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就在1月2日，2025年开年万众瞩目的海淀朱房地块完成了竞拍。两宗地块最终以约8.9元/平米、9.5万元/平米楼面价成交。第一， 寸土寸金的北海淀清河。该板块上一次有商品房售卖可以追述到7年前橡树湾最后一期开盘。热门板块、长期无商品住宅土地供应。第二， 海淀首个不再设置参考均价，开发商可以自定义售价的商品房地块。比如早几个月拍卖的海淀功德寺地块，哪怕周边12、13万元/平米的二手价格，地块依然限制了10.5万元/平米的参考均价。而朱房地块就没有这个参考均价，可以说自朱房开始海淀重回非限价商品房时代。第三， 拍卖现场竞争激烈。从开发商的角度而言，好地才产生激烈的竞争，所以朱房在开发商眼里肯定算是大热门地块。而且两宗地块里价格高的一宗，成交楼面价约9.5万元/平米，要比几个月前功德寺拍卖的约71000元/平米楼面价，高了约2.4万元/平米。所以，借朱房地块完成竞拍，我想说——被送上王座的功德寺。有人说，功德寺不如朱房。这事儿，我觉得没必要争论，因为不论功德寺还是朱房都是好地段，大差不差没必要分谁第一。顺带也说一下功德寺两地块的案名，西地块案名为和樾玉鳴、东地块案名为和樾望雲。我想说的是——功德寺当时土拍有上限价格限制，最终约7.1万的楼面价是上限楼面价，后边不让你拍到7.3、7.4，因为7.1万的楼面价到顶了，后续摇号决定的地块归属。所以，不管怎么讲。功德寺有个大优势——楼面价更便宜。楼面价便宜有什么用？咱俩卖的商品差不多，我进货价7块1，您进货价9块5。我卖10块有赚头，您卖10块赔钱…如果功德寺跟朱房未来售价是一个价，功德寺的品质大概率高于朱房。如果两地块后续房产品质相同，朱房价格大概率高于功德寺。毕竟成本差着2万来块钱一平米呢。更何况，功德寺限售均价10.5万元/平米，想卖13万一平米都卖不了，被限制了~当下阶段，海淀最后一个有价格限制的商品住房地块，就是功德寺。所以，您也别想着可以继续等，等看以后会不会有更好的，因为海淀从功德寺之后得朱房地块开始不限售价了。至于未来还有无可能再限制销售均价，那谁知道呢？从最近十年看，海淀可以做到开盘即售罄或几乎售罄的项目，从最早的橡树湾五期到后续的树村板块壹号院、圆明天颂。这些楼盘基本都在上地、清河这个大板块内。有人说，上清板块有好的学校。尤其是功德寺，两项目东南不远规划新建101中学承办的学校。我想说，好学校固然重要，但更重要的还是这个板块超强的职住平衡。功德寺两项目属于上地街道，海淀还有比上地更核心的板块么？而作为北京首个GDP过万亿的海淀区，您说本身强不强？强势板块，价格、产品等较之周边二手小区有一定优势。所以在我看来，2025年整个北京最具性价比、最值得期待的新项目之一功德寺，说功德寺是其中的佼佼者也不为过。另外也给大家说点功德寺的小道儿消息，不错的精装、下沉庭院配会所加水系，石材、金属铝板、大玻璃窗，这些该有的都有。另外，考虑到区域内此前销售较好的二手房为三居，功德寺新项目的主力户型为100-170平米的三居与四居。从产品端而言，功德寺的户型产品肯定要比周边20年左右楼龄的老小区还是好很多，就更不用说物业、园林等当代标准了。功德寺所在的上地板块也是一个长期没有新盘供应的区域。一个高品质、好户型产品，价格对比区域二手房不算高…然后，后边的新地块告诉您楼面价涨了，销售价格也不限制了…对新房、二手房感兴趣的朋友欢迎添加小秘书vx：jiayefangtan29一对一咨询，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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