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石景山现房降价了，PK期房谁更有性价比？

文摘 2024-10-21 17:00 河北

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去年一批拿地竞现房的项目，今年陆续入市了，只可惜赶上北京楼市的谷底，曾经想卖高价的项目，现在只有降价，才有人看。

曾经呼吁现房销售声音高涨，因为现房品质肉眼可见，没有烂尾风险，但是跟今天北京逆天的产品力比，现房从很多方面败下阵来。

北京新房几乎没有烂尾风险，于是现在买现房的少了。

朝阳北五环黄渠站某项目，之前现房销售，因为价格比期房还低，被购房者维权。

而西四环某现房，虽然出台了保价协议，承诺不降价，但是悄悄给现房送精装了，之前这个项目为了鼓励大家买期房，说现房是毛坯交付。

现房变相降价，但是在更高的得房率面前，被秒杀。

石景山卖的最好的要数首钢园的元玺吧，是纯改善项目，户型最小120平米，总价1000万以上。

石景山比不上海淀，朝阳有实力，降价也比不上丰台，大兴，但是区域内一水的大改善，购买力很强。

1000万以下，700~800万左右的首次改善，小年轻首次上车有什么可选呢？

苹果园越秀天玥去年开盘，如今现房也要入市了，目前已经启动登记排卡，有需要的朋友可以添加镇长微信zhenzhang2020。

（越秀天玥现房实拍，感谢群友供图）

除了越秀天玥，首钢东南区期房长安源镜也已经入市了。

买期房还是买现房？买房人要做一番决策了。

从价格上说，期房肯定更便宜。

越秀天玥现房有4#和6#两栋现房销售，位于小区最西侧，临街，不利因素多，开盘均价7~7.3万元/平米，该项目指导价7.48万元/平米，现房价格跟期房差不多，甚至一些户型更便宜了。

长安源镜指导价7.68万元/平米，开盘均价最低可以到7万元/平米以下。

所以长安源镜的价格更有优势。

买房不能光看价格，还得看配套，从配套上讲，越秀天玥的现房完胜长安源镜。

越秀天玥所在的苹果园社区，属于石景山的老社区了，各种配套相当完善。最大的优势就是地铁，6号线、1号线、M11号线三轨交汇，直线距离约760米可达地铁6号线杨庄站，980米可达苹果园站。

大型的商场有京西大悦城、喜隆多等，可以满足休闲娱乐购物需求。

除此之外，越秀天玥距离首钢园、八大处、模式口等也非常近，自然生态也更好。

长安源镜位于首钢东南区，周边都是新房，城市界面更好一点，但是人气儿不足。

规划的地铁11号线支线，距离体育场南站约800米左右，两站地换乘一号线古城站。

所以综合地段和价格两个因素，越秀天玥和长安源镜互有优势，最后决定买哪儿还得看产品。

先总结越秀天玥和长安源镜两个小区产品上的差异。

越秀天玥容积率2.96，小区密度比较高，而且项目周边老小区比较多，生活环境会差一些。

（越秀天玥现房实拍，感谢群友供图）

长安源镜容积率2.6，有东西两个地块组成，社区规模较大，园林绿化要更好，但是项目南侧有铁路和高架路，噪音影响会比较大。

最后从户型上，越秀天玥最小81平米的两居（期房），占比较大，整体社区偏刚需，精装一般，主打实用性。

长安源镜最小108平米的三居，项目偏改善一些，整体的园林和精装品质比越秀天玥更高，而且有阳台赠送。

还是对比一下户型吧。

越秀天玥推出的现房户型，98-115平三居，132/134平四居，包括少量的98平下跃户型。

98平米三居是两面宽，整个户型南北设计的进深偏长，北向两个次卧的采光可能会差一些，不是通透户型。

但是这款户型正在实用性强，洋房一梯两户，得房率会比较高，而且这款户型分区做的还挺合理的。

厨房跟餐厅的互动性会比较强，而且两个卫生间实用性会更强一些。

这款户型还有个104平米的三居，格局基本一致。主要是北向卧室和厨房的面积会更大一些，全明户型，主卫有卫生间。也做了三分离式设计。

116平米的三居南向三面宽，经典的三叶草户型，南北通透，两个卫生间。都是干湿分离，主卧L型衣柜，LDK一体化设计，舒适性更好。

而且三个卧室，面积都比较大，很舒适的大三居户型。

134平米的大四居是经典四叶草户型，南北通透，户型整体非常合理，没有什么槽点。

长安源镜三居有108和125平米两个户型，整体偏大。

108平米的三居，是边厅设计，优点是开窗面积比较大，缺点就是西晒会比较严重，南北不通透。

卧室的面积会比较小，南向次卧不到十平米，居住起来会比较局促，而且公卫是暗卫。

125三居属于大改善，就是每个房间面积都很大，南北通透。南向三面宽，基本没什么硬伤，最大的问题就是这个公卫，在同面积段里比较鸡肋。

之前我们写过长安源镜和长安润璟的对比，大家可以戳链接

石景山新房价格战开始了

综合对比下来，作为期房，长安源镜的产品优势似乎并不是很明显，最后决胜的关键可能就在精装的品质和价格上。

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