豪宅月报 ‖ 八月上海2000万以上一二手住宅成交分析报告。
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2023-09-09 18:57
上海
9月1日，上海四部门联合发布通知：上海正式执行“认房不用认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
解读：自9月2日起，在上海购房关于首套、二套的认定只看购房者或购房家庭在上海是否已有成套商品住房，不再关注购房者或购房家庭是否在上海或外地有过住房贷款记录（无论是否结清）
按照当前上海现行政策，首套房首付35%，商贷利率4.55%；二套房首付70%，商贷利率5.25%。
此举将大大减少刚需和改善型购房者的购房压力和成本，极大的释放了一批潜在的购房需求，此前上海无房有过贷款记录的客户无需再去积攒高达70%的首付款。而在上海仅有一套住房的置换客也只需将现有住房售出后便可按照首套标准新购住房。
商贷方面，若贷款本金200万，按当前上海二套利率5.25%，30年期等额本息计算，总利息约197.59万，月供约1.1万；若认定为首套，同样的金额年限，利率4.55%，总利息为166.96万，月供约1万，
同时，8月最后一天，上海第八批次即将入市的新房项目公布，26个楼盘，102万平方米，共8444套新房源即将入市，分布上海13个区。
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其中单价8~10万/平方米楼盘有3个，10万+楼盘有7个，占比26%。
高端新房及高分新盘供应占比提升，刚需楼盘供应力相对不足。
据统计，上海8月共成交2000万以上二手住宅104套，环比上涨6.12%，成交套均面积及套均总价环比有所下跌，主要源于别墅及大平层产品成交环比减少。![]()
从成交区域分布来看，8月二手豪宅成交主要来源于浦东、长宁、徐汇、黄浦等区域，其中闵行、松江等区域成交多以大户型为主，套均面积超过400平方米。
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闵行区套均面积近470平方米，其中，仅金虹桥板块就成交5套，套均面积303㎡，另一套则为马桥板块曾入选中国十大豪宅之一的绿城玫瑰园，成交面积高达1297平方米，一举拉平该区成交套均面积。
从成交板块来看，上海豪宅热门成交领域仍以陆家嘴、徐汇滨江等板块为主。![]()
陆家嘴作为坐落着上海三大件的知名商圈，板块内雄踞着众多知名豪宅，不足千万也可入住陆家嘴，江景房、学区房、顶复、大平层等各类产品总能满足不同客户的购房需求，成交始终热度不减。随着近些年的发展，徐汇滨江板块内以云锦东方、保利西岸、百汇园、尚海湾等为代表的高端楼盘渐入市场，房龄新，板块发展红利吸引着越来越多的高净值人群选择落位徐汇滨江。成交楼盘仍以世茂滨江花园一骑绝尘，主力户型85~1080㎡，从一房到顶楼复式，无论是自住过渡还是租赁投资都是一种不错的选择，置业压力小，成交始终位居上海豪宅榜首。
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2000万以上住宅中环以外成交也有30套，成交占比30%，其中外环外仍有19套，多以别墅为主。
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成交总价上，2000~3000万区间成交67套，3000~5000万区间成交25套，5000~8000万区间成交8套，8000万以上成交4套。
高端新房领域，据统计，上海8月2000万以上新房住宅成交145套，环比下跌11.58%，成交套均面积环比未动，成交均价环比略有上涨。![]()
从供应情况来看，8月高端新房新增供应约240套，主要集中于普陀光新、杨浦鞍山/东外滩、浦东周康、虹口凉城几个板块。成交同样以这些区域为主，其中杨浦区有统计到的供应96套，成交52套，成交占比35.86%。
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8月高端新房成交主要以杨浦区的鞍山板块和普陀光新板块为主，供应楼盘均来自于第七批次的品尊国际、中海和园（别名：中海·海上和集）、高阳雅苑（别名：高阳新里）等楼盘。第八批次高端新房供应增量，当前市场存量充足，仅徐汇滨江、奉贤海湾、闵行浦江三个新盘存量就超过500套。
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存量排名前十的板块合计存量超过1300套，松江佘山、奉贤海湾、松江九亭等板块均以别墅为主。
从土地成交情况来看，8月土地成交31块，与7月持平，主要来源于浦东、嘉定、奉贤、普陀、金山、闵行、青浦7个区，其中住宅用地9块。
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环线分布上，上海8月2000万以上新房住宅近50%的成交都来源于内环内，33%的成交来源于内中环间，外环外仅有少许成交，成交均价不足10万。
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郊环以外成交仅2套，成交套均面积近600平方米，为别墅产品。受限价因素影响，8月高端新房成交主力总价段主要集中于2000~3000万，成交占比80%，3000~5000万区间成交25套，占比17.24%，5000~8000万区间成交3套，8000万以上成交缺席。
认房不认贷的实施影响最直接的就是刚需市场，新政刚出，部分新房案场直接打出“二十四小时不打烊”的口号，迎接第一波红利客户。置换节奏加速，部分置换的业主主动降价急售，新政下，大量购房需求被释放，
第八批次的新房入市也将加速市场置换流程，推动业主置换决心，市场挂牌量新增，腾空购房名额，或置换或打新。楼市信心提升，天气逐渐舒爽，市场挂牌量剧增，房源可选择性多，部分客户置业压力减小，成本降低，需求得到释放，供需齐增，看房适宜，九月一二手成交有望大幅回升。
注：以上数据不包含动迁房及配套商品房；文中所述“豪宅”定义均为网签总价2000万及以上房产；文中所指“成交”均为网签行为。
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