开年以来，大湾区一些主要城市关于楼市的一些重磅消息，来的很密集。
1、香港楼市在2月28日发布了新政策，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。对此，有业内人士表示，香港楼市相隔14年再次进入“零辣招”时代。
2、3、2月20日，央行5年期以上LPR下调25个基点，降至3.95%，随着LPR下调，多数城市，包括惠州的房贷利率，下调至3.45%，历史新低。
3、2月7日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》，取消深圳本市户籍居民家庭购房的落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险的年限要求；非深圳本市户籍居民家庭及成年单身人士购房的社保年限“5年改3年”。
4、2024年1月底广州宣布限购松动。购房者若将存量房挂牌出租或出售，限购指标即可核减。在地方政府政策带动下，广州多家银行对“首套房”的认定标准也悄然生变，在广州的部分银行申请房贷，在不突破“只有两套房可以申请房贷”的前提下，“首套房”和“二套房”的信贷政策几乎没有区别。
一二线城市在政策和金融端的调控，几乎都是向着利好的方向来。看的出来，一开年，重新想通过救楼市而盘活经济的操作思路，已经很明显了。
一些平台上，关于楼市看涨的声调又开始起来了，但市场是否真的会买单？对惠州又会产生哪些影响呢？
众所周知，惠州临深、临广、临莞，被3个万亿城市包围，这既是惠州的地利，也决定了惠州楼市的外溢属性非常明显。
在市场成交行情好的时候（例如15、16年），惠州楼市的成交量，有一半都是来自于外部购买力，临深的惠阳、大亚湾、临莞的龙溪、石湾，房子几乎就是给东莞和深圳人建的。
就算在2023年，根据中原地产的研究数据，惠州成交比例中，深圳客户占比23%，本地客户占比66%。但大亚湾区域深圳客户占比高达88%，惠阳区域，深圳客户占比也有67%。
但现在，一系列的调控放松，就连香港都开始真金白银的直接用印花税这样的调控手段去争取更多的买家入场。
深圳等一线城市实行二套房首付降低，甚至网传核心区域也会取消限购，在这样的情况下，真正有需求的投资客，钱自然会流向更有价值的城市，比如深圳、东莞。
尤其是深圳光明、坪山等区域，随着房价回调，让原本一些深圳刚需型的外溢客户回到了深圳购买，可以深圳，谁还会再惠州。
如此一来，除非一线市场快速回暖，否则留给惠州的就只有本地刚需和置换客户了。本地的房产购买力，经过近两年的挖掘，又还能剩下多少。
也许正是看到了这一点，一些楼盘在开年后便开始降价抢跑。比如大亚湾的三远大爱城，就将价格从1万多直接调低，推出8字头任选的促销。
按照成交惯例，三月会是一个成交小高峰，但对于市场，个人觉得，看法还是应该趋向于保守一些。
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