政策火力全开，力度之大，节奏之快，可谓前所未有，震撼人心！就在9月24日，央行率先放大招，一次性宣告将降准、降息、降存量房贷利率，直接扭转股市和楼市的情绪。26日，政治局经济会议再次让市场沸腾，官方直接定调楼市要止跌回稳，提振资本市场，为接下来的货币政策，经济方向做出全面的定调。27日，降准、降息迅速落地，下调金融机构存款准备金率50个基点，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%下调为1.50%。接着29日，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一为不低于15%这一政策也迅速落地。同日，最重要的是，大家期盼已久的存量房贷利率下调时间也终于明确！中国人民银行发布公告，将引导存量房贷利率批量下调，市场利率定价自律机制同时发布倡议，批量下调存量房贷利率。![]()
图源丨中国人民银行官网
此次调整释放了什么信号？你的月供到底能不能降？又能降多少？接下来一一为你讲解→
2024年11月1日后，借贷双方可协商调整加点幅度。自动调整完成之后，11月1日起，贷款人还可与商业银行协商再次调整。调整什么？
一是进一步调整房贷利率加点幅度，二是调整重新定价周期。
目前定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
在当下利率下行阶段，建议大家都可以把重新定价周期缩到最短。
在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。换言之，几乎所有的房贷都能降！不管是首套还是二套，不管去年9月26号有没有被统一调整过，这一次都能降！在批量调整阶段，所有加点幅度高于“LPR减30个基点”的存量房贷加点幅度，全都批量调整至不低于“LPR减30个基点”。但由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
借款人根据下方的“重定价日位于不同区间的房贷加点调整后利率示例”，可以查看自己调整后在不同时间段的利率水平。比如，某借款人的重定价日为每年5月1日，则可以看下方表格的倒数第二行，在2024年5月1日-2024年10月30日，利率为3.95%+调整前加点；在2024年10月31日至重定价日，利率为3.95%-30BP；在重定价日至下一个重定价日前一日，利率为最新LPR-30BP。
此外，对于固定利率存量房贷，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%=LPR+15BP，再将15BP调整为-30BP。对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。
例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为-5BP和-25BP。业内专家计算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。如果考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿。新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，更有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。由于大家买房时和银行约定好的重定价日时间不同，在落地过程中，并不是所有人都在10月31日统一直接变成（2024年10月的）LPR-30BP，而是（根据重定价日调整的）LPR-30BP。也就是说，这一次政策执行后，31日所有朋友存量房贷利率会自动变成LPR-30BP，然后在下一轮重定价日时，再变成最新月LPR-30BP。而且房贷利率是由“LPR”和“加点”两个部分组成的。而这两个部分调整的时间是不一样的。所以大部分人的降息会分两步走。10月31日之前调整的是“加点”，也就是从11月1日起，之前的所有“加点”通通都变成“减30个基点”。但当下你的房贷执行LPR大概率还是去年12月的4.2%（因为大部分人的“重新定价日”都是每年1月1日）。所以，从11月1日到你的下一个“重新定价日”（大部分都是2025年1月1日）之间这段时间，你执行的房贷利率是：在你的下一个“重新定价日”之后，你执行的房贷利率将变成“最新的LPR减30个基点”。假设2024年10月21日报出的5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。那么，从11月1日至12月31日，你的房贷利率是3.9%。100万贷、30年的月供将变成4407元！
希望以上解答对大家有帮助！对于购房者朋友们，也可以随时关注公布的利率情况，考虑自己的利率水平和央行公布的利率差值，在较高差值时，就可以及时找银行进行协商。
此次央行接连发布新政，一系列史诗级利好，救市决心可见一斑。楼市向上的号角已经吹响，房地产上升周期已开启，史诗级转折点真的来了！寒冬即将过去，暖春还会远吗？让我们共同期待后续更多的大招落地！
信息来源：央视新闻、央视财经、中国证券报
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