豪宅月报 ‖ 2024年4月上海2000万以上一二手住宅成交分析报告。
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2024-05-08 17:54
上海
近日，上海2024年第五批次即将上市的新房项目公布。
24个项目，63万平方米，共计5440套房源即将入市，遍布上海9个区。
4月18日，陆家嘴滨江凯旋门212套豪宅开盘即日光，劲销70亿，1.1亿元楼王开场就被选走。
4月21日，南外滩板块的融创外滩壹号院同样开盘即售罄，204套房源认购347组，总销金额99.9亿元。
4月29日，徐汇滨江板块的香港置地启元摇号选房，项目均价17.8万/平方米，80套房源套均总价超过5000万，其中4套复式户型总价超过1亿元，均价约22万/平方米。认购金555万，首套客户验资1100万，二套客户验资2200万。
最终，188组认筹仅叫到82号就已售罄，仅两人弃号，销售金额44.55亿元。在过去的几年里，由于政策因素及市场环境的影响，豪宅供应有限，随着近年来高净值人群的不断增加，近期豪宅项目的集中供应使得积压的需求瞬间释放，热门高端新房成交骤增，二手豪宅置换属性明显，大户型成交占比加大。
据统计，2024年4月上海共成交2000万以上新房住宅621套，环比下降42.33%，同比增加93.45%。
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随着高端新房市场的突发供应，尤以中海顺昌玖里、滨江凯旋门、融创外滩壹号院、保利世博天悦等网红楼盘的加入，3、4月成交骤增。
“抢房”的背后是无论市场如何，高净值客户对于热门顶级资产的关注从未停止。
高净值人群在抵御通货膨胀的经济层面始终保持着敏锐的观察力。
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主要集中在黄浦滨江、陆家嘴、世博、老西门、新天地、东外滩等板块。
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融创外滩壹号院、滨江凯旋门、保利世博天悦等四月首开的新盘成交占据榜首。
中海顺昌玖里、保利滨江天裙、露香园云宸、黄浦庆成府、缦云上海等三月开盘的热盘持续网签。
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从价格来看，4月新房成交主力集中在3000~5000万区间。![]()
如融创外滩壹号院二期主推面积为282~286㎡的主力户型，均价16.8万/平方米，套均总价近5000万。
滨江凯旋门推出128~369㎡主力户型，项目均价17.28万/平方米，单套总价也是3500万起。
成交面积上，110~140㎡成交30套，140~200㎡成交143套，
200㎡以上成交448套，成交占比72.14%，大户型成交占比加大。
从当前市场存量来看，高端新房余量充足，住宅、商住、商用、别墅等各性质产品各区皆有存量，如您有新房购置需求可联系百廷豪宅销售顾问![]()
土地供应上，4月上海成交土地20块，环比上升，其中住宅性质用地仅5块，环比持平。
但受第五批次新房供应影响，加上五一假期搁置，5月高端新房成交大概率再难及3月水平，但随着香港置地启元、凯德茂名公馆、宸嘉100·嘉佰道等项目的加入，
二手房方面，据统计，2024年4月上海成交2000万以上住宅127套，同比下跌20.12%，环比上涨11.4%。
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其中，成交总金额约38.95亿元，成交面积约3.67万平方米，套均总价3066万/套，套均面积288.71平方米/套，成交均价10.62万/平方米。
后三者环比有所下跌，成交均价与第一季度基本无异，成交户型标地有所减小。![]()
从成交区域来看，热门成交仍是以浦东、黄浦、闵行、长宁、徐汇等区为主。主要集中在陆家嘴、徐泾、联洋、新天地、老西门、金虹桥等板块。![]()
110~140㎡户型成交4套，140~200㎡成交19套，200㎡以上成交104套。
从总价来看，68.5%的成交集中于2000~3000万，环比上涨明显。![]()
随着近几个月高端新房的大量供应，网红热盘频频参与，一二手价格倒挂现象被放大，纯投资属性客户毫无例外将目光全部放在了新房。买不到新盘的买二手顶级资产，没有合适的将继续观望，市场成交多以自住、改善型购房性质为主。
未来随着新房市场供应的减弱，豪宅市场的热度将逐渐转回二手。陆家嘴、新天地、南外滩、徐汇滨江等区板块借不可复制的地理位置和稀缺性，加上开发商对产品品质的不断提升，使得以此为代表的核心区域成为二手豪宅市场的主要成交战场。注：文中所示“豪宅”定义均为网签总价2000万及以上房产；文中所示“成交”均指网签；文中数据不包含动迁房及配套商品房。
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