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800万买海淀新房，选择大牛坊还是永丰南？

文摘 2024-10-31 17:02 河北

从现在起到明年上半年，北京楼市将进入海淀时间。

大牛坊嘉华天郡，永丰南，还有功德寺两个地块，降轮番轰炸京城楼市，御翠园现在凭借降价制造抢房热潮，真正的王炸是海淀。

（图片源于大麦说京房）

我们海淀买房群即日成立，直接跟海淀项目高层对接，镇长直接分享项目第一手情况。并且做出选房攻略，还有机会获得房企的独家优惠。

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今年六月海开底价拿下永丰南，等了小半年，最近终于有产品的消息流出，案名为“颐海澐颂”，延续了“颂”系爆款密码。

项目定位据说比栖海澐颂高，品质对标“圆明天颂”。

同时一张户型配比的截图，也流传开来，最小95平米三居，总计只有29套，按照指导价9.3万元/平米计算，总价883万元，预计开盘不会顶着价卖，大约850万就能拿下。

但毕竟只有29套，真的要拼手速，能全款的全款，不能的也要准备至少五成首付。

颐海澐颂最大也只有169平米，总价1500万左右。

主力户型是110平米三居和123四居，按9万计算，990万至1107万。

颐海澐颂只是刚需刚改定位，品质上对标圆明天颂不可能，但是海开的产品还是令人期待的，项目是6~15层的洋房和小高，高层是两梯两户，洋房一梯两户。

精装是一线品牌，外立面大概率是石材，得房率也比较高。

保利七月份底价拿下海淀大牛坊地块，比海开我晚，但入市节奏要快很多。

保利大牛坊项目定位top级的“天”字系，案名为“嘉华天郡”，户型是89㎡-99㎡-126㎡-131㎡-170㎡三居四居，洋房+小高层组合。

项目预计在10月中旬开放售楼处，11-12月份开盘。

目前两个展厅已经开放：世纪金源F1层和超极合生汇B2层。

嘉华天郡指导价9万元，总价801～1500万，永丰南颐海澐颂和大牛坊嘉华天郡户型面积段相撞，总价段也撞了。

海淀新房时隔两年再次贴脸开大。

俗话说螳螂捕蝉，黄雀在后，永丰南北激烈厮杀的同时，功德寺地块挂出之后，已经吸引了 10家房企报名

海开＋城建

中海

华润

保利

绿城

越秀

大华

厦门国贸

新领域

中铁建

中铁

不管是国企还是民企，有余力的都来了，11月5日，功德寺土拍，拼运气的时候到了。

海淀新房如今也不再稳坐钓鱼台了，比如翠湖的西山观复，开盘小半年了，目前网签只有个位数，前段时间推出特价房低到了7.2万元/平米。

现在这市场谁也不能掉以轻心。

今天就是帮买房人做一个前瞻性的PK，大牛坊嘉华天郡和永丰南颐海澐颂，到底该怎么买？因为两个项目都没有正式的户型产品规划出的。

所以只能从外部的参数对比。

价格上嘉华天郡有优势。

嘉华天郡指导价9万元/平米，颐海澐颂9.3万元/平米，两个项目都不大可能顶着指导价卖，从楼面价来看，嘉华天郡不到6万/平米，而颐海澐颂由于配建两个商业用地，计算楼面价比较复杂，口径并不一致。

嘉华天郡是明牌，价格上可以对标富华里的现房8.5万元/平米左右，极限情况下甚至可以到8万/平米以下。

颐海澐颂的降价空间就不一定有这么大。

地段上互有优势。

嘉华天郡位于永丰北，跟润园、汇德里、富华里和栖海澐颂不远

嘉华天郡周边被大牛房安置房和共产房包围，人口密度比较大，环境相对比较嘈杂。

（图源北京嗨房）

优势是距离海淀大悦城比较近，生活上会方便很多。

学校有中关村三小，不过距离地铁站会远一点，到最近的永丰站大约两公里以上。

颐海澐颂位于永丰南组团，优势是距离西北旺比较近，地铁16号线永丰南站就在地块边上，小区有自配的商业体，目前看空地比较多，但是西侧的两个大地块规划为安置房用地。

（图源大麦说京房）

永丰南最大的痛点就是西侧这个大型的垃圾填埋场，影响一定是有的。

永丰南组团规划的建华实验学校。也是北京最知名的民办学校，实力也比较强。

从交通上，之前听有住在附近的粉丝说，其实永丰北进城还是比较方便的，走玉河路直接上京新高速，永丰南虽然靠近城里，但是永丰路往南走，路上会比较堵。

再看周边的环境，永丰北规划了故宫北院，周边还有崔家窑湿地公园和南玉河湿地公园，整个绿化系统非常丰富多样。

而永丰南周边主要规划的产业用地和安置房用地，规划的公园绿地比较少。

最后再从产品层面来PK

嘉华天郡容积率更低，兵营式排布户型面宽和园林更有优势。

东地块容积率 2.0，一共15栋住宅，总高6-15层。有下沉庭院。

西地块，容积率只有1.7，一共9栋楼，总高8-11层。

颐海澐颂容积率2.2，包含两个地块，0058地块是6栋住宅，0072地块是9栋住宅。

限高45米，规划了6-15层的洋房和小高设计，层高大概是2.95米了。

如果单从地块讲永丰南可以秒杀大牛坊，但是其实综合对比来看，其实两者的差距并不大。最后的关键可能还是价格

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