各大机构如何看待2025年抵押贷款利率
尽管英国央行近期因通胀反弹和劳动力成本上涨暂缓降息，但多数机构预计英国央行明年将继续降息，年底基准利率可能降至3.5%至3.75%。
机构预测：
桑坦德银行：预测明年年底利率将达到3.75%，并在可预见的未来保持在3%至4%之间。
巴克莱银行：预计明年将四次降息，每次0.25个百分点，年底利率将达到3.5%。
凯投宏观：预测明年年底利率将达到3.75%，并在2026年初降至3.5%。
牛津经济研究院：预测明年年底利率将达到3.75%，并认为英国央行将开始更平衡地考虑增长和通胀。
抵押贷款利率通常会先于基准利率变化，目前的固定利率抵押贷款定价已部分反映了市场对未来利率走势的预期。牛津经济研究院预计，到2025年底，两年期固定贷款的平均利率为4.3%，五年期的平均为4.15%。
相比基准利率，桑坦德银行的David Morris建议应更多关注掉期利率，因为它们反映了市场对未来利率的预期，并且受到英国央行基准利率的长期市场预测、整体经济、银行内部目标和竞争对手定价的影响。
MPowered Mortgages的Peter Stimson建议在选择两年期固定利率贷款产品前要仔细考虑，因为它们在下次重新抵押贷款时可能面临更高的利率。他还强调，选择贷款期限应基于对利率变化的预期和个人对月供稳定性的需求。
April Mortgages的Mark Eaton认为，借款人应避免两年期固定利率贷款产品，因为它们在固定期限结束后可能面临更高的利率波动和还款冲击，同时还要考虑到频繁转换抵押贷款的麻烦和费用。
几十年来，买房出租投资一直是英国房地产市场的一种流行策略。自上世纪90年代末推出buy-to-let抵押贷款产品以来，它为投资者提供了通过支付租金获得收入的机会，同时有可能从长期资本增值中受益。
这种回报组合既吸引了希望用第一笔资产踏上住房阶梯的新投资者，也吸引了旨在建立重要投资组合的大型房东和投资者。
然而，近年来，购房出租投资者的处境发生了重大变化，历届政府都带来了一系列变化，一些人认为这些变化是为了在税收方面捞钱，而另一些人则认为这些变化有助于改善全国的住房存量。
这促使许多人质疑，对于小房东或新投资者来说，它是否仍然是一个可行的投资选择。
英国购房出租的现状
英国的买房出租市场呈现出喜忧参半的局面，许多人认为买房出租正在苦苦挣扎，或者正处于衰退期。
然而，当你综合考虑资本增长、租金上涨和买家需求时，你会看到一幅不同的画面。投资英国房地产的最佳城市为房东带来了十多年来的最高回报，租金创历史新高，租金回报令人印象深刻。
这与最近的繁荣时期形成鲜明对比，当时新买家涌入市场，希望连续两位数的资本同比增长。那些时代似乎已经成为过去。
租赁需求一直超过供应。根据最近的一份租赁市场报告，房地产租金的通货膨胀率约为5.4%，这是近三年来的最低水平，但仍然居高不下。
当你考虑到中央政府和英格兰银行的通胀目标是2%时，实际通胀率仍然高于预期的2.2%。
你可以看到，租赁需求的重要性给租户负担得起的住房带来了压力。
在这种背景下，从贷款利率可以看出，购房者对买房出租的需求持续存在。与去年同期相比，买房出租抵押贷款产品保持了一定的一致性。
买房出租的最新变化
众所周知，近年来购房出租行业发生了重大变化，新老房东都受到了影响。
当你把买家、卖家、租客和房东作为一个整体来考虑时，会发现变化并不都是消极的。
买房出租还值得吗？
购房出租（Buy-to-Let）在英国是否仍然值得投资，取决于多个因素。
首先，与过去相比，现今房东面临的合规、立法和监管压力越来越大，不再是一个兼职可以应对的领域。房东需要成为专业的房产管理者，或者拥有一个经验丰富的团队来支持房产管理。尽管组建一个合格的租赁代理和翻新团队听起来复杂，但实际上是可行的，并且一旦基础覆盖，财务基本面仍然稳健。
英国的住房是基本需求，但遗憾的是，英国并未在正确的地区建造足够多的房产来满足人口需求。这种供应不足对租户和房主的需求造成了巨大压力，导致房价增长和租金通胀。
尽管房价增长趋势不定但总体向上，租金通胀非常高，全国需求强劲，特别是在大城市如曼彻斯特、伯明翰和伦敦，这些城市对房主、投资者和租户的需求异常高。因此，购房出租投资是否值得，需要根据个人情况和市场研究来决定。
买房出租利弊：
买房出租的财务考虑
近年来，随着房价的上涨，总租金收益率明显下降，但租金收益率并没有跟上房价上涨的步伐。
自那以后，这一趋势出现了逆转，房价放缓，租金上涨失控。
多年来，新老房地产投资者的目标是总租金收益率为6%，投资组合的净收益率为4%。与资本增长相结合，这被视为覆盖成本和保持盈利资产基础的良好目标。
对于普通投资者来说，这已不再可行，因为他们的抵押贷款与价值的比率在50-75%之间。
当然，每个地方都不一样，平均房价和收益也不一样。简而言之，6%的总租金收益率往往不足以有效地为物业的持续运营提供资金。
当你考虑到管理成本、维护成本、保险成本、抵押贷款成本，以及某些情况下的房东执照等额外成本时。
如果你有一笔很大的抵押贷款要支付，通常需要8%的总收益率作为确保房产现金流为正的最低要求。
当然，对于现金买家来说，这不是一个问题，因为他们不需要考虑抵押贷款成本。
英国买房出租的未来
展望未来。租赁市场计划中的许多变化都是近年来发生的。
随着住房存量的增加，能源性能的变化仍然是预期的，而要求租赁物业达到EPC评级C仍然是历届政府的目标。
然而，随着最近抵押贷款和监管方面的重大变化已经发生，未来看起来很稳定。
要在这种不断变化的环境中取得成功，买入出租的投资者需要：
随时了解监管变化，并相应地调整策略
专注于租金需求强劲，同时显示资本增长潜力的地区
如果目标市场的资产成本过高，在建立物业投资组合或探索其他租赁策略时，应考虑多元化
另类物业投资策略
由于传统的买入出租市场面临挑战，一些投资者正在探索其他策略，以便在传统买入出租收益率过低的地区使金融机构发挥作用。
这些替代方案包括
尽管近年来由于监管变化、税收改革和市场状况，在英国投资买房出租变得更具挑战性，但租户的持续高需求意味着它仍然可以有增长前景和强劲的租金回报。
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