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北京楼市，富人开始进场，但是口味变了

文摘 2024-10-18 17:05 河北

今年以前，北京买房主力是刚需，低总价的老破小，远郊区小户型新房因为降价卖的也很好，供应主力也是刚需，比如西红门、黄村、房山、昌平北等，卖的都不错。

富人不动，北京房价就涨不了。

所以下半年北京开始供应豪宅地块，功德寺、酒仙桥、东铁营、万泉寺、东城革新西里……都来了，地段稀缺不说，指导价也开始往下压，海淀北五环，10.5万元/平米，要放以前谁敢想？

所以从现在开始一直到明年，北京将迎来一批富人进场扫货。

北京豪宅开盘火了

没想到打脸来的这么快，上期文章我分析了北京几大主流成交群体，刚需和投资都起来了，唯独没有看见富人动起来。北京楼市最大的金主，曝光了

于是上周日，中建智地两大改善王牌，酒仙桥的北京宸园和前苇沟中建璞园PARK相继开盘，大火了一把。

从房企口径宣传的数据来看，

北京宸园北京宸园首开61.5亿元

中建璞园PARK首开22亿元。

两个项目总共揽金83.5亿元。

这是什么概念？

要知道今年年中，中建智地托底酒仙桥和前苇沟两个宅地和一个商业地块，总共花费112亿元，当时正值北京楼市的谷底，敢拿100多亿元拿地，所有人都被中建智地捏一把汗。

有人说这是一场豪赌。

不光市场差，就说酒仙桥位置好，但是周边次新豪宅价格跌跌不休，还要搭上前苇沟这样的老大难，在此之前，前苇沟新房正在经历一轮史上最惨烈的破发潮，新房交付，房价大跌。

日子再难过，如今也好过了。

83.5亿元，两个项目刚开盘，就收回了2/3的本金，大伙儿都不看好的烫手山芋，竟然能盈利了。

不得不佩服，中建智地的运气和操盘能力。

北京宸园爆卖的真相

说实话，北京宸园和璞园PARK开盘热销，并不让人意外，因为国庆期间，这两个项目就是全北京最火的售楼处。

开盘前北京宸园据说就已经有500组认筹，是的，比国庆节期间的又增长了。

上一部分我们说了这两个项目存在的一些致命硬伤，那为什么现在买房人对这两个项目又这么认可呢？

抛开产品本身，北京宸园和璞园PARK开盘大卖离不开节点和价格。

924国家经济会议提出房地产“止跌回稳”；紧接着北京930新政出台，限购放松，首付继续下降，所有人都预判，政策底到了。

于是国庆节买房的人瞅准时机下定，还有一部分准备买房的人开始看房。

中建智地两个项目顺势开盘。

另外一个就是价格给到位了，以北京宸园为例，开盘88折，七天首付50%，额外优惠2%，七天付齐全款额外优惠3%。

也就是说最低可以到85~86折。

开盘价格定的也很实际，145/165平米单价10万＋/平米，共计285套

220/249平米，单价11~12.8万元/平米，总共只有40套。

东四环酒仙桥，北京最后的内城富人区，10万多的单价买没问题，就算跟隔壁二手房相比，北京宸园得房率高更高，如果算套内面积，反而比二手房价格更低一点。

中国作品主义的胜利

昨天公布海报后，北京宸园营销总说了这么一句话

这是中国作品主义的胜利。

中建智地双子星热卖，最根本的原因就是产品做的确实好。

不得不承认，经过这一轮房价下跌，大家的买房逻辑已经变了。

以前买房我们都以投资为首要目的，寻求保值增值。

富人们买豪宅，地段为王，最好跟二手房有倒挂，前几年北京，上海，杭州，深圳都出现过豪宅打新潮，买房就买核心地段有倒挂的豪宅。

不惜猛加杠杆。

但是他们也被市场教育了，没想到买到倒挂豪宅，刚交付价格就破发，比如北京的甲叁号院，深圳的华润城润府等。

今年首付虽然一直在降，但是大家普遍不敢增加负债，稳定是第一要务。

而且买房更看重生活品质的改善，买新房，买产品更好的房子，跟二手房价格不一定倒挂，地段儿也不一定特别好。

比如北京宸园隔壁二手房壹亮马目前单价8万多，但是北京宸园得房率比壹亮马高8％，再加上精装品质，2027年交房，综合下来还是新房香。

买房人被市场教育的把眼光放长远了。

而且从产品上，北京宸园确实做到了顶配。

外立面全石材，地面全石材，园林有超大的水系和瀑布，物业费高达每平米12.98元/月，五星级管家式服务。

价格高，但是对于富人来说，看中的是与之相匹配的服务品质。

这是二手房不能给的。

北京宸园产品具体测评：北京宸园的杀手锏

中建璞园PARK也是把产品力做到了顶峰。

210平米的样板间，南北双落地窗配置，主卧和厨房都是270度转角开窗，精装也是一线国际品牌。

尤其难能可贵的，整个社区都是4~7层的洋房，得房率93%~96%。容积率只有1.2，绝对低密度。

小区配建了单独的公园，生态湖面，水岸礼堂，也有人形容，这是朝阳自己的阿那亚。

被人诟病的配套问题，商业自配，中建智地旗下的鲲熙汇，大约6200平米。

学校定下来白家庄小学和北京80中，基本能满足大多数人的上学需求。

尤其是前位高虽然不通地铁，但是直线距离望京并不太远，自驾通勤其实很方便。

在城六区能找到一个低密度，周边绿化有好的地段真的不容易了。

中建璞园PARK项目测评北京砸盘最狠的板块，迎来了搅局者

接下来的市场就靠着富人来推进了，我现在已经等不及海淀永丰南和石景山长安玖章开盘了，还有11月5日进行的功德寺两个地块土拍。

富人买房的积极性，是不是真的起来了？就看后续这些项目的表现了。

—End—

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镇长说：

无论百万千万亿元，买房卖房，是投资行为，也是社会行为。

要功利，也要开心。
我们真诚善意，诸位房友温暖愉悦。

这一程，若是开心，也是幸事了。

北京买房子3群，可能是北京楼市足够温暖的真实购房群，

也欢迎诚心正意，买房进阶的你。

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北京买房子

十年房企，十年媒体。找我买房，直找房企真高管，为你：避坑，省心，又省钱。

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