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西观运河东望副中心通州最横住宅用地的利与弊

文摘 2025-01-07 19:01 北京

上周五有个朋友说，让写运河3号地什么时候拍卖，大致什么时间能入市，想来是比较关注这个地块。我想了想，决定把这件事写成文章来说一说运河3号地的利与弊。

运河3号地，是公示在相关网站2024年第七轮次供地中的一块。因其给出的PDF文件名为通州运河三号地而得名。

地块大致位置为地铁6号线北运河东站西南侧，西临大运河、东望城市副中心办公区。可以说这是当下通州能够供应的、位置最牛的商品住宅位置之一。

先来说说开发商逻辑，因为这涉及到开盘时间。按当下快节奏模式看，地块进入拍卖之后，只要确定准确拍卖日期，自拍卖日向后推3-5个月基本就是项目的开盘时间。

比如，地块3月拍卖，那么大概率就是6-8月份开盘。开盘前1-2个月会有相关的户型产品等信息不断往外释放，非价格的释放基本以样板间开放为终点。因为在样板间开放之后，就正式进入了项目的认筹或者意向认筹阶段。

再来说说3号地的具体优势。

第一，有地铁，贯穿北京东西的地铁6号线就在地块边上，而且未来这里是多条轨道交汇处，从地块名称就能看得出来——副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810地块。

再看看源于百度百科的解释。北京城市副中心站是北京10个全国客运枢纽之一，该站的综合交通枢纽工程将改造既有北运河东站，并预留1座城市航站楼。该建设项目完工时，本站将升级为副中心站，并增设换乘北京地铁平谷线及北京地铁M101线。

第二，有景观。通州距离运河较近的品质小区，最近这些年应该就两个大豪宅，一个是现在有房可售的缦云ONE(实际不临大运河)，另一个是珠江阙。

俩楼盘在新盘售卖阶段，我们看到的数据情况大致类似，网签套均面积约230平米的纯改善大平层，网签均价差一点到7万元/平米。

这也是为什么有人问我，运河3号地未来预估卖多少钱。我回答预估7万+的理由。

最近几年的品质平层能观运河景观的，才能触碰到7万这个价格。换句话说，运河景观这不可复制的资源值一个高于区域的售价。

第三，有规模。运河3号地，一共8个地块，包括7宗住宅以及1宗多功能用地。也因此我最开始把这里称为7饼地块，就因为地块里有7块商品住宅用地。地块多的好处就是成规模，规模大知名度高，知名度高对于保值有加成。

而且，未来这一片都是品质房源，也更容易形成良好圈层。

第四，有需求。城市副中心，拉来了原先在城区工作的人，人多了自然需求就有了，哪怕现在不明显，等几年您再看看。毕竟人家有职住平衡的前提条件。

第五，有空间。这个就需要想象力了~您想吧，好房子来了~通州最近有消息的几个新盘，使用率都得90%左右甚至起步…我就不信运河3号地使用率能低，必须‘有空间’。

第六，有品质。通州这些年，物业较好的品牌开发企业来了不少。人家来之后，从卷产品到卷园林、物业甚至会所。运河3号地不卷么？怎么可能，必须卷起来啊！只要卷起来，下沉会所、水系，高标准物业服务，该有的都得有。

要是这么看运河三好地，是不是好极了？在这多说一句，抄我文章不拦着，但是请把以下不利因素也抄走，别只报喜不报忧。

第一，每天通勤所带来的流动人口，会不会降低区域品质？多条地铁线路带来的四通八达，真只有好没有不好？我不信。

第二，运河景观固然不错。但是~同为景观品质小区的珠江阙，在大中介网站显示，2024年10月成交了一套二手房，300多平米(东西向低楼层)，成交单价不到5.6万元/平米。好景观真的一定值7万+售价么？

第三，运河3号地，一共7个住宅地块。这7个住宅地块普遍占地面积也就是1.5万平米左右一个，最小的占地面积1.23万平米，最大的2.24万平米。占地小、楼就不好排，所以从最初的规划条件看，限高100米。未来新盘项目的挡光多少是问题。

第四，小道儿消息不保准。说是跟去年9、10月比通州的二手挂牌量涨了…

第五，毕竟七饼地块，这一次拟供应的是其中的四饼，还有三饼没供应呢。所以问题来了，假如，我说假如，先给的四饼干出来的产品不如后边的三饼，且四饼与三饼售价一样…

第六，品质提高的前提是，有利润。如果利润薄呢？这么好的位置，外立面来个大体量涂料…总之还得继续看。

多说点有的没的。据其中一家关注地块的小妹跟我讲，他们公司应该主力户型120、130平米，不会做套均200多平那种巨大户型面积，其他的再问就没回我。

另外，据说去年拍卖的梨园强力家具地块要来了，小道儿消息就一条，好空间~

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