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绿城、越秀拿下功德寺，海淀新房格局清晰了

文摘 2024-11-06 17:00 河北

今天应该是北京今年土拍市场最热闹的一天。

海淀功德寺001地块被绿城以51.75亿元摇号获得，楼面价7.11万元/平米，002地块被越秀以63.825亿元摇号获得，楼面价7.16万元/平米。

这也是北京多半年时间里唯一一次地块触顶成交。

经此一役，北京土拍的阴霾彻底扫去了，期待接下来东城西革新里、朝阳永安里、丰台万泉寺等地块继续热场。

从今年三月后，北京楼市进入新一轮底部，北京土拍几乎成了低价成交的代名词，甚至前段时间丰台，石景山连着三个地块，因为无人报名，暂停出让。

土地冷说明市场没有信心。

所以930后，北京土地市场也跟着进行了大刀阔斧的改革。

比如第三批次、四批次、五批次拿出了许多压箱底的宝地，无论从区位还是地块儿，素质都非常稀缺。

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还比如最近万泉寺地块取消了拿地上限价格，新房也不再设置指导价。

能者多了，有实力你就拿地。房子往好了盖，不再限制你卖多少。

再比如调整了土地规划，大地块儿调小，容积率降低，低价也降低，更加方便房企开发。

所以今年北京土拍剩余场次非常值得期待，也许会给北京上行的市场再加一把火。

功德寺两个地块，大家不会很陌生了，我之前也从价格倒挂的角度来分析过功德寺。今天咱们把讨论的重点放到功德寺地块本身，以及后续会出什么样的产品，来给海淀业主排雷。

首先为什么功德寺这么火？

第一是因为地段确实稀缺。

海淀新房供应少，功德寺地块位于北五环外马连洼附近，北侧就是全北京甚至全国最高端的产业集聚区，中关村软件园，周边大厂林立。产业人群覆盖力确实很广，北京无出其右。

第二，楼面价设定的合理

001地块起始价45亿，地价上限51.75亿。002地块起始价55.5亿，地价上限63.825亿。当竞买报价达到地价上限时，两宗地块楼面价分别是71060.66元/㎡和71574.17元/㎡。

2020年四季青金茂颐和金茂府和融创西山壹号院楼面价也是7万一平。

而去年出让的四季青香山樾和印香山楼面价竟然接近9万元/平米。

功德寺最高楼面价只有7.1万元/平米，前几年想都不敢想。

第三，指导价只有10.5万元/平米，跟周边二手豪宅的成交价是有明显的倒挂，买房人会非常认可这里，基本预定了北京明年的神盘。

10.5万/平米，北京第一倒挂神盘来了

功德寺两宗地起拍价分别为45亿元、55.5亿元，其中001位于西侧，面积稍小，用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米。

001比较明显的硬伤是地块儿西侧和北侧有比较密集的高压线，但是从规划图看，001西侧规划了比较大面积的绿化用地，将来环境会比较好。

而且高压线入地，也已经写出了土地出让手册中，不过实施起来可能会比较麻烦。

002位于东侧，用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米。

两个地块儿除了面积大小不同，其他的基本都一样。

限高30米，也就意味着未来将是9~10层的洋房产品，但是地块儿北侧和回迁房只有一路之隔，可能北侧楼栋会有挡光的影响。

除了产业之外，功德寺最大的优势是学校，上地实验小学、上地实验学校等均在1公里范围内。

并且还有即将开工建设的由北京市101中学承办的十二年一贯制学校。

这里提醒大家，功德寺这两个地块并不确定归属于上地学区，需要最后相关部门的确认，上次我文章发布后就有粉丝留言，如果功德寺归到上地学区，那些回迁房业主就不干了。

学区真是很敏感的话题，不到最后一刻谁也不能确定。

功德寺地块一出，海淀新房三分天下的格局基本定了，功德寺、永丰南、大牛坊。800万买海淀新房，选择大牛坊还是永丰南？

（图片源于大麦说京房）

永丰南颐海澐颂，户型方面，最小95平米三居，总价850万起，主力户型110和123平米三居四居，社区偏刚改定位，预算900～1500万。

大牛坊嘉华天郡，户型是89㎡-99㎡-126㎡-131㎡-170㎡三居四居，社区定位跟颐海澐颂一样，预算800~1500万。

除此之外，功德寺地块的北侧还有树村大小王，圆明天颂和学府壹号院，圆明天颂马上交房了。目前有二手房报价到了18万元/平米。

肯定卖不到这么高，但是树村从位置上还是比功德寺要更好，产品也更纯粹，都是低密度的洋房大平层。

所以功德寺的产品定位要比永丰南高，但是不如圆明天颂，主力户型大概130~170平米，预算1200~2000万的客户可以重点关注。

更为有利的是功德寺地块方正，非常便于楼栋排布后期户型也会非常好。而且周边的城市界面应该要比当年的树村会好一些。北侧的回迁房去新交付，外立面还比较新。

最后提醒大家我们海淀买房群已经成立了，功德寺大牛坊、永丰南项目的一手信息我们都会及时在群里发布，后期还会有专门的项目测评和选房攻略给到大家。

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—End—

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