当下，新质生产力强势重塑经济格局，成为推动各行业前行的关键力量。它以创新主导，摆脱传统模式与路径，凭借高科技、高效能、高质量特质，契合新发展理念。于购物中心行业而言，新质生产力的影响随处可见。大数据助力运营营销精准化，VR、AR 及人工智能带来沉浸式购物体验，新业态、新生态的探索以及绿色实践，驱动着行业革新。
迈进 2025 年，购物中心行业挑战重重，置身商业 “内卷” 漩涡、科创之都深圳，如何巧借新质生产力，化潜在客群为流量 “活水”、培育高粘性复购，成为实体商业破局关键。
1 月 7 日，中购联铱星云商于深圳成功举办“搭建新质力量 释放隐形流量 ”2025年中购联深圳商业洞察峰会，与行业精英共同探寻依托新质力量解锁私域营销新模式，赋能会员单位抢占流量先机。
沙龙伊始，中购联秘书长、铱星云商执行董事张琼代表主办方发表精彩致辞。她表示，中购联是专注于商业地产专业发展和创新推动的行业平台，今年是成立的第23年，期间不断整合各方资源，与国外购物中心、协会交流协作，推出专业会议论坛、培训、考察，致力于为商业地产行业搭建一个学习、交流、合作的平台。展望 2025 商业新局，张琼指出，新的周期之下，充分挖掘商场潜客，以线上线下融合的新链接模式激活私域，让隐形流量赋能商场增收越来越重要，希望通过本次沙龙契机，加速行业拥抱新质生产力，在融合中拓宽降本增效路径。
主题演讲一：2024深圳商业市场年度总结及2025年商业趋势展望
演讲嘉宾：深圳拓朴思商业管理有限公司董事总经理 刘洋
深圳拓朴思商业管理有限公司董事总经理 刘洋分别从宏观市场、深圳商业市场、消费热点、发展趋势和应对策略五个维度开展《2024深圳商业市场年度总结及2025年商业趋势展望》的精彩分享。
从宏观面来看，深圳今年前三季度整体GDP增速5.4%，领跑北上广深四大超一线城市；从消费端来看，深圳整体表现保守，2024年前三季度社零增长率仅为0.7%，但依然高于北上广；从各品类来看，饮料类业态凭借“低客单、高愉悦”的特点实现较大幅度提升，消费者价格敏感特质越发明显。
对于2024年商业市场核心动态，刘洋指出，通过大消费产业升级而带动片区更新的趋势将越来越明显；从商圈表现来看，各区在招商运营上“化零为整”，各商圈“联动发力、资源共享”推动商圈升级的趋势将越发突出；从市场增量来看，3-5万方的小体量新增项目占比达过往5年来最高，意味着深圳的非标商业陆续出道，自我突破式的革新陆续开启；品牌表现上，深圳前三季度共336个首店入驻，2024年首店质量相较于以往更高，凸显了“从暴涨到爆品”的特征。
随后，刘洋从需求端表现对5大消费热点进行解读。
一方面，深港双向奔赴更为彻底。港客需求较2023年更多元、更深度、更高频；与此同时，香港成为深圳人的文化朝圣地，演唱会经济、国际级艺术展览、citywalk等“逛逛逛”需求暴增。
另一方面，在消费动机上，“轻量化休闲模式驱动”成为新特征，二次元商业成为涌现出的消费新潮。大中华BitCity小镇、中洲湾CC次元街、丰盛町等成为深圳二次元商业代表，未来，毗邻轨道交通、成熟的商圈氛围、高频次的社群运营将决定深圳二次元商业的生命力。
与此同时，大湾区舒适的气候，激发全民户外运动风潮；主理人经济备受关注。对于相对缺乏深厚在地文化的深圳，刘洋认为，想要打好主理人经济这张牌，一方面需要主理人品牌通过定向圈层进行消费者情感连接，占领消费者心智，另一方面要关注业态搭配、筛选稳定表现的品牌、构建好”从流量到留下”模型。
对于未来的发展趋势，刘洋同样给出了5大观点。
第一是关于经济周期变化。预估2025-2027年左右将迎来触底反弹，而未来三年资产也将迎来投资窗口期；第二个趋势是资产证券化的进程持续加速，预判在政策红利持续加码的前提下，将会越来越多的成为优质经营零售物业的退出选择；第三个趋势是商业迎来小时代，小体量商业、小街小巷、小店铺将成为新的商业热点；第四个趋势是“中国制造”进入“中国创造”时期，预判将出现越来越多优秀国货品牌；第五个趋势是品牌出海将实现从贸易全球化到运营本土化、从低价内卷到品牌高溢价、从传统欧美向新兴市场的迭代。
针对未来的逆周期，刘洋给出了4大应对策略。首先，在存量改造赛道，建议做好垂直细分消费人群；其次，关注新生代客群需求，以项目为原点“打造社区”；在品牌筛选上关注性价比、社交动物、情绪价值；在内容组合时，选择高性价比、高复合化、高圈层力的品牌，搭建更稳健的增长模型。
主题演讲二：如何利用数智平台激活潜客且洞察客群偏好
演讲嘉宾：及刻数据COO、来客地图总经理 马秋楠
及刻数据COO、来客地图总经理马秋楠以《如何利用数智平台激活潜客且洞察会员偏好》进行分享。他指出，数字化平台正表现出数据源质量大幅提升、数据维度和深度大幅提升、数据产品成熟度大幅提升、数据使用成本大幅下降4个趋势。
对于数智化平台对商业地产的具体作用，马秋楠进行了深度分析。
一方面是获取数据速度加快，如商场经常需要面临的周年庆活动客群复盘、周边客流调研、区域地块价值评估等场景，传统数据获取方式低效且成本高昂，而《来客地图》方式下，商场系统上查询数据，导出数据，截屏各维度报表，1-3小时便可以完成报告。
其次是运营优化有数据可依。在优化运营方面，无论是商场希望提升流量，还是适时做出业态调整，不同数据模块的数据获取和分析都起着至关重要的作用。无论是商场对周边楼宇广告投放提升客流，还是阶段性业态与品牌调整，或是拿地评估等过程，来客地图都能够进行高效赋能。马秋楠特别指出，目前来客地图收录了全国8万多个品牌，且每个品牌涵盖了现有门店，等级分布，拓店趋势，在营趋势等精细数据。
另一方面是客户体验的可视化。通过来客地图的“顾客到访时间分布”模块和“到访天次占比”模块，可以清晰的看见本商场在一天24小时内，工作日、休息日和节假日的每个小时之间到访人群的占比分布情况。
在会员洞察维度，通过分析会员到访其他商场的清单与人数、次数；工作地、居住地分布；在商场外的品牌偏好、业态偏好、门店到访；流失原因（搬家、偏好变化等）；商场内，会员的占比。分析商场会员，来商场的占比等，能够实现对商场会员的深度洞察。
对于行业关注的利用数智化平台找到潜客的关键问题。马秋楠指出，来客地图可以细化到小区维度分析客群来源地，高效找到潜客所在区域，通过“潜客分析”模块，进行精准营销，并监测到店比例，帮助商场直观、清晰地了解投放后的转化效果。
值得一提的是，借助本次沙龙的契机，马秋楠对新研究方向进行了“剧透”。一方面是商场室内动线、冷热区、进店率，一方面则是商场的整体进店率、各业态的到达率、楼层的到达率。而这些数据维度的升级，将帮助商场评估动线调整的有效性、各业态转转化情况、各楼层租金价格等。
主题演讲三：如何提升购物中心线上线下私域一体化运营
演讲嘉宾：天虹股份灵智数科运营负责人 王泽辉
天虹股份灵智数科运营负责人王泽辉以《如何提升购物中心线上线下私域一体化运营》为主题进行了精彩分享。她指出，天虹早已突破传统零售的边界，成功转型为一家科技企业。其旗下购物中心、百货、超市三大业态布局广泛，扎根于 7 省 34 市，更凭借线上平台的构建，将影响力拓展至全国，实现全国 “点亮”。
目前来看，天虹积累了全国5,000万的会员，更是沉淀了1,800万的私域，并且线上GMV50亿+，覆盖22省359市。一方面，在消费者肉眼可见之处，如超市到家、专柜到家、优惠券发放、直播带货、服务预约、智慧停车、电子会员卡以及商圈快速积分等服务上不断优化；另一方面，在看不见的幕后，于自动化社群运营、会员生命周期管理、员工激励体系构建、精准营销、员工自动化任务分配、人货精准匹配、经营数据仪表盘搭建、灵活用工等维度深耕细作。
数字化组织能力是天虹的一大核心竞争力。在售前，通过大数据实现系统的千人千面，精准推送；售后体系同样出色，顾客线上购物可随时退货，还有专人上门回收，早在 15 年就上线国内首家智能停车方案，会员凭借等级与积分就能享受便捷停车体验，产品开发紧密贴合业务场景。在会员系统上，以手机号打通各业态，实现数据一体化。天虹深知，数字化转型不仅面向 C 端消费者，提升顾客购物体验、优化营销、革新商品经营与供应链管理，也要兼顾 B 端商家，解决他们的痛点，实现双向赋能，这背后涉及企业内部超 1000 家流程的协同，流程体系的完善对数字化落地至关重要。
在私域运营领域，天虹走过弯路，从早期线上线下割裂、对终端掌控力薄弱的状态，逐步发展为如今打造平台加社交生态私域模式。以企业微信为关键工具，针对超市、百货、购物中心不同业态构建差异化私域矩阵与玩法，强化与品牌方联动。通过工具赋能员工，将销冠经验植入日常操作，员工只需简单点击，就能完成从迎客到转化的标准化流程，全流程自动化管理顾客从首次到店、注册会员到复购等各个环节，还设置激励机制激发员工自运营热情。像兰蔻案例，天虹精准选品、选渠道直播，未做大规模推广就快速拿下授权，彰显运营实力。
天虹的数字化工具呈矩阵式布局，强调人机合一，贴合员工实际需求。通过多触点布局，保持私域流量的活跃，社群与直播成为投入产出比极高的营销方式。此外，AI 应用广泛，在企业内部依据天虹风格训练数据，生成的话术更具温度，应用涵盖营销、导购、商品运营等多领域，甚至能辅助数据查询、一键生成 PPT，极大提升运营效率。在外部合作上，天虹积极拓展，以抖音为例，虽不是新平台，但天虹与之合作实现 5% 新客引流，还召回沉睡顾客，只为给顾客打造极致体验，不错过任何生意契机。
在当今竞争激烈的商业浪潮中，企业都在探寻客流增长与提升复购率的秘籍。线上，信息洪流滚滚，如何精准触达目标客户？线下，消费场景多变，怎样巧妙引流、锁住客源？当线上线下私域营销碰撞，又会迸发出怎样奇妙的火花，助力企业实现客流的飞跃与复购的攀升？对此，高端对话环节以“线上线下私域营销活动如何更好的实现客流增长与复购”为主题，特邀7位行业精英进行精彩分享与讨论。
▌ 对话主持
姜斐斐 天虹灵智数科营销总监
▌ 对话嘉宾
吴 宇 卓越商业副总经理
邢 博 深圳益田假日广场项目总经理
杨 洋 美团商场及购物购物中心南部KA负责人
廖慧如 抖音集团商业化本地业务、零售行业负责人
徐莉莎 深圳纳维文化传播有限公司总经理
金 如 北京联云天下科技有限公司副总经理
卓越商业副总经理吴宇率先以卓越商业长期主义运营为例发表独到见解。她表示，一直以来，卓越商业重视顶层设计与整体规划，涵盖产品定位、业态组合及品牌选择。
经营 13 年的福田卓悦INTOWN，项目23 年推出主理人餐饮概念，如今已搭建起烟火气浓郁的消费场域；梅林卓悦汇通过调整业态，引入国际高化品牌矩阵，助力项目从社区型进阶为巨型购物中心，挖掘到更多消费者深层次需求，带来极大价值；品牌选择上，去年 5 月卓越商业团队赴许昌学习永辉，9 月引入永辉，其客单价从几十元升至 100 元以上，卓越销售增长超 20%。
吴宇还透露了具体品牌选取方面的两个要点：一是存量销售潜力大，二是经营能力强。如胖明螺蛳粉，深圳仅 4 家店却备受欢迎，常提前半小时就有人排队；还有国货身体护肤品牌 “芝”，作为全国首家购物中心线下门店、华南首店，虽无宣传但销售可观，由查总团队上海市调挖掘而来。
展望 2025 年，卓越商业会继续依据项目定位、业态、品牌与消费者需求契合，与品牌共创打磨产品。届时新主题街区将亮相，INTOWN项目会弱化餐饮标签，聚焦二次元、宠物、户外等热门垂类，提升审美、人文理解与社群运营能力，修炼内功，为消费者营造休闲好玩的购物场景。
深圳益田假日广场项目总经理邢博在随后的发言中指出，当下商业经营愈发艰难，不复往昔轻松。益田假日广场作为全国 20 余个项目中的标杆，历经 17 年风雨，见证诸多商业变迁。从深圳商业格局初开时的首批购物中心，享受在地红利，到高流量品牌供给侧爆发阶段，承接流量、高效转化。
如今，益田假日广场能存续发展，靠两大关键能力，有两组数据可证：单店约 8 万平方，活跃会员达 120 万，会员消费占比超 70%；位于华侨城核心生态区，周边 3 个五星级酒店年入住率恢复至 96%，年承接旅游客群近 2000 万。由此便引出两大课题，一是留住本地会员、提升复购，二是承接远端流量。
本地会员运营上，深圳益田假日广场早于市场进行会员承接、运营发力，疫情后更是深耕会员分级管理与服务向品牌管理转移。尽管只有 200 多个品牌，却有科学全面的分级指数，涵盖销售额、关联销售、店员店长运营能力等，依此划分一、二、三级梯队，给予不同服务与资源倾斜，实施 “养狼计划”。
在远端流量承接方面，邢博指出，流量虽大，转化是难题，十分考验营销创新能力。2024年是 IP 大年，益田假日广场全年落地的几大 IP，带动全年销售额超 1000 多万，但并非刻意迎合二次元IP，而是紧跟流量客人热点，新的一年若热点转变，也会进行灵活调整。当下户外运动、宠物经济等兴起，益田假日广场也已经提前铺排。总之，运营与营销能力融合，实现触达、转化消费，才是购物中心长久兴盛的关键。
美团商场及购物购物中心南部KA负责人杨洋随后就线上线下创新模式进行了分享。他表示，从美团视角看，购物中心作为核心载体，关键在于实现品牌与用户在供需、流量枢纽场景打造上的融合，其有三大不可替代价值：一是线下场景、品牌与空间建筑结合，形成高粘性消费场景；二是深度体验独特，与电商形成差异，完成消费闭环最后环节；三是助力区域经济、塑造城市形象，起驱动作用。美团与购物中心相似，线上通过动线、产品、流量分配，为商户创增长、给用户优体验。
美团在购物中心领域耕耘 8 年，有 4 个重点方向：一是打造线上商场，已帮众多购物中心更新店铺、活动、用户评价等信息，一二线城市线上商场覆盖线下当日客流 15% - 20%，2025 年拟投入补贴、加强信息建设，提升至 30% - 40%。二是实现服务体验线上化，如与天虹共创柜姐 SOP，与银泰百货双 11 合作实现 8 - 10 亿团购销售，沉淀万余条真实用户评价，助商户凸显服务差异化，美团已沉淀 70 多亿条评价助力口碑建设。三是数字化信息赋能，去年帮华润项目依用户画像、销售转化信息优化 SP 结构，如武汉项目撬动比优化、费效比提升，未来还将助力品牌调改、会员场景等。四是场景激活与创新，2025 年计划与更多商圈联动，办线下活动，如帮深业上城办市集、福田新春消费活动、沈阳洗浴节等，激发新消费诉求，做好线上线下共同联动。
抖音集团商业化本地业务、零售行业负责人廖慧如从抖音线上营销对线下商场营销的赋能为切入点分享了精彩观点。他坦言，在对接各地商场、购物中心活动过程中，深刻感受到深圳购物中心的 “神仙打架” ，论品质与内容丰富度，这里当属全国翘楚。在三四季度，京沪商超消费下滑，唯有深圳逆势上扬，每日大量港客前来消费，随处可见粤语交流的香港顾客。
谈及购物中心在抖音的运营，核心追求是 “有趣”，它不仅是消费场景，更是社交高地。借抖音大场直播、短视频宣发、用户交互这几个关键手段，能达成多重效果：其一，带来新客增长；其二，激活老客户，将三个月未二次消费的定义为沉睡用户，通过内容分发唤醒他们，促发支付行为；其三，线上成交客单价往往高于线下，例如推出 90 抵 150 的优惠券，消费者到店后通常会超预期消费，实现升单。
经常遇到的商场寻求流量支持的情况，廖慧如指出，此时应理性看待抖音商业价值，其最大优势不仅是流量，更在于内容创作。当下商场在抖音的玩法，要从单纯抢流量迈向抢占兴趣，毕竟抖音是社交娱乐平台，多数用户无消费计划打开它，而我们要做的是激发其消费欲望。另外，商场做 IP 活动很关键，像万象天地的巨人展火爆一时，未来 2025 年，若商场有活动、宣发需求，不妨聚焦抖音，这里能助力产品、服务被清晰感知，让用户享受好品质、好服务、好内容与实惠价格，实现新颖有趣的年轻玩法互动。
深圳纳维文化传播有限公司总经理徐莉莎在接下来对如何通过营销内容线上渠道发酵达到拉动线下客流进行了分享。她指出，营销是个流动过程，随消费市场变化而变。深圳纳维文化传播有限公司曾承接诸多非标项目，从中总结出关键要点：一方面，注重因地制宜筛选，紧扣项目特点与文化，这至关重要；另一方面，结合当下年轻人关注的热点及社会话题输出内容，这两点一直是运营重点。
新的一年，渠道共融成为亮点。深港两地交流频繁，2024年10 月数据显示，香港来内地人数达 113 万，内地赴港 81 万多，形成导流态势。不少深圳购物中心知晓我们在香港有业务，便来探讨如何吸引港客并延长其停留时间，这就需要依据香港及海外游客喜好，对项目内容进行本地化改造。
不同地区游客喜好与停留时长各异，新的一年，深圳纳维文化传播有限公司的核心议题便是深挖各地游客喜好，在现有渠道精准营销之余，积极探索出海项目的本地化策略，让营销更贴合市场需求，拓展发展空间。
北京联云天下科技有限公司副总经理金如从技术赋能实体商业导购等维度分享了精彩观点。她指出，北京联云天下科技有限公司运用 AI 和 RPA 流程自动化技术改造手机，服务于各行各业的实体销售人员，在实体商业领域聚焦两类关键人群：一线导购与购物中心会员运营人员。自疫情三年起，公司便关注一线销售，新流量时代，线上直播成销售新主场，但门店导购直播面临挑战。
一方面，实体商业已有聚合支付、供应链到家，聚合直播平台的需求应运而生，我们由此研发直播手机。门店导购直播时，既要服务线下顾客，又想线上卖货、私域销货、核销本地生活券，分身乏术。我们将 AI 和 RPA 技术融入手机，一部手机宛如一个直播团队，支持线下服务与三种直播状态切换。直播交互至关重要，我们植入机器人，以语音拟合技术，让回复更人性化。如顾客询问包邮问题，机器人能用适配语言精准回应，避免传统文字回复的冰冷感，大幅提升导购与顾客的交互效率。同时，借助云平台，多城市购物中心可共享优质直播 SOP，实现货品自动上架、关键词补录，助力导购巧用短视频工具直播卖货。
另一方面，会员管理是购物中心的重点。会员从线上线下粉丝成长为消费常客，其管理类似销售漏斗模型，涉及私域、公域及品牌门店粉丝，整合不易。我们的手机产品可统一管理四类数据，涵盖短信、电话、抖音、企业微信乃至国外软件交互信息，机器人还能托管信息，实现自动打标签，高效管理会员。
在实体商业营销中，我们旨在打通关键环节。降低直播难度上，前期可借助专业 MC 团队拍摄，利用混剪工具制作短视频，与直播协同，吸引会员。本地生活推广时，挂有趣链接促到店核销，重视与顾客交互，避免券卖不出或买而不用。再者，找到购物中心直播的成功之道后，依循数学原理做矩阵，如我们与李宁深度合作，从运营十几家抖音店到 200 家，以一拖三逻辑，用机器替人，助力其 GMV 提升 40%。总之，当下行动为时不晚，欢迎大家共创，用好技术与平台，为线下商业赋能。
伴随着精彩的讨论，本次沙龙暂告一段落。与此同时，开启新格局的深圳商业市场，正加速拥抱新质生产力，将新的技术、模式灵活运用到商业实践中。中购联也将持续搭建交流平台，携手行业精英，为商业领域带来源源不断的发展动力。
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