昨晚（8月31日）央行发布关于降低首套存量房贷利率的通知，政策原文：重磅！央行发布首套存量房贷利率降低通知！
针对首套存量房贷利率，给出两种调整方式：
一是借新还旧。即自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
二是原合同下协商变更合同约定利率。即自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
两种首套房贷利率降低，均有一个前提条件：
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
很多人搞不懂具体能降多少，也不知道如何操作，今天整理一份关于首套存量房贷利率降低Q&A，希望能有一些帮助：
Q：不得低于原贷款发放时所在城市首套商业性个人住房贷款利率政策下限有中的下限，指的是什么？
A：针对首套存量房贷利率下降幅度不低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，9月1日央行广东分行给出了自实行LPR以来的标准：
2019年10月8日至2022年5月17日，首套房贷利率下限为LPR；
2022年5月18日至2023年1月17日，首套房贷利率下限为LPR减20BP；
2023年1月18日至今，阶段性取消首套房贷利率下限。
也就是说，惠州首套房贷利率降低后，有望低至lpr-20不怕，即4.0%。
Q：LPR加点中的LPR，是按放款时间段LPR计算，还是按当下最新LPR计算？
A：需要看个人住房贷款人所签定的利率方式是浮动利率还是固定利率。如果是固定利率，则按放款合同签定时的利率计算，如果签定的是浮动利率，则LPR按照当下最新计算。
举个例子：
2019年11月，王某和李某同时购买了首套房产，贷款签定时，LPR为4.8%，利率变化方式上王某选择了固定利率，李某选择了浮动利率，那么本次存量房贷降低，先看的是2019年11月当时执行的个人住房贷款利率下限（根据央行政策，当时执行下限为LPR），再根据二人付款方式，进行最低理想调整幅度计算，王某最低只能降至4.8%，李某则可以降至4.2%。
Q：只有首套房才能享受该政策吗？
A：本次存量房贷利率降低政策，只针对个人首套存量房展开。二套暂时不享受。
Q：首套房如何界定？
A：本次存量房贷利率降低，符合首套存量房均可以享受。
1是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷。
2是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其它存量住房商业性个人住房贷款。
惠州在8月31日，刚刚出台认房不认贷政策，对于首套住房标准给出新的规定，大家可对号入座。
Q：什么时候调整，如何调整？
本次调整自9月25日起，由贷款人向贷款银行发起申请，经双方协商后，进行调整（也就是说，调整后的利率，是以最终协商为准，下限只是指导政策，而并非最终核准利率）。
各银行目前正在制定细则中，截止发稿，多个银行已经发布降低首套住房贷款利率有关事项的公告，表示正在制定相关细则。
Q：为什么要降首套存量房贷利率？大概能省多少钱？
A：招联首席研究员董希淼表示：此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80基点，约25万亿元的首套房贷借款人可以申请调整。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元，可以显著降低住房消费负担，进而增加消费能力。
Q：惠州最新首付与利率政策是什么样的？
A：根据@惠州房价指南掌握的最新消息，惠州当前首套房贷利率最低3.7%（个别银行首年3.6%，次年恢复3.7%），二套4.7%（但央行8月31日发布通知，二套房贷利率下限为LPR+20BP，也就是说，二套房利率有望调至4.4%）。
首付政策上，惠州当前首套房首付2成，二套房3成。
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