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风向变了，请抓紧卖出手里的老房子

文摘 2024-11-06 17:00 河北

之前北京新房主要以刚需为主，但930后，北京成交的主力变成了改善，尤其是朝阳区的改善，最近简直风头无两。

御翠园因为76折，被疯抢。

北京宸园，官宣一个月网签100套房源，开盘热销的神话，并没有太多水分。

还有中建璞园PARK，最近卖的也很好。

御翠园大火是因为价格，北京宸园和璞园PARK大火，更多是因为地段还有产品上的优势，总之北京改善最近火了不少。

原因不重要，重要的是趋势，有钱人终于动起来了。

能在朝阳买这些大改善的一定是有钱人，如何界定有钱人？

第一，他们手里可能卖掉了老房子，准备好了资金置换。

第二，他们本身就有钱，并不是因为卖掉房子，是因为本身的积蓄，在投资市场的收益，又或者他们本身就是高薪阶层，别忘了北京可是全国富人最扎堆儿的城市。

有钱人动起来，推动改善项目成交高峰，房企逐渐就会收回一部分折扣，别忘了，万泉寺地块没有设置地价上限和新房指导价，定价权在房企手里。

而那些本身手里有老房子，卖不上价钱的这些置换群体就非常被动了。

而且我之前文章也说，北京四批次和五批次所有的土地都是改善项目，而且明年也是神盘频出的一年，请务必抓紧年底前这段时间，提前卖房变现，来年打新。

昨天功德寺两个地块分别被绿城和越秀以最高限价拿下，楼面价约7.1万元/平米，而该项目的指导价10.5万元/平米，缝差不算很大。绿城、越秀拿下功德寺，海淀新房格局清晰了

功德寺双子出让之后，大家也开始猜测后期会出什么样的产品。

比较保守的说法是主力户型130~170平米，总价1300~2000万之间，我就是这个观点。定位比永丰南高，但是不如南边的圆明天颂。

但是昨天还有一个说法，说这两个地块会合并一起开发，越秀、绿城和华润三方联合开发，做200～300平米的大改善。

就我个人还是比较倾向保守的做法，毕竟是两个地块，做出差异化的产品是比较保险的，如果绿城决定做大户型那么越秀可能就得做中等偏大户型。

今天查询了西山壹号院的成交，90天里一共成交了4套，均价11.2万元/平米，所以功德寺倒挂还比较明显，已经预定了明年的神盘。

（数据由于慢琢永居小程序统计）

购房者需要提前做好准备。

一旦功德寺全部做大改善，平替方案就要提前想好，1500万以下，我更推荐永丰南。

海淀买房群已经成立了，功德寺，大牛坊、永丰南，还有接下来朱房村，田村等一手信息我们都会及时在群里发布，后期还会有专门的项目测评和选房攻略给到大家。

除了功德寺，金茂东铁营也是近期关注度很高的项目。

时隔两年重回北京拿地，金茂带来了全新的“璞”系产品，西安璞逸曲江和成都璞逸锦江都取首开即罄，北京东铁营的璞系产品，也非常值得期待。猜想：金茂重回北京三环，大概率不做金茂府了？

金茂速度很快，拿地不到一周，产品规划图就出炉了，目前售楼处正在整修，就是以前宋家庄北京金茂府的售楼处，计划12月27日开盘。

想要金茂东铁营第一手消息，可以扫码，加入我们丰台改善大群，我们后期还会为大家做上详细的旋风攻略，参加团购还有独家的福利。，

东铁营分为南北两个地块。

北区8栋楼，1#和4#和7#分别是是5层、8层和7层的洋房，2#和5#是10层的小高，3#、7#、8#是15、11、16层的小高层。

另外北区没有配建楼，地块方正密度更低，而且有社区主大门，三个下庭沉院，和架空层，主要以大户型为主。

南区6栋楼，都是小高层，2#、4#、6#都是18层的高层，1#、3#、5#、都是14、15和12层的小高层。

南区整体密度稍微高一些，有架空层，但是没有庭院，社区大门也比较小，而且地块是不规则的形状，地块儿南侧有1栋配建的养老院。

南区未来会以中小户型为主。

刚刚出炉的北京五批次供地中，永安里、三间房、西南郊冷库、石景山首钢设备处、亦庄24地块，都是改善项目。

明年的预备神盘还有太阳宫、万泉寺、东城的西革新里以及海淀的朱房村和田村也可能借机入市。

供应告急，请抓紧买入北京300~500万地铁新房

明年北京楼市将迎来众神之战，打算换房的朋友。必须把房卖了，手里有钱，才能打新无负担，而且我希望大家保持理性。

有多大能力买多大房，现在这个时候千万别加太多杠杆。

现在确实是比较好的卖房时机，因为市场成交好起来了。

10月，北京二手商品住宅网签成交约17367套，较9月增加约4000套，这个成交创造了自2023年3月份以来的最高值。

上周末，绿中介分别成交了583套、689套二手房，合计1272套，这个实时成交的数据比10月份低一些。但是也是比较高位运行了。

11月前五天，绿中介总共成交了2143套房源，如果11月继续保持高位成交的态势，那么北京市场可以宣告正式回暖了。

（数据由于慢琢永居小程序统计）

尤其是二手房挂牌量最近每天都在下跌。

北京二手房两极化非常明显，600万以下的刚需占了购房者的70%以上，而且这部分房子也是挂牌最多的。

现在看手里有老房子想置换买新房的应该抓紧卖了，价格现在还没有上涨的预期，可以稳一稳，差不多可以尽快出手。

今后北京楼市完全是改善的天下，老破小的涨价空间更难了。

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因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。

同时，我们的原则是，避坑，省心，省钱。避坑第一

—End—

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镇长说：

无论百万千万亿元，买房卖房，是投资行为，也是社会行为。

要功利，也要开心。
我们真诚善意，诸位房友温暖愉悦。

这一程，若是开心，也是幸事了。

北京买房子3群，可能是北京楼市足够温暖的真实购房群，

也欢迎诚心正意，买房进阶的你。

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北京买房子

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