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新政即将满月，北京楼市终于企稳了。

文摘 2024-10-29 17:00 河北

最近我发现，北京的置换链条活过来了。

我们很多客户都是卖了手里的老房子，去买改善房，跟他们沟通得知，现在房子好卖了，虽然价格没涨，但挂出来成交就会快很多。

北京楼市，终于稳住了。

上周末两天，链家二手房实时成交分别605、782套，总共1387套，链家占比北京一半左右的成交量，这样看，全北京上周末两天一共成交了2700多套房。

成交量经过短暂下滑，现在又重新回归到高位。

截止10月27日，北京本月网签量13156套，10月份的网签总数应该可以达到1.6万套以上。

按照惯例，月网签量超过1.5万套，就证明楼市比较火热了。

1.6万套，也是近19个月以来的新高。

如果按照实时成交，10月28日北京已经成交25000套，这个量级还是非常可观。

跟链家的中介小哥聊市场，据他们观察，目前北京二手房成交70%以上的都是200~500万的房子，以老房子为主。

而这些卖掉了房子的房东，也是现在新房市场的主力。

比如我们最近接待了一位阿姨，卖掉手里两套房子，想换一套1500万左右的大房子，养老用。

另外成交最多的就是低总价的房子。

比如300万的新房最近卖的就比较快，房山、大兴这些地方特别火，我们案场的同事说，因为现在300万买新房可选的不多，看过几个就能定下来，根本没有挑花眼的机会。

在一些位置特别好的新房，比如朱辛庄、西红门、北神树等，最近成交也特别好，因为价格降了，而且这些板块在控增量。

我们回过头来再看930新政及之后的配套政策，简直是对症下药，当时我们说政策有些低于预期，现在看应该是低估了买房人对政策的敏感性。

限购政策5改2、5改3，降低了社保年限，一批新人获得购买资格，进场抄底。

降首付比例之后，几十万块钱就能撬动100多万的房子，所以现在引发一批小刚需来二手房淘笋，房东卖掉这些房子，通过加杠杆也能买改善房。

北京卖出房子名下无房，再买改善也算首套资格，这就降低了很多买房成本。

尤其是，存量房贷利率也降了，LPR也降到史上最低，现在利率3点多就能买房，已经是最低的水平了。

北京的买房负担已经到了史上最低，现在进场买房绝对是好时机，我们同事说买房随大溜。真的没毛病，哪个房子好卖买哪个，市场回暖的时候也是到了买房的时候。

另一个企稳的信号来自于挂牌量。

深圳楼市最近格外火，出现了不少日光盘，二手房成交也开始暴涨，但是上周我跟深圳的老师交流，听他说了深圳楼市的一些隐患。

比如现在开发商为了卖房，会定很低的定金，买房人交了定金就对外宣传卖出一套房，但是很多人后续还会把定金退出来。

还有一个是挂牌量，这里我就不列举具体数据了，深圳二手房最近成交很火，但是比二手房成交量涨得更快的是挂牌量。

现在这个时机，是很多炒房客离场的时候，没办法经过几年的房价下降，身上的负债压力太大了，尽早脱困是唯一目标。

跟深圳相比，北京真的是稳住了。

就比如挂牌量这个数据，就非常能表现房东们的心态。

9月24日，北京二手房挂牌量（前台）大概14万多套，目前北京二手房挂牌量大概13.1万套套左右，比新政之前减少了9000套。

（图片来源于链家中介杨sir）

虽然现在二手库存量还是比较高的，但整体趋势是往下降的。

楼市是否回暖，房东的心态是最重要的标志。

最近偶尔可以听到一些小区房价上涨的案例，虽然现在只有个别房东敢涨价，但更多的房东确实不准备抛售了，之前因为对市场比较悲观，想着越晚卖可能价格降的越低，所以尽可能及早脱手，现在这些房东低于自己的预期就不卖了。

现在价格也不是难谈，但是没有诚意的价格，房东是不谈了，宁可卖不出去也不卖了。

最近也有不少小区开始涨价了，什么小区回涨更快呢？w

还是那些产业中心区域的二手房，次新改善小区，比如朝阳太阳宫还有望京一些小区，海淀西北旺万科如园，还有万柳区域的改善房，目前成交价较之前已经有所回升了。

这些房子有一些特点，之前都经历过一轮明显的超跌。

市场回暖，业主信心恢复，房价马上就能提起来，毕竟占据了稀缺价值的房子永远都是不愁卖。

还有学区房也开始回暖了，海淀中关村三小占坑房，蜂鸟社区，50平北向一居学区未占用，9月成交498万，10月最新成交同户型学区未占用546万。

以上都是北京比较典型区域房价涨跌的情况，有小区领涨。但是当前北京大部分小区依然在降价成交，挂牌量虽然降低了，但是价格没有涨，反而大部分区域也在下跌。

当前这个阶段谈房价上涨有点为时太早，借着现在的时机卖出再置换似乎是性价比最高的操作。

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