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近日，杭州安居集团官微发布《杭州市安居集团有限公司关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房。
据查，杭州安居集团隶属杭州城投，由杭州市政府和浙江省财政厅控股。
换言之就是，杭州官方将正式下场，大范围收购存量商品房了！
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我们都知道，楼市当下“止跌回稳”最重要的任务就是去库存！此新政一出，很大概率将成为“以旧换新”之后又一去库存大招！
且官方收购商品房有一个特点就是“一次性量很大”，所以和限购、限价等政策的松绑还需要时间发酵不同，这将直接为市场注入流动性，让市场重新运转起来！
而据我们所了解，南京也早已有这方面的意向和动向！官方下场收购存量商品房很可能是迟早的事！
01.
事实上，这已经不是杭州第一次出台“官方下场收购商品房政策”了。
7月30日凌晨，余杭区政府官方网站发布了一则《关于保障性住房筹集方案社会稳定风险评估工作的交易公告》，其中提到了计划回购某楼盘作为保障性住房的用途。
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今年6月，临安区政府决定在区域内购置一批商品住宅作为公共租赁住房，该计划需符合两项标准：一是每套住宅的面积不得超过70平方米；二是必须是现房或一年内能够交付的期房。
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而这次10月31日杭州安居集团发布的公告，和以往两次都远远不同。
第一，收购范围更大了，涉及8大城区！
此次征收范围为：杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区已建成存量商品房（含自持商品住房）项目。
给人的感觉就是，前两次小范围更像是政策试点，而这次由杭州安居集团牵头，则代表着这一政策的正式铺开，后续不排除还有进一步扩大范围的可能。
第二，收购房源条件更详细了，4大要求缺一不可！
1.位置合适。收购的房源应处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，优先考虑轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区（医院）周边项目，满足一定车位配比。2.面积合适。收购后用于保障性租赁住房（含人才租赁住房）的，房源以面积不超过70平方米的小户型为主，户型面积大的房源按间出租或依法依规改造为小户型的，可放宽面积标准；收购后用于配售型保障性住房的，房源性质应为住宅，面积以不超过125平方米的户型为主。3.相对集中。收购房源原则上要独立成栋（幢）成单元，其中收购非住宅房源的，要可封闭管理，建筑面积不少于3000平方米。4.手续齐全。拟收购项目须房源权属清晰，四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。这说明官方下场收购商品房，也不是房企想参加就能参加的，项目必须得符合一些条件。由杭州市安居集团有限公司或其下属杭州市安居建设投资集团有限公司、杭州市安居宁巢投资有限公司等子公司作为收购主体实施收购。以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。收购价格参考上限确定后，由实施主体结合房源品质、同地段租金收入或配售价格，并结合各项经营成本费用，综合考虑确定收购价格。其中值得关注的是价格，官方下场收购商品房本质上是要做一件“四方共赢”的事情——房企要实现现金流回正或者及时止损，政府省去了保障性住房再开发的成本，一部分人能享受到商品房品质的保障性住房，以及激发整个市场的流动性。
所以收购价格的敲定很重要，定价是否合适，也是决定能不能达成“四方共赢”的关键因素。首先，南京官方已经不止一次表达过，将会适时收购商品房用作保障性住房！今年5月份，南京出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，明确提出将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。彼时，在深圳官宣收购商品房用作保障房后，证券时报还报道了：南京等城市拟出台国企收购商品房用作保障性住房政策方案。消息还透露：当时南京已经启动已建成未出售商品房项目的梳理摸排，征询房地产开发企业出售意愿，如有合适项目将按要求由国企负责收购实施。下一步，南京市将加快构建房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。而在最近出台的《南京市巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》中，房地产政策部分在第5点明确提到：坚持以需定购原则，按照市场化、法治化原则收购存量商品住房用作配售型保障性住房，积极盘活存量房屋。在《南京市2024年度国有建设用地供应计划》中，保障性住宅用地一栏，除了栖霞区今年还有9公顷的计划（配售型8公顷，租赁型1公顷）外，其他区均为0！
这其实已经表明了南京官方的态度，不再推出新的保障性住房用地。而接下来无非两种解决方案，一是部分商品允许使用房票，二是官方收购商品房用作保障性住房。今年前段时间有网友爆料，称江宁上秦淮的安置房项目上秦淮新苑停止建房了。最重要的是，现在国家高层对“官方收购商品房”也是支持态度！今年，相关提法已经在央行、住建部、财政部多个会议上被重点提及。7月30日的中共中央政治局会议：会议强调，要持续防范化解重点领域风险，落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。10月份财政部新闻发布会：关于房地产，廖岷副部长表示，将用好专项债券来收购存量商品房。所以无论是从国家政策大环境来说，还是基于南京自身的动作来看，接下来南京官方下场收购存量商品房也是大概率事件，很可能只是时间问题。并且按照此前“以旧换新”政策推行的逻辑，由南京发起，随后有所成效，接下来周边城市便迅速跟进，一直到全国范围。官方收购商品房很可能也是一样，倘若杭州顺利实行，且反馈不错，南京跟进将是必然。其实在今年一系列松绑政策以及以旧换新这样的刺激政策之下，南京新、二手房市场的去库存都在加速。二手房方面，挂牌量已经从去年巅峰的18万+套，掉到了现在的15万套左右，甚至一度跌倒过14万+套。新房方面，今年南京库存面积是在逐渐下降的，整体去化周期也在缩短。不过这背后也和南京前一年很多拍卖地块未上市有关，随着接下来一批存量土地的上市，新房库存可能还会面临压力。特别是对比其他城市来看，南京的商品住宅去化周期还是较高的。所以从这个角度出发，南京官方下场收购存量商品房更是必要的，需要给新房存量市场进一步的刺激。特别是一些地段、交通条件还不错的，但由于房企操盘原因滞销的项目，官方收回去后还是很有吸引力的。
来源：孟祥远
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