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文/乐居财经 李奕和
上半年的房地产市场，中海发展以一己之力给低迷的楼市荡起了波澜。旗下北、上、广、深开发的多个项目热销，引起了市场的热议。
这种现象级的项目热销，最终通过数据的形式，在中海发展的中报得以体现。
8月28日，中海发展（00688. HK）举行了2024年中期业绩发布会。上半年，中海发展统筹发展与安全，取得了超越同行及行业平均的经营业绩。
中期业绩数据显示，中海发展实现收入869.4亿元，股东应占溢利103.1亿元，核心股东应占溢利106.4亿元。期内，该公司实现毛利率22.1%，处于平均水平以上，保持在行业领先水平。
在行业持续走低的情况下，上半年，中海发展的市占率不降反升，其系列公司实现合约物业销售额1484亿元，国内市场占有率较2023年末提升0.49个百分点达到3.15%。
其销售额也是十强房企中同比降幅最低的。
此外，中海发展行政费用和营销费用占比3.9%，融资成本3.5%，均保持行业最低水平，使得该公司整体利润率和毛利率持续领先。
地产仍未走出下行周期，中海发展作为行业的优等生，实现业绩稳健以及较为亮眼核心数据表现实属难得。
中海发展董事局主席颜建国业绩会上也表示，我相信，在这样的市场行情下，这张成绩单的含金量是高的，也是来之不易的。
其指出，当前，国内经济与房地产市场面临多重压力与挑战。
中海发展一贯以积极的心态看待“危中之机”，相信中国经济的强大韧性、改善性住房需求的韧性、中海可持续发展的韧性，将推动公司在行业大变局中进一步塑强竞争优势，保持稳健可持续的高质量发展。
聚焦深耕，产品热销推动业绩企稳
从上海的顺昌玖里，到深圳的深湾玖序，到北京的京华玖序，再到广州的中海大境，上半年，中海发展在多个城市推出的高端产品以热销，引领了一波市场热潮。
中期业绩显示，其上半年在四个一线城市实现销售合约额744亿元，占全部销售的62.7%。其中，上海建国东路项目高层，也即顺昌玖里，在3月底开盘，当日基本售罄，销售额196.5亿元，创造全国商品房单盘单次开盘销售总额的历史纪录。
这使得中海发展在低迷的市场中，仍保持行业的领先规模。上半年，中海发展系列公司合约销售金额1484亿元，全口径销售额和权益销售额排名分别位居行业第二和第一，持续跑赢行业。
具体上看，中海发展南部大区、东部大区、中西部大区、北部大区、港澳海外大区分别实现合约物业销售额267.8亿元、459.5亿元、124.8亿元、302.3亿元、32.7亿元，分别占比18%、31%、8.4%、20.4%、2.2%。此外，该公司合营公司及联营公司、中海宏洋实现合约销售合计296.7亿元，占比20%。
据了解，中海发展上半年合约销售均价为27,279元/平米，同比上升21.7%，在房企普遍通过降价换取去化的大环境下，其销售单价不降反升。
在核心一二线城市的聚焦和深耕，保证了良好的回款。数据显示，中海发展上半年销售回款超过50亿元的城市有五个，包括上海、北京、广州、深圳及天津，其中上海超过200亿元，北京超过100亿元。期内，该集团房地产开发业务收入820.4亿元。
业绩会上，中海发展行政总裁张智超表示，公司的销售行业领先，得益于货量充足，货量结构相当优质，今年公司的总货量中，一线城市占了一半。
“今年上半年我们热销的几个重点项目，上海徐汇西岸、建国东路、北京中信城项目等，在下半年依旧有450-500亿新增供货，下半年我们有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。”
从上半年拿地投资看，中海发展依然保持一贯的强聚焦一线、强二线城市的投资策略。其1-6月新增购地6宗，总购地金额129亿元，其中一线城市占比67%。拿地相比往年有所减少。
对此，颜建国表示，（上半年）地买的不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足。“下半年，我们将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。”
财务稳健，持续构建大资管综合竞争优势
经营业绩跑赢大市，中海发展作为央企地产商之一，在财务上也保持在绝对的安全边界。
上半年，该公司持有现金1002.4亿元，加上未动用银行授信额度439.7亿元，可动用资金1442.1亿元，依然是少数持有现金超千亿的房企之一。
于2024年6月30日，中海发展的银行及其他借贷1697.5亿元而担保票据及公司债券则为858.2亿元，总借贷合共2555.7亿元，下半年到期归还银行及其他借贷及公司债券合共137.7亿元。
其一年内到期的借贷396.7亿元，占总借贷的15.5%。期末，中海发展剔除预收账款后的资产负债率50%、净负债率38.7%、现金短债比1.9倍，三道红线保持在绿档水平。
稳健的财务，让一众机构投出了信任的一票。中海发展副总裁郭光辉在业绩会上介绍，今年上半年标普全球上调了公司信用评级至A-稳定。
“这个评级体现了国际评级机构对本集团资金管道畅通、业务基本面稳定、投资能力强的充分肯定，所以整个中海成为了唯一有双A国际评级的公司。”
这也让中海发展保持行业领先的成本优势，期内该公司的平均融资成本3.5%。在精细化管理上，中海发展分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.9%，费效比行业领先。
房地产行业从以往的“三高”模式转向高质量发展，商业、经营性业务由于其提供的稳定现金流成为房企重点布局发展的方向。
期内，中海发展在房地产开发业务之外，其写字楼、购物中心、长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等城市运营领域也开花结果，贡献营收与利润，为企业的现金流做出贡献。
上半年，中海发展商业物业收入35.4亿元，其中写字楼收入17.6亿元，购物中心收入11.1亿元，长租公寓收入1.2亿元，酒店及其他商业物业收入5.5亿元。在核心的两项中，写字楼收入实现6.4%增长，5年复合增长率7%；购物中心同比增长58%，五年实现了25%复合增长。
中海发展副总裁王林林表示，基于公司多年积累的资产布局和全业态运营能力，我们也在持续构建大资管综合竞争优势，并推动业务高质量发展。
“一方面我们在努力打造全业务生态圈，持续推进大资管业务布局。另外一方面我们主动进行在手资产组合管理，优化我们的资产结构，向核心去聚焦。同时也在努力抓住我们国内重大机遇，推动不动资产证券化平台搭建，提升资产组合质量，推动持有物业实现有效的资本循环。”
眼下，房地产的深度调整仍在继续，行业进入存量时代，市场供求关系发生全面变化。地产行业的竞争已成为一场考验房企战略聚焦、财务、成本、精细化管理、产品、服务等全方位优势的持久战，而在这些领域构建起综合竞争力的中海发展，无疑为自己构筑起了一道足够宽的护城河。
