随着房地产市场步入下行周期，多数人持有“买涨不买跌”的心态，毕竟房产是大项资产，随随便便跌几个点也许就是普通百姓几年的收入。
在此背景下，民众对贷款买房的热情逐渐冷却，直至去年出现负增长。
我国存款利率持续下降，已达历史最低水平，各大银行已普遍迈入1.0%利率的新阶段，各类无风险和低风险理财收益也大幅降低。
图片截取自招商银行手机官网
对普通民众而言，若有闲钱，买理财难超房贷利率，买股票大概率被套，提前还贷以减轻房贷压力便成了理性之选。
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事实上，为了稳定房地产市场，重塑楼市信心，自上而下出台了许多利好政策。比如，下调存量房贷利率。
中国人民银行于2024年9月29日发布公告〔2024〕第11号，本次存量房贷利率调整主要涉及两大方面：
加点幅度调整：对于在贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将统一调整至-30个基点。这意味着，无论原合同利率如何，调整后的利率都将以LPR减去30个基点作为新的基准。
重定价周期优化：取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，允许借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在调整加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使利率变化更加灵活及时。
有一个评判标准——去权衡你的钱放在哪里机会更多。
来源：孟祥远
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