《2024零售商业大事记》.zip（上篇）

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕
撰文&编辑 | 李敏

回顾过去的2024年，对商业地产行业来说，用“跌宕起伏”来形容并不为过。

这一年，阿里巴巴集团用巨额亏损终于达成脱离传统零售业务的阶段性目标；珠海万达商管集团进行重组，其母公司大连新达盟商业管理有限公司董事长变更为太盟中国总裁黄德炜；万科陆续出让旗下TOP级商业项目；新世界发展迎来二十年首亏和重大人事调整；

这一年，香港置地提出专注开发高端综合商用物业，不再投资“建售物业”的新策略；格力地产终将珠海免税纳入麾下；恒隆、瑞安、世茂掌舵人均交棒于下一代；不满于股价表现，首创钜大、利福中国、复星旅游文化拟主动撤销上市公司地位；

也是这一年，公募消费REITs首发成功；奥特莱斯赛道异军突起；诸多老百货、老商业甚至奢侈品商场纷纷启动焕新计划；购物中心们不约而同加大了宠物、运动相关品牌的引进，以更好满足消费者对“情绪价值”的期待……

一桩桩一件件事情背后都记录着各商业企业的发展脉络，也都反映着消费和经济社会的变迁。在此，铱星云商希望能将这些发展变化收集记录，供行业人士参考借鉴，使我们在前行路上，也仍能复盘过往，领悟和汲取智慧。

需要说明的是，盘点内容分聚焦主业、知进退、策略&定位更迭、人来人往、奥特莱斯、焕新升级、消费REITs、私有化、宠物&运动、商超等十个关键词。因篇幅较长，具体内容将分上、下两篇推送，敬请留意。

本文为上篇，包括聚焦主业、知进退、策略&定位更迭、人来人往四个关键词内容。

2024的末尾，零售商业市场的两大消息无疑均来自于阿里巴巴集团（以下简称“阿里”），其所持的两大实体零售业务——高鑫零售、银泰百货终于如愿“清仓”售出，接盘方分别为Paragon Shine Limited（德弘资本全资子公司）、雅戈尔集团和银泰管理团队成员组成的购买方财团。

先回顾一下阿里公告内容。

出售高鑫零售公告数据显示，阿里子公司（约73.66%）及New Retail（约5.04%）出售全部持有的约78.70%已发行高鑫零售股份的最高所得款项约为131.38亿港元，其估计出售事项所产生的股东应占损失约为131.77亿人民币。

出售银泰百货公告显示，阿里就银泰99%股权出售的所得款项总额约为人民币74亿元（10亿美元）。预计因出售银泰而录得的亏损约为93亿元人民币（13亿美元）。

两项出售事件合计亏损人民币约224.77亿元，这显示出阿里剥离此类“非核心业务”，聚焦“用户为先、AI驱动”等核心业务的果决。

但在零售行业人士看来，阿里退出后，接盘方雅戈尔集团及德弘资本的入局某种程度上也算是“聚焦主业”，即专业人做专业事。

因为不管是零售品牌企业雅戈尔集团，还是私募股权投资公司德弘资本，均是在实体零售行业深耕多年，积累了不少应对消费市场变化的经验及成功投资案例，尤其银泰百货及高鑫零售，两者不但分别拥有多项物业净资产，更凭借多年零售实践积存起运营力、品牌力及消费者认知，后续发展依然值得期待。

在2024年4月30日召开的股东大会上，万科宣布制定了一揽子“瘦身健体”方案。针对稳定经营方案的进展，万科董事会主席郁亮表示方案包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

2024年，是万科贯彻执行“瘦身”计划的关键一年，出售、转让系列优质零售商业物业变现；并成功发行以杭州西溪印象城为底层资产的公募消费REIT，募集资金32.60亿元人民币；还拓展资产退出路径，与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，将两商业项目（深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场）装入其中，后续又引进中邮人寿，陆续回笼资金约16.52亿元。

据万科2024三季报，其1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市。不难看出，在坚定执行瘦身计划方面，万科已超额完成年初设定的大宗资产交易目标。

同时，我们也应该看到，万科年内出让的7座零售商业中，除上海七宝万科广场（现上海七宝领展广场‌）全盘脱手外，其余6座均保留了运营权和部分股权。

因此可以说，经过瘦身健体的万科，在2024年打通经营性资产投融建管退的商业模式闭环，不仅盘活了存量资产和现金流，还将能更好地为实现企业聚焦主业的目标积攒力量，为零售商业运管积累经验资源，从而实现企业良性循环发展。

这些做法何尝不是一种“知进退、懂取舍”的案例范本呢？

2024年，珠海万达商管集团进行重组。

公开信息显示，2024年1月12日，大连新达盟商业管理有限公司（以下简称“大连新达盟”）注册，成立时注册资本约162.07亿元，由大连万达商管及旗下大连万裕企业管理有限公司分别持股99.9938%和0.0062%，法定代表人为肖广瑞。据介绍，该公司的子公司为珠海万达商管集团，负责管理496个大型商业广场。

2024年3月30日，大连万达集团宣布，太盟投资集团、中信资本、Ares Management、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司(Mubadala Investment Company)与其签署全套正式投资协议，联合向珠海万达商管集团母公司大连新达盟投资约600亿元，并将合计持股60%。根据投资协议，大连万达集团对大连新达盟的持股比例从70.15%降至40%。

图源：乐居财经

接下来的2024年9月2日，靴子落地。据国家企业信用信息公示系统显示，大连新达盟商业管理有限公司发生了一系列重大变更，包括注册资本、出资人、董事长以及董事会、监事会成员。其中，大连新达盟注册资本从原先的162.1亿元增至405.2亿元，投资总额达到513亿元；在出资人方面，大连新达盟新增10位投资人，除了之前出现的太盟投资集团、中信资本等公司外，还有首次出现的苏州纽达企业管理咨询合伙企业（有限合伙），其为苏州国资企业旗下公司。

图源：国家企业信用信息公示系统

此次注资尤其引人注意的是，在高级管理人员方面，大连新达盟法定代表人和董事长由肖广瑞变更为黄德炜，肖广瑞仍为经理，董事从2位增加至11位，其中5位来自万达，另6位为其他方代表。公开信息显示，黄德炜是太盟集团合伙人及私市股权联席主管。

图源：国家企业信用信息公示系统

这意味着珠海万达商管集团母公司大连新达盟彻底摆脱大连万达集团管理框架，仅保留最大股东地位。这也意味着，大连新达盟实施增资的资本机构在董事会的话语权稍占上风。

再看轻资产业务方面，2024年，珠海万达商管集团依然立足当下，保持着自己的投拓和开业节奏，一方面在不同地方设立了企业管理公司，如在宁夏成立了三家：中卫万达广场企业管理服务有限责任公司、银川兴庆区万达广场企业管理服务有限公司、吴忠开源万达企业管理服务有限公司；在贵阳成立了两家：贵阳龙湾万达商业管理有限公司和贵阳数博万达商业管理有限公司。

另一方面，在不断签约新的轻资产合作项目的同时，更在2024年内开出了25座万达广场。

据珠海万达商管集团公众号，该公司为各类轻资产合作方运营管理513座已开业万达广场，管理商业面积超7000万㎡，为全球最大的商业不动产运营管理集团。

2024年对于房产开发行业来说是深度暗淡的一年，连一向稳健的港资企业也未能幸免。

据新世界发展2024年9月发布的年报显示，该公司遭遇二十年来首次亏损，来自持续经营业务的股东应占亏损约118亿港元。新世界发展表示，将继续出售非核心资产及业务以加强流动性。

据悉，2024年内，新世界发展相继出售：香港愉景新城商场及停车场全部权益予华懋集团，回收资金40.2亿港元；约14.4亿出售所持的深圳前海周大福金融大厦全部股权（30%）予周大福企业；4.17亿港元出售香港启德体育园予周大福企业……还一度传出将卖出集团首个K11香港K11 Art Mall予华润隆地，不过双方均未对传闻作出明确回应，截至发稿前，亦没有最新消息传出。

终于，不遗余力降杠杆加之楼市回温，新世界发展终于在2024年下半年走出了增长的业绩成长曲线。

据悉，自2024年7月至2024年12月，新世界中国内地业务销售业绩超过70亿元，半年内已完成全财年业绩的70%。并迎来深圳K11 ECOAST、宁波THE PARK by K11 Select、新世界北京新景商务楼等多个大型商业综合体亮相、开业及突破性招商进展。

深圳 K11 ECOAST

此外，2025年新世界广州耀胜新世界广场项目商业部分广州K11 Select将投入使用。未来，还将有分布在内地12个重点城市的K11储备项目相继落成及开业，K11品牌影响力将继续扩大，新世界发展的商业运营能力将进一步增强。

这一年，多年稳守全国“店王”的北京SKP百货终于开出第四家店武汉SKP。不过，迄金为止其投资体量最大的项目——杭州SKP多次传出进度缓慢，并最终被宣布延期两年至2027年竣工。不仅如此，其还退出了社区零售业务DT51，未来将只专注于高端时尚零售业务。

据界面新闻的报道，除武汉外，SKP还计划进驻昆明、杭州、呼和浩特、合肥、广州等城市。不过，据悉，截至2024年7月10日，广州SKP所在地块拆迁仍未完成，最终开工以及开业时间未知；相对来说，昆明SKP的进展貌似顺利一些，据2024年3月消息，昆明SKP项目已获得《不动产权证书》，且已完成场地平整。但在奢侈品行业骤然遇冷的市场环境下，高端零售何时变好，以及各地SKP进度都或将充满不确定性。

此部分不得不提及的还有远洋集团“化债”动作。继2023年将所持的成都远洋太古里（现为成都太古里）50%权益抛售后，于2024年6月7日，远洋集团再宣布出售北京颐堤港二期项目的开发与运营权，即标的公司合计约64.79%的股权及相关债权，回笼资金约40亿元。接盘方为中国人寿保险及原合作方太古地产。

事实上，在勇于化债的同时，远洋集团也在积极推动住宅交付和项目拓展。据远洋集团官微，2024年，远洋轻资产业务新拓项目数量56个，新签项目面积562万㎡，涵盖住宅、商业、办公、酒店、文旅、康养、物流园区、医疗产业园等多种业态，培育了其全业态、全产业链综合服务能力。还分别与秦皇岛经济技术开发区、陕建控股集团等地方国资签署战略合作协议，为未来发展积蓄能量。

作为复星系的一员，豫园股份在2024年也在“拥轻合重”的战略指引下，一方面出让部分重资产、引进外部融资，一方面加速轻资产运营外拓。

如2024年上半年，豫园股份以408亿日元（约19.7亿元人民币）的价格出售日本北海道的星野滑雪度假村；7月，又完成上海普陀星光耀广场二期1号楼的出售，交易总金额为15.15亿元人民币。11月，旗下豫园珠宝引入36名外部投资者，完成7.7亿元融资。

但豫园股份也不是完全放弃重资产业务，而是“以轻驭重”，意在将资源聚焦在能实现高收益率的战略项目中。其在2024年6月，就出资17.94亿元竞得三亚海棠湾国家海岸休闲园区地块使用权，将打造成集文化、商业、旅游于一体的超级综合体（海南超级地中海项目）。

在商业运营方面，豫园股份也‌独树一帜，手握国家级非遗项目“豫园灯会”超级文化IP，为复悦商管搭建起链接商业与文化的创新路径。据悉，今年春节，复悦商管首次全国联动整合豫园股份资源，于8城10项目同步上线“家门口的豫园灯会”，为消费者呈现独一无二的文化体验。

2024年内，复悦商管不但开出了新项目苏州复悦荟，同时对旗下如沈阳盛京龙城、重庆复悦荟、宁波复悦城等多个项目进行因地制宜地调改升级，以不断满足消费者的多样需求。

这些资源与经验无疑将极大提升复悦商管在商业市场影响力，为后续走出差异化竞争力打下坚实根基。

这部分将包括多个商业地产开发及运营企业的策略更迭，及重点项目的定位梳理及调整。

2024年10月，香港置地宣布将专注于亚洲主要城市开发尊尚综合商用物业，不再投资“建售物业”（build-to-sell）项目（包括住宅及拥有中期租赁的资产）的新策略，以推动公司的可持续及长线发展。在新策略指引下，香港置地将继续完成该业务板块中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入到新的综合商业地产业务机遇中。

年内，香港置地旗下多个在营及在建的综合商用项目传出动态。

2024年6月底，香港置地宣布启动「Tomorrow's CENTRAL」，联合Hermès爱马仕和LV路易威登等现有10家奢侈品牌租户，投资超过10亿美元，全面升级及扩建香港中环的置地廣塲零售物业组合。

2024年8月，地处金鸡湖畔的苏州中環项目完成封顶。据悉，该项目涵盖顶级住宅、办公、酒店及高端零售等多元业态，将打造滨水地标项目。

2024年6月及12月，其零售商业新项目成都光环、重庆启元光里亮相开业。

10月，北京王府中環宣布焕新，除引进多家国际一线品牌旗舰店外，更着力为尊贵会员丰富与提升体验式消费服务。

尤其值得重点指出的是，11月，香港置地将上海西岸金融城进一步提升至核心地位，确立其最新定位为「西岸中環」。据悉，西岸中環为香港置地有史以来最大的单项投资，历来总投资额达115亿美元（包括合营公司的投资），项目总楼面面积达110万平方米，囊括公共艺术中心“西岸漩心”、服务式公寓西岸中環汇、两座文华东方品牌酒店和汇聚奢侈品牌集群地标级风尚大道及美食聚集地上海滨江珍馐长廊。据悉，上海西岸金融城被定位为香港置地的核心级城市发展项目，与其香港和新加坡的商用物业项目地位相当，未来发展值得期待。

香港置地上海西岸中环项目

2024年，太古地产的投资及产品线梳理动作不断。

4月，宣布改造北京瑜舍酒店为创新零售空间；8月以约21亿元的价格拿下毗邻广州太古汇的文化中心项目，并计划将该项目翻新为高端零售空间，以进一步拓展广州太古汇的经营空间，强化其奢侈品零售地标的定位。

在产品线铺排上，确定位于海棠湾的三亚国际免税城三期项目为“三亚太古里”；并将“太古坊”品牌落位于北京颐堤港，参考香港太古坊的标准，为项目打造知名国际商业社区埋下伏笔。北京太古坊计划于2026年底起分阶段开业。

北京太古坊效果图

此外，太古地产还宣布其与陆家嘴集团合作的上海浦东洋泾项目，正式命名为“陆家嘴太古源”(Lujiazui Taikoo Yuan)。该综合体计划于2027年起分阶段开业，将兼具高端住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。

K11品牌创始人郑志刚带K11系列公司“单飞”是2024年商业地产圈无法绕开的重磅新闻之一。

一方面是郑志刚辞任新世界发展行政总裁、执行董事及执行副主席等系列职务，这在同类企业中是罕见的；另一方面，郑志刚带着K11“自立门户”，或许能为项目拓展带来新增长空间，毕竟少了开发相关事务的“拖累”，他或许将能用更多精力来发展K11，壮大K11。

资料显示，K11品牌已在香港、广州、上海、天津、武汉、沈阳及宁波等多个城市发展业务，并已进入深圳、厦门、无锡，预计未来将扩至内地的更多城市。

当然，正如当时接任新世界发展行政总裁的马绍祥所表示的，K11仍然是新世界旗下的资产及品牌，新世界发展仍是K11的大业主，是K11商场和办公楼资产拥有人。

背靠母公司和郑志刚的个人影响力，K11品牌的一举一动都备受业内人关注和期待。

2024年11月，银泰商业管理集团宣布正式将“in77”升级为旗下高端产品线，至此，该集团形成in77、inPARK、银泰城等差异化定位的三个产品线。“in77”产品线以杭州湖滨银泰in77为范本，既显示此项目在企业内的标杆地位，也反映了该企业将加速在全国范围内布局的意愿。

不久后的12月26日，合肥银泰in77焕新开业，将个性活力的生活方式从杭州带到了合肥。

不仅如此，2024年内，银泰商业管理集团还相继开出瑞安新湖银泰城、杭州临平银泰inPARK、杭州西投银泰城、德清银泰城、衢州鹿鸣岛银泰inPARK、衢州银泰城等7座商业体，运营规模再上新台阶。

此外，据悉，在北京、成都、郑州等重点城市，银泰商业管理集团均有项目正处于筹开阶段。

2024年10月，新城控股宣布将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并首次发布“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五边形经营理念。接下来，吾悦商管将秉持初心，践行五边形经营理念，做有人格的商业。

2024年，新城控股吾悦商管全年新开业15座吾悦广场，截至2024年底，在营吾悦广场达173座。

2024年9月，绿城中国房地产金融综合服务平台绿城资产管理集团推出全新品牌「绿城商用」。据介绍，绿城商用以商业、酒店、长租公寓为三大核心业务链，共计管理资产近百项。依托绿城中国品牌影响力及资源优势，绿城商用将以更加专业化和精细化的运营模式，推动其综合商用资产经营管理能力提升。

零售商业方面，2024年底，首座高端购物中心青岛GT PLAZA以及宁波北仑青悦里的开业，算是绿城商用亮相后，对战略更新与品牌升级上交的实力答卷。

2024年末，格力地产战略转型迎来重大突破，其与珠海免税的资产重组落地完成，珠海免税集团51%股权已过户至格力地产。格力地产表示，通过本次重组，格力地产将逐步退出房地产业务，注入盈利能力较强、现金流情况较好的免税业务，发展成为以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的上市公司。

零售商业方面，铱星云商获悉，由格力地产与珠海免税集团合作打造的三亚湾壹号·新地Mall项目招商进展顺利。资产重组完成后，依托珠免集团全球免税品供应链优势及双方整合优化资源，三亚湾壹号·新地Mall在2025年年底的开业愈发值得期待。

地产圈的业务起伏与人事变动贯穿2024全年，本部分仅列举商业地产企业的部分重大人事调整内容。

以时间先后来看，「后代接班」最先拉开了年内人事变动的序幕，如4月，陈启宗正式退任恒隆集团董事长，其子陈文博接任，成为陈氏家族的第三代掌舵人；5月，瑞安房地产发布公告，集团主席罗康瑞之女罗宝瑜获委任为董事会副主席；8月，世茂集团许荣茂因退休，退任公司董事会主席兼执行董事，其子许世坛接任董事会主席。

此外，新世界发展年内两度更换行政总裁人选，先是马绍祥接替郑裕彤家族第三代郑志刚，两个月后，职业经理人黄少媚上位。

与此同时，多家商业地产企业出现了重要职位的人员变动。如11月，陈德力离任宝龙地产联席总裁及宝龙商业行政总裁，许健康之子许华芳接任；而陈德力继而加盟大商股份，目前担任大商集团董事局副主席、首席执行官、大商股份董事长、总经理、非独立董事等职务；

4月，招商商管原董事长袁嘉骅离职，转任“企业首席顾问”，并在8月4日辞去招商积余董事等职务；

2024第三季度，据恒隆地产公告，前九龙仓高管陈颖嘉将加入恒隆地产担任中国内地业务运营总监，负责上海港汇恒隆广场等项目运营工作；

9月2日，前华润万象生活助理总裁兼首席商务官张芳加入嘉里建设担任商业副总裁；

2024年第四季度，在宣布集团发展策略调整的同时，香港置地亦公布，其中国物业发展执行董事凌常峰将于2025年1月底卸任并继续担任公司高级顾问，协助集团在中国的业务实践重新定位战略、政府关系以及与外部利益相关者的沟通。后续将通过将重庆的部分服务外包给凌常峰所计划建立的新轻资产业务公司以表达支持。

凌常峰与香港置地行政总裁史米高（Michael Smith）