新政即将满月,北京楼市终于企稳了。

文摘   2024-10-30 17:40   河北  

最近我发现,北京的置换链条活过来了。
我们很多客户都是卖了手里的老房子,去买改善房,跟他们沟通得知,现在房子好卖了,虽然价格没涨,但挂出来成交就会快很多。
北京楼市,终于稳住了。

上周末两天,链家二手房实时成交分别605、782套,总共1387套,链家占比北京一半左右的成交量, 这样看,全北京上周末两天一共成交了2700多套房。

成交量经过短暂下滑,现在又重新回归到高位。

截止10月27日,北京本月网签量13156套,10月份的网签总数应该可以达到1.6万套以上。

按照惯例,月网签量超过1.5万套,就证明楼市比较火热了。
1.6万套,也是近19个月以来的新高。

如果按照实时成交,10月28日北京已经成交25000套,这个量级还是非常可观。

跟链家的中介小哥聊市场,据他们观察,目前北京二手房成交70%以上的都是200~500万的房子,以老房子为主。

而这些卖掉了房子的房东,也是现在新房市场的主力。

比如我们最近接待了一位阿姨,卖掉手里两套房子,想换一套1500万左右的大房子,养老用。

另外成交最多的就是低总价的房子。
比如300万的新房最近卖的就比较快,房山、大兴这些地方特别火,我们案场的同事说,因为现在300万买新房可选的不多,看过几个就能定下来,根本没有挑花眼的机会。

在一些位置特别好的新房,比如朱辛庄、西红门、北神树等,最近成交也特别好,因为价格降了,而且这些板块在控增量。

我们回过头来再看930新政及之后的配套政策,简直是对症下药,当时我们说政策有些低于预期,现在看应该是低估了买房人对政策的敏感性。

限购政策5改2、5改3,降低了社保年限,一批新人获得购买资格,进场抄底。

降首付比例之后,几十万块钱就能撬动100多万的房子,所以现在引发一批小刚需来二手房淘笋,房东卖掉这些房子,通过加杠杆也能买改善房。

北京卖出房子名下无房,再买改善也算首套资格,这就降低了很多买房成本。

尤其是,存量房贷利率也降了,LPR也降到史上最低,现在利率3点多就能买房,已经是最低的水平了。

北京的买房负担已经到了史上最低,现在进场买房绝对是好时机,我们同事说买房随大溜。真的没毛病,哪个房子好卖买哪个,市场回暖的时候也是到了买房的时候。

另一个企稳的信号来自于挂牌量。
深圳楼市最近格外火,出现了不少日光盘,二手房成交也开始暴涨,但是上周我跟深圳的老师交流,听他说了深圳楼市的一些隐患。

比如现在开发商为了卖房,会定很低的定金,买房人交了定金就对外宣传卖出一套房,但是很多人后续还会把定金退出来。

还有一个是挂牌量,这里我就不列举具体数据了,深圳二手房最近成交很火,但是比二手房成交量涨得更快的是挂牌量。

现在这个时机,是很多炒房客离场的时候,没办法经过几年的房价下降,身上的负债压力太大了,尽早脱困是唯一目标。

跟深圳相比,北京真的是稳住了。

就比如挂牌量这个数据,就非常能表现房东们的心态。

9月24日,北京二手房挂牌量(前台)大概14万多套,目前北京二手房挂牌量大概13.1万套套左右,比新政之前减少了9000套。

(图片来源于链家中介杨sir)
虽然现在二手库存量还是比较高的,但整体趋势是往下降的。

楼市是否回暖,房东的心态是最重要的标志。

最近偶尔可以听到一些小区房价上涨的案例,虽然现在只有个别房东敢涨价,但更多的房东确实不准备抛售了,之前因为对市场比较悲观,想着越晚卖可能价格降的越低,所以尽可能及早脱手,现在这些房东低于自己的预期就不卖了。

现在价格也不是难谈,但是没有诚意的价格,房东是不谈了,宁可卖不出去也不卖了。

最近也有不少小区开始涨价了,什么小区回涨更快呢?w

还是那些产业中心区域的二手房,次新改善小区,比如朝阳太阳宫还有望京一些小区,海淀西北旺万科如园,还有万柳区域的改善房,目前成交价较之前已经有所回升了。

这些房子有一些特点,之前都经历过一轮明显的超跌。

市场回暖,业主信心恢复,房价马上就能提起来,毕竟占据了稀缺价值的房子永远都是不愁卖。

还有学区房也开始回暖了,海淀中关村三小占坑房,蜂鸟社区,50平北向一居学区未占用,9月成交498万,10月最新成交同户型学区未占用546万。

以上都是北京比较典型区域房价涨跌的情况,有小区领涨。但是当前北京大部分小区依然在降价成交,挂牌量虽然降低了,但是价格没有涨,反而大部分区域也在下跌。

当前这个阶段谈房价上涨有点为时太早,借着现在的时机卖出再置换似乎是性价比最高的操作。


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镇长说:
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