房价君到公司早了一些，于是在东江边闲逛，抬头看见惠州楼市的黄金带，沿着东江岸线，一排独属于这座城市“富人们”的物业，在晨起的朝阳里散发出特有的建筑美。
职业习惯促始下，不由自主的打开某壳找房，看了眼其中一个小区二手成交单价，大户型的成交单价，依然很骄傲的维持在20000元/平米；
想起了年前一位远在北方的购房者，曾咨询过房价君这样一个问题：
“过去两年，听说惠州房价下跌了不少。有点想买，但又怕还继续跌，能不能问下惠州哪种房子相对来讲跌幅小一些？”
今天干脆我们就来聊聊，过去三年，惠州哪些房子跌幅小？
一、置换潮下，大户型跌幅小于小户型。
和全国多数城市一样，惠州楼市兴起于90年代，但市场的繁荣，主要集中于2005-2020这15年，期间虽然有周期波动，但整体依旧向上发展。
过去15年，楼市的发展不仅见证了惠州跨江发展，在江北建起一个新的城市CBD、也新增了超过百万人口以及超过200万套房子。
这期中最流行的户型，莫过于三房，几乎每个楼盘都将紧凑型三房及100平以下的三房户型，做为主力供应，在户型配比上进行倾斜。
然而随着二胎全面放开、以及商品房交付后入住时间周期变化，原来市场供应主力的小三房一卫，已经不能满足家庭居住需求，当下的惠州，越来越多的家庭购房需求，开始进入置换阶段。
此前中原地产有做过一项数据统计：2022年上半年，全市新房成交结构有所调整，其中建面90~180平方米的产品占比有所提升，较去年同期上升7个百分点；90平方米以下纯刚需产品下降较为明显，180平方米以上大户型产品成交维持稳定。
反应到二手房的成交数据上，也同样如此。哪怕同一个小区，小户型的成交价格，受到市场冲击更为明显，大户型则相对在扛跌性上更胜一筹。以个盘为例：
江北热门二手成交小区国汇山，89平米小三房户型成交单价只有1万出头，但143平米的5房户型，成交价格却接近17000。当然，二手房实际成交价格会受楼层、装修情况、楼栋影响比较大。但房价君对比过多个热门二手小区，同一小区，大户型实际成交单价都要略高于小户型，而且放盘量比较少。
当然，这只是从价格调整角度来讲的。大户型虽然相对扛跌，但总价高，流通性要低于小户型，也是事实。具体就要看个人需求而定了。
二、核心地段，改善型新房跌幅小于刚需盘或郊区。
在所有决定房产价值的因素中，始终少不了核心两点：地段和供需。
在惠州，房价的回调幅度中，多的达到50%，少的回调幅度也在30%左右。但一些核心地段，比如金山湖湖心岛、江北核心区域的一些代表性楼盘，诸如湖心岛1号、中海龙湖臻如府、景生天傲花园、嘉和盛世等，单价依旧守住8折底线，成为整个市场中相对保值的硬通货。
一方面，得益于地段上的得天独厚，另一方面，则是因为其供需关系决定，土地资源珍贵、部分楼盘更有江、湖等稀缺自然资源，产品本身竞争力会比普通楼盘高。房价君给大家梳理了一下这些楼盘的特征，仅供参考：
1、起步户型面积段高，100平以上户型是起步面积，并且设计上，更注重居住舒适度，而不是像紧凑型户型一样，为了做多一个房间而放弃掉公区的一些空间。
2、现场的展示以及品质细节方面，舍得花钱，比如门窗、园林、地下车库等这些与生活幸福感息息相关的一些区域，都做出了改善盘该有的样子。
3、拥有稀缺资源或者地段够火够红。江景湖景、商场、最次也得有个公园来支撑，多数改善盘的先天条件够硬。
总的来讲，改善盘不再执着于价格是否最低，转而研究产品设计理念是否落伍，产品设计是否能够满足城市中富人的需求。
一张表格，给大家汇总了一些惠州当前新房市场上以改善为主的一些楼盘，希望对正在换房的你有些帮助。
最后，房地产市场走过高速发展期后，投资属性变弱是大势所趋，下行周期中，成交周期也会变的相对更长。
因此，改善型房产，虽然扛跌性稍好，但依旧受很多客观因素影响，比如总价偏高、置换买家卖一买一周期长等，所以流通性相对较低。因此也难免会出现有价无市的情况。
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