近日，虎门镇南栅现代化产业园区(南栅城中村片区)统筹规划，批前公示正式到期。
这是虎门发布的第一个现代化产业园规划，也是用地面积最大的一个产业园。
今天，就来详细聊聊，这份规划有哪些亮点。
▲南栅现代化产业园用地规模超大（资料图）
/ 面积超大 /
首先，南栅现代化产业园的面积，是超级大的。
它位于虎门镇南部，总面积高达约377.06万平方米，约合5656亩，规划居住人口26851人。
该产业园的具体范围为：东临磨碟河，南至广深沿江高速，西至滨海大道，北至广济河。
▲南栅现代化产业园位置示意图（单击可看大图）
南栅现代化产业园的路网体系，规划为“三横三纵”的路网框架。
三横分别为上南路、富民路和沿海公路；三纵分别为滨海大道、捷南路、民昌路。
▲南栅现代化产业园路网框架规划（单击可看大图）
统筹规划还显示：南栅现代化产业园在开发的过程中，将同步新建或扩建7条道路。
比如，主干道捷南路是要继续往南延伸的，即新建一段道路往南跨过眼眉山，但要在单元4~6和单元18开发时，再同步建设。
▲南栅现代化产业园道路改造安排
/ 20个单元 /
整个南栅现代化产业园，划分为20个单元。其中，政府主导单元10个，原权利人自改单元10个。
这么大一片产业园，有很大一部分甚至涉及拆迁，同时开发显然难以实现，划分为一个个单元后，更利于后续开发。
同时，每个单元均附带有相应的开发要求，如捆绑道路、公园、教育、公交或电力等设施的建设，以及历史文化设施的保护，等等。
需要说明的是，这20个开发单元的序号，并不代表实际开发的先后顺序；而是哪个先成熟，就先开发哪个。
比如，单元14就是南栅西头项目，前些天刚刚动工，这也是南栅现代化产业园的首开区项目。
▲南栅现代化产业园划为20个单元（单击可看大图）
此次发布的统筹规划方案，还明确了各宗土地的用途（即用地模拟方案）。
统筹规划显示，南栅现代化产业园以一类工业用地为主，用地面积总计约104.31万平方米（约合1564亩），占园区建设用地面积的28%。
这些产业用地，容积率3.5至4.0，开发量约445.64万平方米（其中：预留建筑量356.44万平方米，现状保留建筑量89.20万平方米）。
▲南栅现代化产业园用地模拟图（单击可看大图）
/ 八宗住宅 /
南栅现代化产业园的居住类地块，主要布局在滨海湾大道沿线，目前规划了8宗。
这些居住用地，容积率2.0至4.1，开发量约112.69万平方米（其中：预留建筑量95.02万平方米，现状保留建筑量17.67万平方米）。
▲南栅现代化产业住宅和教育规划（单击看大图）
其中，单元2由于位置特殊，即靠近地铁2号线三期光明路站，现主要用作公交车停车场。
因此，该单元内两宗地块规划为二类居住和交通站场用地（R2+S4），也就是还要承担一定的交通功能。
单元2范围内的另一宗地块，则规划为二类居住用地（R2），也就是纯居住地块。
其余5宗纯居住类地块，有3宗位于单元18范围内，一宗位于富民花园北侧的空地（单元16），还有一宗位于眼眉山脚下（单元15）。
▲光明站对面，主要规划为新建住宅区域
值得注意的是，富民花园和平岗村所在范围，仍分别规划为二类和三类居住用地（即分别为R2和R3），与用地现状相符，却未划入任何一个开发单元。
这也意味着，富民花园和平岗村的现有住宅，很大可能是现状保留，不会拆除了。
▲富民花园或现状保留，其北侧空地规划为新建住宅
/ 七所学校 /
统筹规划方案显示，南栅现代化产业园内，目前共规划有7所学校。
其中，南苑小学将予以现状保留，办学规模为23班。
单元18范围内，规划有两所学校：其中一所为12班幼儿园，随住宅地块同步建设；另一所为九年一贯制学校，办学规模为60班小学+12班初中。
▲南栅现代化产业园规划学校五所
单元17，位于滨海湾大道和上南路交会处东南角，规划有两所学校和一个公园，计划同步建设。
其中，这座山头规划为公园，山脚下规划为一所36班初中和一所60班高中。
按每个班50名学生估算，这所高中约可提供3000个学位，初中则约可提供1800个学位。
▲这座山规划为公园，山脚下（左边）规划了两所学校
/ 政府统筹 /
2023年，东莞规划了60个现代化产业园，主要目的是为了释放发展空间，以承载大产业、大项目或大设施，推动产城人融合，实现高质量发展。
这些产业园规划，一是面积很大，二是对厂房品质要求比较高。
南栅现代化产业园，正属于上述“60分之一”。
▲南栅现代化产业园效果图（供参考，单击看大图）
南栅现代化产业园统筹规划成果草案，是今年8月，由虎门镇人民政府完成的。
这也意味着，这个现代化产业园的开发建设，是由镇政府层面在统筹规划，以落实市里60个现代化产业园规划的要求。
总体看来，这份统筹规划仍以框架性要求为主，哪宗地块先开发、如何开发等，这些具体细节均有待后续开发时进一步明确，甚至不排除土地用途后续变更的可能。
另值得注意的是，南栅第五工业区和第六工业区，此前已纳入南栅社区旧改计划，后续改造或将先一步进行。
