各位佳爷房谈的粉丝大家好，欢迎大家收看佳爷房谈的高端会客厅。冬天很多佳爷房谈的粉丝说：王佳能不能去三亚去看看房？这里有大海、有蓝天、有白云，有大年三十度假的这种生活，还有岛上这种生活的惬意感。
好，听取了粉丝们的意见，我们来到了三亚非常高端的一个由中国旅游集团开发的叫中旅·馥棠公馆项目，我们是在顶层总价约7000万的样板间给大家做的访谈。总价约7000万的房子按照我的话说，有天、有地、有大海、有运营，怎么叫有运营呢？我们赶紧请出今天的东道主，也是今天咱们佳爷访谈的好朋友，中旅投资海南公司总经理张焱张总，张总跟大家打招呼。
张总：各位佳爷房谈的粉丝们大家好。
佳爷：以前在全中国也好，还是整个地产圈也好，做豪宅项目且有豪宅基因的比如说融创泰禾这种开发商是有的。而我们现在坐的600平米的样板间总价大概7000多万。这个价位在整个三亚也好，全中国也好，产品力包括整个细节能打动购房人的话确实不容易，不得不说您做这个产品确实成功了。因为今天是我来这的第二天，就发现这个总价约7000万的房子还真有人买有人交钱，这让我感觉特别的惊讶，特别的观止。恭喜您张总，您已经迈入了咱全中国做豪宅的基因的地产行列之一了。
一、项目设计历程
佳爷：那请您先说说咱们中国旅游集团，包括从您角度来看，做三亚中旅·馥棠公馆这个产品力出发点、产品定位、地段，以及大家在三亚买房，您是怎么考虑的？
张总：海南尤其三亚北纬18度以南的整个一线经历了大概二十几年的开发的过程，那么我们很多消费者和业主都有同样的经历，不管你是在三亚的核心区，最早的三亚湾到半山半岛到大东海，再到亚龙湾，再到海棠湾。海棠湾它从现在来看是一个后起之秀，从整个海南自贸岛的定位来说，海棠湾将来是国际免税的消费中心、零售消费中心，这个是它整体的定位。所以我们研究海南尤其是三亚这一线，到底中国未来消费者和各位潜在业主他们的需求是什么？
实际上我们不止是研究产品，我们还在研究海岛度假的生活方式。海南缺乏的是给人们准备的一种度假的生活方式的体验，这个生活方式是要有体验感和幸福感的。
因为我们在北方的这种被屋子里包裹，被暖气包裹，窗户关得严严的，室内外空气是不流通的，我们享受不到阳光，享受不到沙滩。但你来了三亚，能够完全体会到跟北方地区完全不同的生活方式。依据这种生活方式和人们对海岛度假的生活需求，我们来研究所应该呈现出来的一个潜在的产品。
比如说我们现在坐的这个客厅很大，这就是在你的度假生活，全家老小甚至十几口人来了以后能够共同的坐在这里。体会到外面这个无立柱转角的大窗户，体会到外面的阳台和内部的空间的流动是没有差别，它没有室内外的区别。我的阳台就是室内，我的室内就是阳台，阳台接着蓝天接着白云接着最新鲜的空气，这种感受在北方是没有的。因为这个是天然气候原因，所以这个也是海南造就的三亚一线造就的特殊的度假生活体验。
我们在做这个产品的时候，实际上（市面上）没有这么大的户型。就我们这个项目的平均户型是201平米，那么目前在海棠湾来讲平均户型是最大的，900套（总房源为903套）的平均户型是201平米。
佳爷：张总我打断您一下，您做201户型的时候当时压力大吗？考虑不考虑万一这个产品总价高了，尤其在现在的市场环境下，万一卖得不好怎么办呢？
二、是否符合市场需求？
张总：说实话真没太考虑销售。就是我要给广大的消费者，尤其是内地消费者准备一个度假产品。这种度假产品经过我们10年的研究，是我们经过深思熟虑以后，认为即便现在没有这样的产品在市场上给出数据的支撑，但是我认为在未来它是有潜在需求的。我要做第一个去做这么大户型的产品的人，来给未来的人们的呈现，提供一个海岛度假生活的这种美好生活的愿望的这种实现，提供一个生活场景的这么一个载体。
包括我们现在看到的无立柱的转角阳台。这个阳台是整个套房的一层是一套。我们整个露台是约2米4宽，2米4宽是整个沿着露台是一圈的全部是通的，我们在做每一个房间的时候，每一个房间它都能够直接去到阳台，而不用通过客厅通过餐厅去。那么这种设计在原来其他的产品当中是没有实现过的。
这个就是一定要在每一个大的空间跟小的空间，与外界与阳光与绿色与环境相结合相融合。造成了实际上你感觉住在房子里，就好像说我住阳台上了没区别，这个是要打破人与人之间的界限，形成互相信任的关系。这种方式就决定了这个房子它一定是要无限地开敞，在每一个细节当中，它都能够体现我与外界的交流和沟通是开放的，是包容的。所以设计是这个项目的核心的东西。
三、项目周边配套有哪些？
张总：中国免税是中国旅游集团8大板块下属的其中一个板块叫免税板块。
佳爷：等于是兄弟单位的关系。
张总：对，从集团来讲就都是一个了。就是我的这个板块在投资建设开发住宅，因为我们的中免，全国的客户都知道，每个人来过三亚都去逛过免税店。是中国中免和英国的太古集团，在我们一路之隔的前面，叫三亚太古里。这个是由中国中免投资和英国太古集团投资，各投资50%来打造的叫三亚太古里项目，这个项目总的占地是311亩，也是全国最大的一个太古里，26年开业。
佳爷：26年开业，大家可以看到这个确实是非常的震撼，从样板间往下看。
四、无立柱转角阳台设计理念
张总：这个无立柱转角我想给大家展示一下。
佳爷：首先它是系统门窗是吧？
张总：对，这个系统门窗是德国维克纳的系统门窗。
佳爷：维克纳的门窗，而且这块是没有这个墙的，这完全是两边打开的，这个系统窗跟不系统窗的造价能贵多少呢？
张总：最少一倍吧。
五、如何应对三亚的特殊气候？
佳爷：这种门窗的话是比如说真有台风的时候不会像有些普通住宅似的就给吹倒了对吧？
张总：我们是经过了12级的抗风压抗风阻的实验的。
佳爷：往外看景观是非常震撼的，楼下就是太古里了是吧？往前走是免税店。
张总：往前走，就是中免的二期叫河心岛（现名云戒岛）。
佳爷：河心岛（现名云戒岛）。
张总：河心岛（现名云戒岛）过去再往前就是免税店，三亚免税城是分ABC三个馆，免税城再往前走就是海边了，海边那边就是我们中国旅游集团中免打造的丽晶英迪格酒店。
佳爷：另外楼下吃饭方便的时候，我发现咱们还配备了业主食堂是吗？业主食堂在社区大概什么定位呢？在这儿买房人会有业主食堂的需求吗？
张总：当然有了，这个旅居生活呢你说让他起灶做饭买菜，可能对于很多来度假的业主和客户来说都不太方便，甚至于他来了他就不想再做饭了，在家天天做来了就想享受了就想休闲了，这时候我们准备了业主食堂。
业主食堂我们给业主提供的这个菜品绝对是有保障的，基本上满足大部分北方客群和华东客群的需求。同时是很亲民的价格，不是咱们去餐厅吃饭的价格，业主食堂它就是食堂的价格。
佳爷：这个空间是我非常喜欢的张总，这个圆桌就是符合咱们中国人的一个吃饭这么一个习惯。大年三十您把您的父母亲朋好友在这吃个团圆饭是特别有面儿，没错。
张总：同时，我们还在阳台上准备了跟这个位置相呼应，它是挨在一起，但是它放在阳台上的一个长长的餐桌。比如说你人数比较多，你家里来了20个人，二十几个亲戚朋友，老年人就坐在屋里了，坐在圆桌上了，年轻人坐不下，那好那就坐在长桌上。年轻人的生活习惯跟老年人也不太一样，但是他俩又是挨在一起的，所以年夜饭吃的叫其乐融融。
同时在晚霞或者在夜晚的时候，在这个长桌的位置，年轻人可以点上蜡烛，开启红酒，开启洋酒，来红酒的趴和洋酒的趴，这个就是在北京上海，你都不可能有这样体验的生活。在这儿是要做到的，这就是度假生活的最新的体验。在这样的环境下享受美食，那是一种极其幸福的体验。
六、独特的建筑风格
佳爷：但是个性化的东西是不是对于海南的各项目来看也必不可少？
张总：其实我觉得是这样，我从业也有大概小有30年了，中国房地产的发展从城市里边的当年的六七十年代七八十年代盖的那些房子，大家都有经验，可能我们从小就住那房子过来的。那么到了90年代初到90年代开始有了房地产的概念以后，北京、上海、深圳、广州这些一线城市辐射到二线城市的这30年的高速发展以后，其实我们每个业主都有这样的一种感受。各个项目长得没区别，可能那个外立面用黄色，另一个外立面用红色，其他的从户型设计到每个房间的大小，到窗户的宽度，到立面的宽度都一样没区别。
这个里头有各种复杂的原因，包括可能有城市规划当中的法规的原因，可能有开发商为了提高效率，资金周转加快速度，要尽快地去拿地开盘，要加快速度。例如你如果放一个中国城市的照片，只要是高层的有街道的，如果他不标是哪个城市，你根本就不分别不了它是长沙还是武汉。因为没有城市的建筑结合当地风貌的特殊的特点。
可是我们再看欧洲，每一个城市它都有每个城市的特点，比如说在佛罗伦萨，在意大利，或者在西班牙的巴塞罗那。它都有各自因为地域和民族产生的不同的建筑风格。而中国是没有特点的，其实各家的图纸都是那些设计院设计的，都长得都一模一样，其实你买这个买那个弄了半天，微小的差别，这个房间大一点，那个房间小一点，
那么我个人认为在一个城市里边，首先你的建筑本身要结合这个城市的民族特点、地域特点、气候特点这些文化特点来把这个建筑语言和符号在设计当中要放在里边，使它呈现丰富多彩得又相对和谐统一的建筑风格。哪怕相邻的两个项目，它应该也有自己不同的定位。
所以我们这个项目的不管是从户型设计，从方案设计到外立面设计，这几项都是我们创新出来的产品。就是我们在同一个地区拿了两个项目，它也会产生不同的建筑风格和不同的立面风格。
佳爷：对，包括咱们的外立面，这风格明显的就是度假的风格。
张总：要与大海要与园林景观树木自然结合起来。它是感觉好像是从地里生长出来的感觉，而不是人为的盖出来的，它就自然在这个地方它就应该是这个样子。
佳爷：包括咱们的灯光，尤其晚上的园林，包括外景的灯光一打亮，景色比白天更要漂亮。
张总：这个就是度假需要的氛围跟感觉。
七、烟机灶台不同品牌？
佳爷：我来第一天看样板间的时候，尽管不是张总给我介绍的，但是我发现一些细节灶台用的是AEG烟机用的是国产的方太。
张总：关于烟机，实际上我们考察了在国内有展厅的大部分的进口产品。其实老外做的烟机都是比较适合于西餐的西方人做饭的这种烹饪习惯。一般它不管日餐也好还是西餐也好，它没有那么大的油烟，所以它对于吸力的要求没有那么大。我们看GAGGENAU（嘉格纳）包括我们看AEG和包括我们看其他品牌的进口产品的烟机。它其实很漂亮，从顶上两根金属线掉下来，悬在空中非常的漂亮。但是它的吸力不够，不太适合于中国的烹饪习惯。我们就选了方太最好的这款烟机作为给业主配置的烟机，这样就保障了我们在这样一个房子里头当你煎炒烹炸的时候，它烟能马上吸上。
佳爷：但是灶台也用的是一线品牌的AEG而且是三眼灶。
张总：这个也考虑了我们在一个做一顿饭的前提下，比如说我们这边是蒸，他这边炒菜那边又可能要蒸一个什么东西。还有一个我们有合规性的要求，中央企业合规性要求，我们也保障招采的公平性，保证选择既要经过充分竞争，同时要给业主准备的东西要好用。而有些看着很好，但实际上用起来很不方便，每个人可能都有不同的体验。
柜子的位置，拉手行不行？包括我刚才说的这些烟机灶具，包括洗碗机，都是要面对业主的生活，中国人的生活习惯而考虑的。而不是简单怼一个品牌，说这个好就拉倒了。
八、未来拿地计划
佳爷：那咱们中旅地产除了馥棠公馆呢，未来还会在三亚接着拿这种顶级的地块吗？
张总：对，我们已经拿了三亚湾的一线海景的总部基地项目，那个项目也有住宅，9月30日号把地就拿了。在三亚湾的核心区一线海景就离海不到200米。
佳爷：那个位置也是三亚湾应该是最好的位置，也是一线海的位置。
张总：对，基本没有了。
佳爷：那也应该是豪宅了。
张总：豪宅不豪宅的我觉得至少是高品质项目。
佳爷：目前中旅·馥棠公馆这个项目正在热销，真真儿的邀请您春节期间或者春节左右带着家里的老人孩子来度假，看看这个产品。也真真儿的希望猫冬来三亚的朋友来看看三亚的好房怎么样，而三亚的好房子您必看的项目叫中旅·馥棠公馆。也非常感谢张总能够坐客我们的会客厅，也感谢看佳爷房谈所有粉丝的支持。
张总：谢谢佳总，谢谢大家。
佳爷：拜拜。
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