豪宅年报 ‖ 2023年上海2000万以上一二手住宅成交分析报告
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2024-01-15 17:31
上海
截止于12月25日，2023年全国276个省市累计发布约630次调控政策。
3月31日，上海发布本市购买第二套改善型住房公积金贷款家庭现有人均住房面积增加0.06㎡，调整为不高于37.46㎡。6月，调整应届毕业生上海落户政策，符合相关条件的可直接落户，无需评分。9月2日，上海四部门联合发布：执行认房不认贷政策。10月7日，上海调整公积金贷款期限标准：所购住房房龄在6-20之间的，公积金最长贷款期限由“不超过35减房龄”调整为“不超过30年”，所购住房房龄在20-35年之间的，公积金最长贷款年限由“不超过15年”调整为“不超过50减房龄”
10月24日，金山区调整购房政策，符合相关条件的非本市户籍人才个人（在本市无住房）可凭最低3年的纳税证明或在沪缴纳社保证明在划定区域内购买1套住房。10月30日，公积金贷款明确开始执行认房不认贷政策。12月14日，上海调整普通住宅认定标准、降低首付比例，降低房贷利率，刺激刚性及改善型需求。回顾2023年上海豪宅市场，从云锦东方事件到12批新房单价10万+楼盘辈出，高端房产市场的韧性趋于明显。![]()
从23年全国主要城市千万级房产成交量来看，无论哪个层级，上海一二手成交都远高于其他城市，领跑全国。![]()
2023年，上海新房市场共官宣12个批次，315个项目，共83638套房源，供应面积达977.8万㎡。
相比于22年8个批次304个项目93403套房源，23年虽供应增速，频次增加，但总体供应体量明显少于22年，总供应面积也减少约64万㎡。尽管如此，23年过会的12个批次楼盘中，仍有50个楼盘单价超过10万，占比15.87%。
其中，单价最高的当属徐汇滨江板块的云锦东方三期，备案均价为164907元/平方米，套均总价约在3000万-9000万。其次则是闵行浦江板块的上海桃花源和黄浦区人民广场板块的海玥黄浦源，备案均价分别为156000元/平方米和143000元/平方米。同时，上海2023年全年成交土地275块，成交建筑总面积2142万平方米，成交土地总面积988.54万平方米，成交总金额约2412.23亿元。
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未来一段时间新建商品房供应有望保持该节奏，豪宅市场新增供应多以尾盘放量及老城区旧改革新为主要来源。
据统计，2023年上海全年成交2000万以上新房住宅3409套，环比下跌4.48%，套均总价2924万/套，环比上涨4.28%，成交均价环比上涨4.83%。
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作为高频供应的新房年，不少热门新盘广受追捧，例如建发璟院项目首开阶段，512套房源收到2522组有效意向认购，认购率达493%，也是近两年来首个认购率突破2500大关的项目。
认购率最高的项目则为徐汇滨江板块的云锦东方三期，105套房源，948组意向，认购率高达902.9%。
同时，该楼盘也是整个23年认购积分最高的项目，118.32分，12个批次楼盘中有78次触发积分，超过100分的项目虽然只有3个，但整体仍供不应求。65个楼盘共计95次实现当日清盘，其中象屿招商公园、理想之地等楼盘更是多开尽清。从成交区域来看，高端新房成交主要来源于浦东、杨浦、静安、徐汇、黄浦等区域，其中浦东成交最多，成交总面积达22.93万平方米，成交总金额达292亿元。![]()
从供应来看，长宁区2023年并无新增供应，成交量也微乎甚微。浦西中心城区供应主要以杨浦、普陀、徐汇为主，三区共供应42个新盘项目。
作为成交主力的浦东新区，全年供应59个新项目，16998套房源入市，如此巨大的供应量自然成为成交TOP1的主要支撑。
从成交板块来看，杨浦东外滩板块夺得头筹，全年成交2000万以上住宅多达444套，成交均价约12.14万/平方米。![]()
其次则是浦东前滩及三林板块，凭借“第二个陆家嘴”的势头、三线贯通的交通及各大名企总部的入驻，该板块各热门项目近些年陆续开盘，供不应求。而供应同样对标成交，上海高端新房市场终究还是印证着那句：供应决定成交！2023年成交楼盘TOP1当属东外滩板块的缦云上海，作为23年4个百亿热销楼盘之首，年内四度开盘，劲销697套，销售金额高达122.33亿元。
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大批量的高供应和强有力的去化速度是成就该类型楼盘高成交的主要原因。
从成交面积来看，高端新房的起步标准就是140㎡，几乎没有上限！
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53%的成交来源于内中环间拿地新开项目，25%的成交来源于内环内城市更新项目，郊环以外仍有少量成交。
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2024年刚开始，新年第一批次新房就已官宣，22个项目共4335套新房即将入市。
虽供应房源数为近来新低，但仅第一批次单价10万+楼盘就已有4个，缦云上海再次加推。与限价的新房不同，对比之下二手豪宅成交多呈现量少价高的趋势。据统计，2023年上海全年成交2000万以上二手住宅1429套，环比提升10.95%，其中，成交总金额约473.24亿元，成交总面积约40.79万平方米，均呈增长趋势。![]()
套均总价及套均面积双升，豪宅对尺度的定义有所扩大，全年8000万以上二手住宅成交51套，亿级豪宅成交26套，其中，20套房源成交单价超过30万/㎡，九间堂别墅更是成交总价高达2.12亿。
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位于徐汇中心的信和别墅成交单价高达61万/平方米，成交单价比肩去年热门的永嘉路洋房。
从区域来看，浦东新区一骑绝尘，成交总金额达134.57亿元，成交总面积达11.26万平方米，成交均价11.95万/平方米，高于年度平均水平。![]()
成交主要集中于浦东陆家嘴、徐汇中心及青浦徐泾等板块。
黄浦老西门、淮海中路、黄浦滨江板块等次新楼盘持续霸榜。以中海建国里、融创滨江壹号院、翠湖天地系列、绿城黄浦湾等楼盘为主。
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浦东则为陆家嘴板块的世茂滨江花园，实现年度豪宅楼盘成交多连冠。
该楼盘全年成交86套，其中成交总价2000万以上50套，成交户型集中在85-347㎡。
与新房不同，二手豪宅的主力面积更显拔高，成交主力多以200㎡以上为主。
但同时也显得更具包容，70-90㎡的成交区间里，则来自于徐汇中心的华山公寓，89㎡成交总价3000万，成交单价33.66万/平方米。
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从环线分布来看，70%的成交主要来源于中环内，外环外成交仍占比22%，多以别墅为主。
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主要集中在徐汇华泾、青浦徐泾、松江的松江新城、佘山、泗泾、九亭、新桥等区域。
从四个季度成交分布来看，豪宅成交似乎并不会受小阳春或金九银十的时局所影响。
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豪宅之所以称为豪宅，并不仅仅只是房价高，背后则是在于它稀缺且高昂的持有成本：地段、装修、物管、商业配套等。豪宅市场从来不缺乏购买力，热门新盘只要供应就会有成交，即便有摇号、积分、认筹等限制，但几乎仍是供不应求。
当下氛围中，二手市场多以理性为主，成交量增价跌，但丝毫不影响上海作为顶级豪宅市场的第一城。
而同时上海楼市也正经历着新建商品房往存量房市场转变的过程，一二手价格倒挂，新房固然吃香，但一房难求，未来顶级房产需求也终会逐渐拉回二手。注：文中所示“豪宅”定义均为网签总价2000万及以上房产；文中所示“成交”均指网签；文中数据不包含动迁房及配套商品房。
