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朝阳新房，御翠园、北京宸园一个比一个火，但其实昌平也在闷声发大财，上周我和镇长去了观堂府，被售楼处的人流震惊到了。上周北京网签套数TOP10中，昌平观堂府和寰宇未来，包揽前两位，分别往前39套和36套。![]()
跟观堂府销售经理聊天得知，周六当天总共接待了超过300组客户，交定金成交的客户大约20多组，这个转化率已经很好了。位置好的楼盘不多，而昌平需求又稳定，很少有其他区域能够替代而且这一轮昌平新房价格降的挺多的，曾经觉得贵的盘，现在买性价比很高。今天房主再谈昌平，给大家送上一份最全的买房攻略，按不同板块儿划分为五个梯队，买房人可以根据自己的需求来看房。先做个广告，我们跟房企联手，搞一期昌平新房团购活动，帮大家找到最优惠的房源，性价比超高，报名请扫描下方二维码，添加站长微信，备注昌平，注明预算更好通过哦。![]()
正文开始前，我把昌平在售的新房的排序呈现给大家，注意以下排序是结合板块跟产品以及通勤需求的综合考虑，如果你有不同意见，可以在评论区留言，咱们一起交流。![]()
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跟回龙观、新龙泽相比，朱辛庄最大的优势就是有新房，超极合生汇、万达广场相继开业，朱辛庄的配套也提升了一个档次，而且全新的城市界面，双轨交汇的交通优势，秒杀其他新房板块。朱辛庄在售的新房有中海寰宇未来和越秀星樾现房，另外还有越秀小沙河待上架的0029地块，位于大华启宸府隔壁。![]()
20223年，越秀星樾期房入市，早早清盘，那时朱辛庄指导价只有6.2万元/平米2024年，中海顶着压力拿下寰宇未来，指导价涨到了6.6万元/平米，中海也把主力户型提高到107平米的三居。面对更高的预算，消失的倒挂，昌平买房人用脚投票，寰宇未来开盘意外哑火，后来中海把中低楼层退出特价房，成功去换了一批。930后寰宇未来开始疯狂跑量，截至10月26日，寰宇未来总共网签424套（总计932套），占房源总数的45%，网签均价维持在6.23万元/平米左右，但最近2个月网签均价已经降到了6.05万元/㎡。寰宇未来是朱辛庄体量最大的新盘，有会所，社区偏改善，园林比较好，目前97和107平米的主力三居户型剩下的不多了，个别房源还有优惠。越秀星樾现房预计11月份或者12月份也即将入市了，首期推出19#，户型包括，60平米的一居和79平米两居、93、96、108平米的三居、127平米的四居，指导价6.5万元左右，但是开盘有优惠。![]()
越秀星樾对比寰宇未来最大的优势就是户型小，价格低一些，而且越秀的得房率比中海更高一点，注重价格的可以多关注越秀，更关注社区和产品的可以看寰宇未来。最后还有0029地块不具体说了，地块儿太小，将来社区比较受限，不推荐。上周，越秀联合未来科学城公司底价拿下小沙河地块，这也是明年昌平最受关注的项目，从位置来说，小沙河位于朱辛庄的北侧，只隔着一个瓦尔登湖别墅区。小沙河配套可以完全和朱辛庄共享，指导价也是6.6万元/平米小沙河0005居住用地用地规模5.6万平方米，容积率1.8，地上建筑规模10万平方米左右，控高24米。小沙河的优势是地块方正，容积率更低，八层洋房为主，户型会比较好。![]()
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第二梯队三个项目，梧桐星宸、北京国贤府和观堂府，侧重点不同。梧桐星宸位于沙河高教园板块，出门就是昌平线沙河高教园站，通勤党的福利，小区也以小户型为主，60平米一居、75平米两居、87、99平米三居等，共三个地块，体量比较大梧桐星宸总共1243套房，目前网签480套，均价5万元/平米，10月份网签23套，网签均价4.89万元/㎡，价格也降了。北京国贤府位于北七家板块，项目周边比较荒，海淀通勤比较费劲，但17号线北段去年底开通，北京国贤府距离地铁附近。北京国贤府最大优势是产品做的好，刚需的价格做出了改善的品质，户型、园林和精装。品质都远超同级别的项目。主力户型100平米的三居、115、125、143、163、180平米的三居。北京国贤府总共822套房，目前网签417套，均价5.6万元/平米。上周成交套数最多的建发观堂府，网签成交39套，均价44294元/平米，成交金额总计1.68亿元。![]()
截至10月28日，一期已签约726套，去化率约66%，均价4.6万元/平米，二期泊玥为西区地块，规划建设11栋5-15层的洋房和小高层，共734套房源，主推127-188㎡四居改善大户型，二期已签约77套，去化率10%，成交均价元4.5万元/平米观堂府位于昌平新城，距离昌平线北邵洼站500米左右，但是距离海淀比较远，观堂府最大的优势就是产品力很强。刚需的项目，做成了媲美泰禾的中式园林，观堂府的客群有六成是昌平老城改善，另外四成是海淀通勤党。![]()
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相比于昌平北的新盘，龙湖观萃所在的北四村距离海淀比较近，从位置上看可以看做二拨子的外溢。但是周边比较荒凉，地铁有生命谷站，将来东北环线和19号线北延的交汇。龙湖观萃特点是产品力比较强，也是昌平南第一个带阳台的项目，主力户型77平米的两居、95、97、104、117、124平米的三居，得房率比较高，而且精装是满配精装。![]()
龙湖观萃总计857套房，目前网签50套，均价5.8万元/平米左右，龙湖还是没扛住，终于降价了。硅谷ONE最近因为降价上了热搜，推出一批3.6万元的房源，但据说已经被建委叫停，这是2022年的老项目了，位于北七家镇，产品和地段都一般。又不像北京国贤府离地铁站那么近。
总共1116套房，目前网签242套房，均价4.98万元/平米，硅谷ONE只有降到3.6万才值得买，现在涨价了，吸引力就不如从前了。![]()
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第四梯队三个项目都位于昌平北，距离主城区很远。也没有地铁，周边配套比较荒凉，主要是产品力和低总价。国誉燕园是老项目了，位于北六环的马池口，周边都是农村，还有土地，是去年的老项目了。目前网签了1000多套。价格三字头。总价300万以下就能上车。嘉境里位于北六环与京藏高速交汇处东南侧，噪音是硬伤，周边荒的一批，社区包括南北两个地块，共1418套房源，产品面积段设置在74平-154平二到四居。嘉境里特点是满配精装，社区服务中心，能提供养老托育服务，还有社区班车。清樾府位于沙河百善镇，中央财经大沙河新校区的东侧，距离沙河高教园站1.3km左右，容积率只有1.8，全社区共62栋住宅楼，全都是带电梯的四层洋房。清樾府主力户型面积为85-98-125-140㎡三居-四居，户型很好，得房率高。因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。项目咨询可以添加镇长微信：zhenzhang2020，领取《买入分析报告》给你最实在的买房建议。199元／365天，北京买房卖房，找个靠谱的专家朋友问诊，更放心。无论百万千万亿元，买房卖房，是投资行为，也是社会行为。要功利，也要开心。
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