豪宅月报 ‖ 十一月上海2000万以上一二手住宅成交分析报告。
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2023-12-08 19:54
上海
上半年，胡润百富发表报告：仅截止于2022年1月1日，中国拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”数量就已达13.8万户，同比上一年增长3.5%，
拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”数量达8.2万户，增长率为3.7%。
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其中，北京拥有1.18万户，位于全国排行榜之首，广东、上海位居第二、第三，分别为1.09万户、1.06万户。
胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示：中国富裕家庭增加最多的城市主要集中在上海、北京、广东、浙江，占了全国增长总数的六成。
主要原因除股市的推动外，另一方面则在于房地产市场的推动。
上海、苏州、北京、深圳、广州等城市单价15万以上豪宅成交量同比上一年翻了一倍。
同时，2023年前三季度全国房地产市场1000-3000万、3000-5000万、5000万以上二手房成交量前五城市中，上海豪宅市场均领跑全国。
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数据来源：克尔瑞
自今年下半年开始，上海5000万以上顶豪市场成交逐渐发力。
据统计，上海11月2000万以上二手住宅成交117套，环比上涨18.18%，成交总额、成交总面积皆大幅上升，成交均价环比下跌。
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从区域来看，11月二手豪宅成交主要集中在浦东、黄浦、长宁等区域，浦东成交套均总价2881万，黄浦区3031万/套，长宁区3167万/套，主要集中在古北、西郊等板块。
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嘉定、闵行等区成交主要以别墅为主，套均面积分别为423㎡、531㎡。
成交板块上，11月二手豪宅成交主要集中在黄浦老西门、浦东陆家嘴、青浦徐泾等板块。
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徐泾成交主要以别墅为主，成交来自安澜西郊宽境、西郊大公馆、久事西郊名墅等楼盘。
从每月二手豪宅楼盘成交量来看，陆家嘴板块的世茂滨江花园及联洋板块的仁恒河滨城，因其品牌地产开发，位置优越，置业压力相对较小等特点，成交量始终居高不下，多数客户选择入手作为改善过渡或租用投资之用。
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临近年底，11月别墅成交量明显提升，浦东唐镇、塘桥、碧云等板块的顶级别墅及青浦、嘉定、松江等部分板块的别墅产品成交量环比上升明显。位于闵行马桥的绿城玫瑰园及长宁西郊的青溪花园11月各自成交一套亿元大宅，面积分别为1192.23㎡、456.39㎡，青溪花园成交价更是高达1.3亿元。
从成交总价来看，2023年5000万以上顶级豪宅成交多集中于下半年，主要源于顶级别墅成交占比加大，2000万以上二手豪宅各总价段成交第四季度上海将继续领跑全国。
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从环线分布来看，内环内成交占比50%以上，外郊环间仍有20%的豪宅成交，多以别墅及大平层为主。
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近日，上海第12批次新房项目名单公布，共19个项目，5247套新房源即将入市。截止第12批次，2023年共发放预售证315张，推出房源86368套，尽管相比22年多了四个批次，供应速度也明显加快，但总体供应房源量并未超过去年的93403套。从土地成交情况来看，11月上海共成交土地26块，均为非住宅用地，成交建筑总面积138万平方米，土地总面积64万平方米。
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截止7日，12月上海已知土地成交13块，成交总金额164亿元，其中9块为住宅用地。据统计，11月上海共成交2000万以上新房住宅224套，成交总额、总面积、均价等明显下跌，23年的9/10月当属高端新房市场的“金九银十”。![]()
其中，68%的成交量均来自于浦东，以张江板块的新盘浦开摩登江南为主，135套房源售出，成交均价约12万/平。
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80%的成交主力总价集中于2000万-3000万之间，5000万以上无成交。上海桃花源、百汇园（三期）、缦云上海、上海星河湾三期等往期热盘仍持续成交。
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从环线分布看，74%的成交来自于内中环间，即为张江板块，14%的成交来自内环内，外环外仍有21套成交，占比9%。![]()
从当前上海高端新房存量来看，闵行浦江、徐汇中心、松江佘山等板块存量最为充足，主要以上海桃花源、汇峰鼎园、棕榈滩高尔夫别墅、海玥黄浦源等楼盘为主。
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随着社会的发展，人们的居住需求已进入改善阶段，二手换新房，中环进内环。而豪宅作为改善的终极资产，同时具备保值抗跌的属性，而近期造成部分房源价格下调的原因或出自以下几个方面：
1、价格回调：部分房源此前有过涨价、同时新挂牌房源一般信心十足，价格虚高，如今二者价格回调至市场正常水平。
2、恐慌性抛售：市场长期处于不温不火的状态，部分业主受经济形式影响，加上临近年底部分业主资产变现，难免出现降价急售的情况。
3、抛售打新：高端新房接连入市，尤其第四季度浦西热门新盘蓄势待发，部分业主腾挪资产着手打新，挂牌抛售。而对于客户来说，豪宅市场向来独立行情，市场或许冷淡，但豪宅是高溢价的，若楼市出现刺激性动作，最敏感的也是豪宅，房企自身在经历洗牌，资产流动永不停歇，任何行业都有发展的等待周期，更何况是房地产呢。注：以上数据不包含动迁房及配套商品房；文中所述“豪宅”定义均为网签总价2000万及以上房产；文中所指“成交”均为网签行为。
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