2023年以来，“港人北上”带动粤港澳大湾区的内地城市消费市场热度持续高涨，也是在2023年，深圳市社会消费品零售总额首次突破万亿元，这种强劲的增长势头被认为与“港人北上”密切相关。
事实上，不止深圳，广州、珠海、中山等的大湾区城市均受惠良多。
以珠海为例，港珠澳大桥通车后，珠海公路口岸被指定为“港澳车北上”唯一通行口岸，更随着2023年1月和7月，两车（澳车、港车）北上政策相继落地，作为港澳居民乘车出行的必经要塞，珠海这座集“天时”、“地利”的城市，再迎“人和”buff叠加，珠海在为内地城市导入港澳客优质消费力的同时，也迎来自身商业发展的新台阶。
深耕珠海商业市场多年的华发商业洞察这一趋势，在2024年12月联合商业地产数据平台袤博研究院、中国购物中心产业服务平台中购联，通过线上大数据和线下定量综合的研究方法，联合出品《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》（以下简称《白皮书》），以此剖析港澳车北上珠海消费现状、自驾港澳客珠海消费画像特征，为内地商业地产同行及零售品牌就如何拥抱港澳消费新浪潮，如何更好承接住这“泼天的流量”提供扎实的数据和理论支撑。
值得一提的是，2024年也是华发商业创立十周年的节点，《白皮书》既是纪念其成立十周年的收官力作，也是对澳门回归祖国25周年的献礼。
作为行业平台，中购联铱星云商有幸受邀独家对《白皮书》进行解读，本文将分享几个对零售商业发展有益的发现，以期为业内伙伴提供借鉴参考，助力商业地产行业良性发展。
港澳客北上消费客群呈现出年轻化趋势：
以情侣/夫妻出游为主
通过《白皮书》，我们注意到，港澳客北上消费客群呈现出多样化的特征，但主要消费人群的面孔呈现出年轻化趋势，以已婚有娃的家庭型消费群为主力客群（30-44岁）。
但是，目前这批主力客群并未全部选择“全家出动”的北上方式，而是不带孩子，以情侣/夫妻出游为主。
与此同时，《白皮书》显示，虽然港澳自驾客人大多选择不过夜，但也仍有35%的受访者选择在珠海停留一天到三天。
因此，不难想象，年轻化、情侣/夫妻结伴的客群势必将对餐饮丰富度、休闲娱乐、夜生活配套等综合功能业态，停车、住宿等软性服务等提出更多要求。商业运营者不妨从这些角度下功夫。
如华发商业就针对这一现状，策划和举办了各种大型社交/相聚主题活动吸引港澳客群打卡。如文旅特色商业——海韵城华发新天地积极利用滨海资源及地标建筑特色，举办了2月22日告白日活动。
海韵城华发新天地举办告白日活动
南湾华发商都灯光秀表演
另外，此次调研数据显示，自驾港澳客中已婚已育群体占比竟然超过了60%。尤其澳门家庭中有2个及以上小孩的比例不小。由此不难推测，随着北上消费大军持续看涨，后续大湾区城市商场将成为港澳人天然的“遛娃胜地”，儿童业态或迎来爆发。
对此，华发集团旗下海韵城华发新天地项目就率先引入大型儿童主题乐园——2000㎡MELAND CLUB网红儿童主题乐园，据悉，该门店已吸引了大量港澳游客现场体验。同时，华发商业还推出系列亲子活动，如联合珠海各公益机构，打造一贝子公益俱乐部，开展知识类分享、电影沙龙等，同时每周举办亲子日活动，大幅提升项目对港澳家庭消费群影响力。
海韵城华发新天地MELAND门店已于2024年10月开业
自驾港澳客北上出行时间偏好：
在情理之中又在意料之外
大众普遍的认知是，港澳客北上消费应该选择周末、法定节假日等，通过《白皮书》，我们发现，这种认知对了，但没完全对。据在华发旗下项目的调研数据显示，今年的客流增长以复活节、香港回归纪念日等3~4天的港澳特有小长假期间最是明显，而不在我们通常认为的元旦、五一、中秋、国庆等这些内地的公共假期。据悉，南湾华发商都不仅在港澳客流量级上“一枝独秀”，且在复活节期间，项目的港澳车流占到11.6%，较平日跃升5个百分点。
这一出乎意料的“港澳特有假期效应”不但有利于商业运营者做出针对不同客群的差异化营销活动，更利于分散大湾区内地城市商业市场的运营压力，做到“忙时有序、闲时有度”。
因此，中购联建议，大湾区商业运营者应对每年港澳的特有节假日“烂熟于心”，并依此制定差异性活动和硬件提升计划，以提升项目运营效率。
比如，华发商业今年就联动珠海市政府部门推出了第一届、第二届珠澳龙狮文化节，并针对港澳客推出“游玩攻略”地图、“娱乐必逛榜单”……。
珠澳龙狮文化节
南湾华发商都“游玩攻略”地图
文体娱服务体验升级：
滑雪需求增势强劲
物以稀为贵，鉴于粤港澳片区有关“雪”场景的稀缺性，导致湾区人天然对雪景好奇，加上近几年冰雪运动潮的兴起，将激发粤港澳大湾区消费者对冰雪体验需求的创新升级。又由于内地相对于港澳地区的性价比优势和体验服务的丰富，无疑对港澳客形成强势吸引力。
《白皮书》显示，据融创雪世界测算数据，2024年总游客量将超100万人次，6成以上的顾客来自粤港澳大湾区。这之中，假期入园游客中港澳客占比超七成。除去广东地区，仅港澳潜在滑雪客群规模就高90万人，预计室内滑雪市场空间需求将高达162万人次/年。
与此同时，值得注意的是，由冰雪需求带来的联动购买力也不容小觑，如将带动餐饮、滑雪滑冰教学、冰雪服饰等配套业态的消费扩容。
因此，这个趋势将是给港澳客提供冰雪运动相关服务的商业项目的一大利好。对此，华发商业早有布局。中购联获悉，位于深圳前海的华发冰雪世界将于2025年年底开业迎客，该项目不但拥有全球规模最大的室内雪场，还配置了商业、万豪酒店及室内深潜基地，旨在打造港澳滑雪及运动爱好者的一站式运动娱乐度假目的地。
深圳前海华发冰雪世界效果图
中购联发现，在品牌“出海”的汹涌浪潮中，相较于香港，零售品牌尤其是餐饮品牌或许应该优先考虑在珠海试水。这一方面是因为港澳客驱车北上的首站和最后一站都是珠海，拥有独有的地域优势；还因为珠海不管是市场规模，还是文化内涵上均与港澳相近；第三，当然珠海还有秒杀港澳的性价比优势，这也是港澳客北上消费较为重视的因素之一。
仍以华发商业为例，其旗下商业引进的霸王茶姬、一点点、和府捞面等多个连锁餐饮品牌，不少都将首站选在珠海，并上榜港澳客在珠海偏好的餐饮榜单top20，且均已在2024年进军香港。
港澳客在珠海偏好的餐饮榜单top20
霸王茶姬、和府捞面等品牌香港首店，
图源：小红书 品牌官方、香港今天要去哪
通过对《白皮书》的解读，中购联也切实感受到华发商业在珠海举足轻重的市场地位，妥妥是“珠海商业界霸主”，不但在其深耕珠海积累了丰厚运营经验的基础上，将触角伸向深圳、广州、佛山、中山、江门等大湾区城市，更是跨越山海，直达内陆的北京、内蒙古等地。官方数据显示，目前华发商业运营管理项目63个，另有筹备期项目49个，包括集中商业、写字楼、配套商业等多种商业体形式，管理面积高达347万㎡。
同时，中购联也进一步观察到华发商业拥有两个比较独特的布局策略或者说是发展模式，其一是其选址拿地非城市核心地段不取；其二是相较传统商业运营，其更倾向运作具有文旅属性的商业项目，这两大策略也是华发能更好地发挥其商业特质的竞争力所在。
具体来看，仅是大湾区的集中商业，华发就布局了珠海·南湾华发商都、珠海·十字门华发商都、珠海·金湾华发商都、珠海·海韵城华发新天地、中山·华发商都等重点在营的商文旅项目，且已拥有一批忠实的港澳优质消费力拥趸。
此外，华发商业还打造了横琴·华发广场和深圳·华发冰雪世界等备受港澳客人期待的项目，这两个商业综合体同样具备非常浓郁的文旅色彩。据悉，横琴·华发广场将于12月27日正式开业；而深圳·华发冰雪世界计划于2025年年底亮相迎客。
横琴·华发广场效果图，据了解，该项目仅首店品牌就引进120+，另有14个全新孵化的项目独有品牌，将进一步促进横琴合作区商业环境跃升和经济发展。
深圳·华发冰雪世界鸟瞰效果图，该项目拥有全球纬度最低室内滑雪场，拥有10万㎡室内雪场和全球规模最大、华南最深室内深潜基地，其中的“悬冰之瀑”水池深度达33m。
问渠哪得清如许，为有源头活水来。相信随着政策加持、内地消费市场体验提质，大湾区内地城市商业将在《白皮书》提纲挈领式指引下，源源不断吸引更多优质港澳消费力，激发更广泛、更丰富的消费潜能，持续扩容片区实体商业市场大盘，引领内地消费市场创新升级。
说明：
1.文中货币单位为港币：元；
2.有关研究方法、问卷及其他调研问题的说明详见《白皮书》
3.点击“阅读原文”获取《白皮书》完整版
来源 | 铱星云商新媒体中心
主编 | 曹婕
撰文&编辑 | 李敏
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