豪宅月报 ‖ 2024年5月上海2000万以上一二手住宅成交分析报告。

企业   2024-06-13 17:10   上海  
5月27日,上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,共计9条,从限购、贷款等多个维度松绑楼市。


♦ 非沪籍买房社保由5年降为3年(特殊区域2年);


♦ 非沪籍单身可买全市二手房及外环外新房;


♦ 二孩及以上家庭可额外购买一套;


♦ 离婚不再追溯之前套数;


♦ 首套房商贷首付比例从30%降至20%,利率降至3.5%,二套首付比例从50%降至35%(特殊区域30%),利率降至3.9%(特殊区域3.7%);


♦ 取消赠与5年内计入赠与人住房套数的规定;


♦ 公积金单人首套最高可贷80万,家庭最高可贷160万;二套单人最高可贷65万,家庭最高可贷130万;


♦ 公积金多子女家庭基础额度上浮20%,最高可贷192万;


♦ 公积金首套首付比例不低于20%,二套首付比例不低于35%;


♦ 支持企业购买小户型;


注:特殊区域指:临港新片区及金山、宝山、青浦、松江、奉贤、嘉定6区。


注:具体新政细则请咨询您身边的百廷豪宅经纪人



新政力度之大始料未及,部分新房案场通宵接待,经纪机构取消公休,家装、金融贷款等房产上下游行业同样为之沸腾。

同时,新政发布后不久,相关部门再次发文:


5.28

2024年5月28日后,非沪籍外地人,卖出上海唯一住房,再继续购房可以不用提供社保或税单。


此举主要针对原购房后社保断缴的外地人,想要再次购房只需要挂牌置换即可,无需重新缴纳三年社保。

5.31

5月31日,上海公积金管理委员会发布通知,自6月1日起,职工在江苏省、浙江省、安徽省使用住房公积金贷款购房,符合规定的且在本市无住房公积金贷款、无委托提取住房公积金归还贷款的,主贷人及配偶可以提取本市住房公积金账户余额偿还公积金贷款。


即在上海缴纳的公积金余额可以提取用于偿还在江苏、安徽、浙江三省的公积金住房贷款。

6.3

6月3日,上海再次发布关于对居住困难家庭实施改善居住条件“以旧换新”的方案。


即一年内出售外环内2000年前竣工、建面在70㎡及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭可向购新房所在区的交易中心申请补贴,最高可补贴3万元/套。


种种利好旨在提前释放一批刚需及改善性购房需求,同时刺激观望。

松绑外地单身及人才的购房条件,释放异地入沪需求,扩展原需求选择面,刺激新老需求的加速释放,加速市区“老破小”的去化,加速外环外新房去库存。

未来短期内上海二手房成交量大概率急剧走高。


高端新房市场



6月7日,上海发布第三批次商品住房用地出让公告,自该批次起上海商品住房用地溢价率10%的上限要求将被取消。

上海土地市场在经历了三年限价后,最终回归“价高者得”。

5月9日,凯德茂名公馆公布入围分:114.72分,社保系数0.24。


75套房源备案均价16.8万/平方米,总价约3600-6200万/套。

4天时间认筹289组,认购率高达385%。

5月16日项目以线上选房的方式开盘销售,45分钟时间全部售罄,收金超31亿元,去化率100%。

网红新盘仍旧供不应求。

据统计,5月上海共成交2000万以上新房住宅419套,环比下跌32.53%,同比上涨7.1%。


其中,成交总金额157.53亿元,成交总面积10.13万平方米,成交套均总价3759万/套,成交套均面积241.82平方米/套,成交均价15.54万/平方米。

高端新房领域历来讲究供应决定成交,5月新增供应环比4月少了55.88%,但成交仅减少32.42%。

2024年4/5月上海2000万以上新房供应、存量、成交对比


5月新增供应产品总价相较4月下降明显,成交均价环比略微下降,不值一提,但成交套均总价相较供应套均总价高了547万/套。

说明5月高端新房部分成交仍是在去库存。

从刚需市场来看,沪9条新政出台之后,5月最后一周成交明显上涨,主要成交集中在下半月。

2024年5月上海每周新房供应、存量、成交对比

高端新房市场成交趋势则几乎未受任何影响,好供应仍旧决定高成交。

2024年5月上海每周2000万以上新房供应、存量、成交对比

土地市场,5月共成交土地19宗,成交规划总面积93.45万平方米,土地出让总面积58.52万平方米,成交楼板均价2.27万/平方米,为今年当前最高。

从成交板块来看,5月成交主要集中在静安、黄浦、徐汇等区域。


同时,供应正是来源于此。

2024年5月上海2000万以上新房供应区域分布

二手豪宅市场



据统计,5月上海共成交2000万以上二手住宅130套,环比上涨2.3%,同比上涨0.77%。


其中,成交总面积3.8万平方米,成交总金额39.58亿元,成交套均总价3044万/套,成交套均面积292.28平方米/套,成交均价10.42万/平方米。


豪宅市场作为上海房地产市场的顶端产品,受政策影响向来较小且反应平缓。

但从刚需市场来看,27日新政发布以来,直至月底网签量持续走高。

6月初对比5月初,网签量环比提升778.16%。


新政释放的新晋购买力还是十分强劲且急切的。

网签终究存在滞后性,急速走高的数据还仅是第一波反应迅速的人群,随着近期带看量的新增,6月网签量或将成为刚需市场今年的数据顶峰。

从成交区域来看,5月豪宅成交仍是以浦东为主,主要集中在陆家嘴板块,成交套均面积281.55平方米/套。

其次则是以青浦徐泾、黄浦滨江、普陀长风等板块为主。

从成交楼盘来看,5月成交热门楼盘以徐汇区的汇贤居、浦东陆家嘴的世茂滨江花园、黄浦滨江的绿城黄浦湾、徐汇滨江的尚海湾豪庭等为主。


别墅类型产品5月成交有所减少。

总结浅析


从“沪九条”的补充新政及第七批次新房供应趋势来看,都是在为沪九条的结果增效。

“沪九条”的出炉以及后续新增的利好政策短期内确实有利于增强市场信心,提前释放刚性需求,刺激隐性消费,鼓励置换,加速去化小户型。

作为有意购房的置业者,在当前首付、贷款、名额均利好的环境下建议选择入手,可有效降低购房成本,减轻置业压力。

5月的成交翘尾也给6月带来了良好的开端,6月将是验证新政的关键月,挂牌新增,刚需市场成交上涨几乎毋容置疑。

但豪宅市场始终遵循资产增值保值及供需关系两种属性。

注:文中所示“豪宅”定义均为网签总价2000万及以上房产;文中所示“成交”均指网签;文中数据不包含动迁房及配套商品房。

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