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越秀拿下小沙河，朱辛庄房价稳住了

文摘 2024-10-23 17:00 河北

杭州土拍楼面价创纪录上了热搜，北京昨天也有三个地块土拍，结果都是底价成交。

大家不明白，新政后北京成交量涨得很猛，为什么房企还是这么冷静？

实际上，北京这次低价成交的三个地块，意义远比创造新地王重要。

首先，底价成交，压低了楼面价，未来无论是产品端还是价格端，房企都有很大的发挥空间

其次，后续竞品也不会恶意降价了，除了东铁营没有直降竞品，昌平小沙河地块跟越秀星樾现房互为竞品，越秀拿下小沙河，朱辛庄的价格稳住了。

(图片来源于地产星探）

招商拿下的通州强力家居地块，竞品也是招商璀璨公元，都是自己的项目，慢点走，不降价都可以。

看似底价成交，土地市场冷静，实际上这一把北京新房逐渐也稳了，乐观一点，这轮新房降价到明年就应该会止住了。

这次的三个地块最受关注的当然是昌平小沙河，从位置看，小沙河和朱辛庄越秀星樾只隔着瓦尔登湖别墅区，直线距离不到1.5公里。

配套和朱辛庄共享，小沙河指导价也是6.6万元/平米，跟朱辛庄一样。

之前都说朱辛庄没有地，这次把小沙河也纳入朱辛庄大板块，未来组团内还有两至三个住宅地块。

朱辛庄不会断供。

对比传统的朱辛庄，小沙河距离地铁和商业配套可能会远一些，但优势也很明显。

周边都是低密的别墅区，生态环境会比较好比较安静。

地块儿本身形状规整，面积比较大，便于楼栋排布，适合做出更好的园林。

小沙河容积率只有1.8，密度比朱新庄低很多，未来会8层洋房的社区为主。

小沙河村项目起始价25.33亿，包含一宗居住用地（0005）和一宗社会福利用地（0007）、一宗幼儿园用地（0008）。

其中0005居住用地用地规模5.6万平方米，容积率1.8，地上建筑规模10万平方米左右，控高24米。

朱辛庄新房，除了在售的寰宇未来和越秀星樾现房，还有待入市的0029地块。

0029位置最好，距离地铁站最近，但是面积最小，恐怕没什么园林氛围。

对比朱辛庄，小沙河将来卖多少合适呢？

寰宇未来指导价6.6万元，网签388套，网签价6.23万元/平米，新政后，寰宇未来卖得很火，近两个月成交了100来套房源，但是均价也降到6万出头。

龙湖观萃9月、10月共网签42套，均价5.82万元/平米

而越秀星樾现房指导价6.5万元/平米，开盘预计会6.2~6.4万元/左右，不大可能比期房低，但是因为寰宇未来，也不可能卖很高，所以我猜小户型大概率会6.2万元/平米以内。

所以未来小沙河开盘价大概会6-6.2万元/平米。

越秀拿下小沙河后，立马发布海报，三盘联动，我今天跟销售打探两条消息。越秀星樾现房，计划12月份开卖，目前已经在登记中。

而小沙河地块也大概明年初公布规划信息，一季度开卖。

小沙河地块密度更低，产品力可能更好，那是不是越秀星樾的现房就不用看了？

也不是这样，越秀星樾除了距离地铁更近，更大的优势是小户型，而且现房既买既住，可以省下三年的房租，从性价比角度，越秀星樾明显更好。

越秀星樾推出的现房在19地块3#、4#、5#，不临主路，没有高压线，距离地铁也最近，硬伤最少。

户型包括，60平米的一居和79平米两居、93、96、108平米的三居、127平米的四居。

具体房源位置可以参考下图

其中，60平米一居和79平米两居是朱辛庄最后一批小户型，便宜总价低，租售比高

93/96平米三居，南向两面宽，得房率会高一点，实用性比较强，舒适性会差一点。

108平米的三居，南向三面宽三叶草户型，户型最好，价格也相对比较高。

127平米大四居，主要看价格，可以跟寰宇未来和将来的小沙河对比，另外两个社区环境会好一些。但是越秀是洋房楼王的位置。

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