裁判主旨：在商品房买卖合同中，对逾期交房的违约金有明确约定的情况下，购房者主张约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补其损失，应当对开发商逾期交付房屋的行为给其造成的损失提交证据予以证明。
云南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2022）云民申2383号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：段某，男，1975年12月11日生，汉族，住云南省保山市隆阳区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：保山市某某投资管理开发（集团）有限公司。住所地：云南省保山市。委托诉讼代理人：张凯瑞，云南凌云（保山）律师事务所律师，特别授权代理。再审申请人段某因与被申请人保山市某某投资管理开发（集团）有限公司（以下简称某某投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省保山市中级人民法院（2021）云05民终1559号民事判决，向本院提出再审申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审查终结。段某申请再审称：1.本案因某某投资公司逾期交房而引起诉讼，一审、二审法院均对逾期交房的事实进行了认定，针对再审申请人一审的第一项诉讼请求，一审法院将已备案登记的房号表述为某某投资公司内部管理的合同编号，不符合不动产登记编号的唯一性，致使本案根本无法强制执行；2.合同约定违约金过低（日百万分之一），应当按照银行同期贷款利息计算（年利率6.175%）。合同约定的违约金远不能达到填平守约方损失，惩罚违约方的立法本意，属认定事实错误，适用法律错误。本案对逾期交房违约金的约定系格式条款，应当认定为无效。大部分业主已经一次性付款了，故而对于逾期付款的约定是空置，对于购房者来说，最重要的权利就是交房和办证，而该部分违约金约定过低，系某某投资公司一方不合理免除或减轻其责任，排除了买房者的主要权利。在合同条款无效时，逾期交房违约金可以参照同地段同类房屋租金标准确定。保山市并未公布相应租金标准，辖区内无同类型房屋，不具备鉴定条件，再审申请人的举证存在客观阻碍，不应当由再审申请人承担举证不能的不利后果。虽然大部分再审申请人不能提供租赁合同及支付凭证证实自己的损失，但是开发商逾期交房，导致业主投入资金未正常使用，相应的资金占用费与租金损失具有一定的逻辑性，再审申请人按照贷款利率主张违约金并无不当。开发商占用购房者资金迟迟不交房，开发商的利益即为买房者的损失。有大量的司法判决都认定约定过低的违约金条款为无效格式条款，应当按银行同期贷款利率标准计算。请求撤销云南省保山市中级人民法院（2021）云05民终1559号民事判决，并支持再审申请人一审中的全部诉讼请求。本院经审查认为，首先，段某与某某投资公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，本案各方当事人对前述合同的真实性都无异议，该两合同对合同各方当事人具有法律约束力。《补充协议》第三条约定，买受人未按约定时间支付房款的，自合同约定的应付款时限届满后次日起至实际付款之日止，买受人按总房款每日0.0001%向出卖人支付违约金。第七条约定，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，出卖人按总房款每日0.0001%向买受人支付违约金。从案涉合同约定内容来看，对于买卖双方的主要合同义务约定的违约责任的计算标准是对等的。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，在合同对违约金有明确约定的情况下，段某主张约定的逾期交房违约金过低不足以弥补其损失，应当对开发商逾期交付房屋的行为给其造成的损失提交证据予以证明。综合在案查明事实，段某并未提交充分有效的证据证明其损失大于约定的违约金数额，故其要求调高逾期交房违约金标准的主张并无事实及法律依据，原审判决不予支持并无不当。最后，段某主张一审判决判项一表述的内部合同编号不同于备案登记的合同编号，不具有唯一性，导致无法强制执行，但其并未提交相应证据明确予以证明，本院对此亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，段某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：审 判 员 杨 聃
二〇二二年九月九日
法官助理 刘芮含
书 记 员 张艺严
